帶領(lǐng)狼性團(tuán)隊(duì)在中國地產(chǎn)領(lǐng)域打拼出一片天地的孫宏斌，在努力以其“狼”的特質(zhì)，試圖打造出其在中國地產(chǎn)圈的“狼圖騰”。
近日，在成為樂視的新主人之后，并購?fù)鯇O宏斌又一次在自己的并購史上添上了濃墨重彩的一筆——與萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林?jǐn)y手打造了一場堪稱房地產(chǎn)界迄今最大并購案。
孫宏斌的地產(chǎn)龍頭夢
7月10日，萬達(dá)商業(yè)、融創(chuàng)中國聯(lián)合發(fā)布公告：融創(chuàng)中國（以下稱融創(chuàng)）以295.75億元收購了13個(gè)萬達(dá)文旅城的項(xiàng)目股權(quán)，并以335.95億元收購萬達(dá)旗下的76個(gè)酒店，此次交易總額達(dá)到631.7億元。
說到孫宏斌所帶領(lǐng)的狼性團(tuán)隊(duì)，就不能不回顧孫宏斌近些年“穩(wěn)、準(zhǔn)、狠”的并購歷程，從前兩年的綠城、佳兆業(yè)，到去年的萊蒙國際、融科智地、 金科股份 ，再到今年的北京鏈家、樂視，雖然綠城、佳兆業(yè)的并購未能完成，但孫宏斌并不言敗，反而越挫越勇，過去一年，孫宏斌陸續(xù)接觸了160多個(gè)項(xiàng)目，在并購方面可謂經(jīng)驗(yàn)十足。這也造就了如今這宗地產(chǎn)圈最大并購案，資產(chǎn)相對更小、負(fù)債率更高的融創(chuàng)，反而收購了比自身資產(chǎn)規(guī)模更龐大數(shù)倍、財(cái)務(wù)相對更穩(wěn)健的地產(chǎn)巨無霸的近半資產(chǎn)。
所以王健林自己都會說，萬達(dá)選擇了融創(chuàng)，因?yàn)槿趧?chuàng)有愿景、有團(tuán)隊(duì)、有管理，加之我與孫宏斌多年認(rèn)識。正因?yàn)槭桥c融創(chuàng)合作，萬達(dá)才保留部分股份。相信在萬達(dá)支持下，3年內(nèi)融創(chuàng)會成為中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)。
事實(shí)上，成為地產(chǎn)龍頭，正是“狼人”孫宏斌的宏偉藍(lán)圖。
孫宏斌曾經(jīng)對房地產(chǎn)業(yè)有自己獨(dú)特的判斷：“今后房地產(chǎn)行業(yè)銷售額將保持在10萬億量級，保持增長挺難。未來5到10年，前十名房企市場份額會占到40%左右，大概是四五萬億的樣子。這5到10年是中國房地產(chǎn)行業(yè)部分企業(yè)的鉆石時(shí)代，會快速增長。這是我們吃飯的家伙，是我們絕對的主業(yè)，我們從來沒有，也不可能，不看好這個(gè)行業(yè)?！?/span>
而此前的數(shù)次并購也讓孫宏斌離夢想更近。2016年融創(chuàng)完成了全國8大區(qū)域、30多座一線和二線核心城市的布局，為未來發(fā)展儲備了充足的土地資源。2016年合同銷售額超過1500億元，位列行業(yè)第七，年復(fù)合增長率超過67%。
而根據(jù)2017年融創(chuàng)的半年報(bào)，截至今年上半年，融創(chuàng)擁有8664萬平方米的土地儲備，在全部房企中排名第六。本次交易后，接近融創(chuàng)的知情人士預(yù)計(jì)，土地儲備將從去年年底的第六名一躍進(jìn)入規(guī)模前四。
資本市場的行家里手
近幾年，孫宏斌在并購方面可謂花錢如流水，那么孫宏斌的錢都是從哪里來的？
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，包括本次萬達(dá)收購，2016年至今，融創(chuàng)中國對外發(fā)起的收購案近20個(gè)，總金額超過1450億元。
在孫宏斌看來，投資要做得好、房子也要蓋得好。要買對地方、買對時(shí)間，多借點(diǎn)錢。這是他的投資邏輯。
對于此次收購萬達(dá)文旅項(xiàng)目，孫宏斌在接受媒體采訪時(shí)表示，本次收購萬達(dá)資產(chǎn)資金來源于自有資金，上半年銷售額達(dá)1100億，全年預(yù)計(jì)3000億，賬面資金900億足以支撐。業(yè)內(nèi)戲稱，從樂視到萬達(dá)，以后投資界有了新輪次：種子輪、天使輪、preA、A輪、A+輪、B輪、C輪、BAT輪、preIPO、IPO、孫宏斌輪……
資深地產(chǎn)專家段舒懷認(rèn)為，企業(yè)并購資金來源渠道無非三個(gè)：資本運(yùn)作，通過大量收購兼并重組，做足題材和預(yù)期估值，獲得大額投資資金；通過融創(chuàng)香港上市公司平臺，進(jìn)行融資；通過地產(chǎn)板塊大規(guī)模項(xiàng)目開發(fā)，抵押及銷售獲得經(jīng)營性現(xiàn)金流。
“融創(chuàng)目前的負(fù)債率也超過70%，壓力山大。不過現(xiàn)在的孫宏斌是資本市場的行家里手，有題材有規(guī)模，獲取資金的渠道非一般企業(yè)能比肩?！倍问鎽颜f。
不過7月11日公告顯示，296億元的資金——即本次交易規(guī)模近半數(shù)資金來自于萬達(dá)的委托貸款。公告稱，本次交易的第四筆付款為賣方收到第三筆付款后5個(gè)工作日，賣方通過指定銀行向買方發(fā)放貸款人民幣29600000000元（期限為3年， 利率為銀行3年期貸款基準(zhǔn)利率），買方收到該貸款后2日內(nèi)，向賣方支付剩余對價(jià)人民幣29575000000元。
為孫宏斌擔(dān)保來買自己的資產(chǎn)，大哥王健林對孫宏斌的支持力度可見一斑。
刀尖上跳舞？
盡管孫宏斌在并購的道路上顯得狼性十足，但背后的風(fēng)險(xiǎn)仍引來業(yè)內(nèi)為其擔(dān)憂。
有業(yè)內(nèi)專家指出，最大的風(fēng)險(xiǎn)還是在于融創(chuàng)的負(fù)債問題，這關(guān)系到資金鏈的穩(wěn)定與否。從2013年到2015年，融創(chuàng)的資產(chǎn)負(fù)債率則分別是81.29%、81.33%和83.19%，這算比較正常的水平，但是2016年隨著千億元的收購，負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)121.52%。
而孫宏斌雖然稱融創(chuàng)賬上還有900多億現(xiàn)金，但從2016年年報(bào)來看，截至2016年12月31日，融創(chuàng)公司賬面現(xiàn)金約698億，除去178億的受限資金之外，融創(chuàng)可自由支配的現(xiàn)金約520億。不過，520億非受限資金當(dāng)中，僅46億來自經(jīng)營業(yè)務(wù)收入，其他近400億歸因于借貸收入。業(yè)內(nèi)專家指出，借貸其實(shí)正是支撐融創(chuàng)賬面現(xiàn)金數(shù)字以及此次大手筆收購的關(guān)鍵要素之一。
國泰君安 的托管報(bào)告也顯示，截至今年4月30日，融創(chuàng)累計(jì)新增借款金額370.59億元。
而從大環(huán)境來看，自去年12月起，中國金融環(huán)境也已經(jīng)發(fā)生了重大變化：嚴(yán)控金融風(fēng)險(xiǎn)的大方針逐漸成型，曾經(jīng)貨幣泛濫、資金亂飛的局面正在快速收緊；一行三會隨之行動(dòng)，240萬億銀行監(jiān)管正在加強(qiáng)，金融收緊持續(xù)到今年6月，很多事情將發(fā)生質(zhì)變；金融市場錢緊的態(tài)勢越來越明顯。
對于“狼人”孫宏斌來說，早在2004年，曾經(jīng)因?yàn)檎幌盗袊?yán)厲的宏觀調(diào)控讓樓市低迷，也導(dǎo)致正處于對外擴(kuò)張巔峰時(shí)期的順馳集團(tuán)因?yàn)楦哓?fù)債，陷入資金鏈緊繃的泥沼，孫宏斌最后不得不變賣股權(quán)獲取資金，最終2006年孫宏斌失去了對順馳的控制權(quán)。
順馳時(shí)代敗走麥城的教訓(xùn)，孫宏斌曾多次表態(tài)，融創(chuàng)不會如順馳一般激進(jìn)擴(kuò)張。但如今看來，孫宏斌所帶領(lǐng)的融創(chuàng)再一次陷入一次豪賭，承擔(dān)著巨大資金壓力的融創(chuàng)輸贏難料，未來，是重蹈當(dāng)初順馳的覆轍，還是成就地產(chǎn)龍頭的“狼圖騰”，將又一次考驗(yàn)著孫宏斌的智慧。（原標(biāo)題：狼性孫宏斌的激進(jìn)地產(chǎn)龍頭夢 再次陷入豪賭的融創(chuàng)輸贏難料）
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