富力199億、6折拿下酒店資產(chǎn)；融創(chuàng)“溢價(jià)”上百億接盤13個(gè)萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目；萬(wàn)達(dá)對(duì)融創(chuàng)委貸取消
“二人轉(zhuǎn)”突然變成了“三國(guó)殺”。7月19日下午，原萬(wàn)達(dá)和融創(chuàng)的戰(zhàn)略合作簽約儀式突然增加了新的角色——富力地產(chǎn)。萬(wàn)達(dá)商業(yè)、融創(chuàng)集團(tuán)、富力地產(chǎn)三方簽訂的戰(zhàn)略合作協(xié)議顯示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)將北京萬(wàn)達(dá)嘉華等77個(gè)酒店以199.06億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給富力地產(chǎn)，將西雙版納萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目、南昌萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目等13個(gè)文旅項(xiàng)目91%股權(quán)以438.44億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)，兩項(xiàng)交易總金額637.5億元。
與7月10日萬(wàn)達(dá)商業(yè)和融創(chuàng)集團(tuán)協(xié)議相比，雖然交易標(biāo)的和交易總金額基本一致，但引入了富力地產(chǎn)，文旅項(xiàng)目和酒店項(xiàng)目交易對(duì)價(jià)也有較大變化。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林、融創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)孫宏斌、富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉、富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長(zhǎng)兼總裁張力共同出席簽約儀式。
昨日，在香港上市的融創(chuàng)中國(guó)股價(jià)大漲7.90%，富力地產(chǎn)則上漲1.41%。
融創(chuàng)棄購(gòu)“補(bǔ)償”上百億
19日，原本趕場(chǎng)萬(wàn)達(dá)與融創(chuàng)簽約儀式的記者，在會(huì)議背景板上吃驚發(fā)現(xiàn)富力地產(chǎn)身影。
此前，萬(wàn)達(dá)商業(yè)和融創(chuàng)中國(guó)聯(lián)合發(fā)布公告稱，融創(chuàng)中國(guó)收購(gòu)13個(gè)萬(wàn)達(dá)文旅城項(xiàng)目股權(quán)，同時(shí)收購(gòu)萬(wàn)達(dá)旗下的76家酒店，交易總額高達(dá)631億元。這場(chǎng)并購(gòu)被譽(yù)為“世紀(jì)并購(gòu)”。公告顯示，萬(wàn)達(dá)以注冊(cè)資本金的91%即295.75億元，將位于南昌、合肥等地的13個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，并由融創(chuàng)承擔(dān)項(xiàng)目現(xiàn)有全部貸款；融創(chuàng)以335.95億元收購(gòu)北京萬(wàn)達(dá)嘉華、武漢萬(wàn)達(dá)瑞華等76個(gè)酒店。
現(xiàn)如今的三方協(xié)議與之前萬(wàn)達(dá)和融創(chuàng)之間的框架協(xié)議相比，從交易方、交易價(jià)格到交易結(jié)構(gòu)均有較大變化。
據(jù)了解，萬(wàn)達(dá)、融創(chuàng)、富力地產(chǎn)從啟動(dòng)談判到昨天簽訂具體協(xié)議只用了不到一個(gè)月時(shí)間。經(jīng)過(guò)三方會(huì)談，13個(gè)文旅項(xiàng)目交易價(jià)格從十天前的296億增加到438.44億，77個(gè)酒店的價(jià)格從336億降到199.06億。此次總價(jià)637.5億元，稍高于此前萬(wàn)達(dá)與融創(chuàng)談定的價(jià)格。
王健林在發(fā)言中透露了一個(gè)交易細(xì)節(jié)：富力將折價(jià)的方式獲取酒店資產(chǎn)，價(jià)值約為199億元，剩余的100多億將由融創(chuàng)做出補(bǔ)償。
萬(wàn)達(dá)賬面現(xiàn)金將達(dá)1700億
富力地產(chǎn)此番199.06億元購(gòu)買萬(wàn)達(dá)酒店的價(jià)格，僅為此前融創(chuàng)擬接手萬(wàn)達(dá)酒店價(jià)格的六折。根據(jù)三方聯(lián)合公告，富力地產(chǎn)簽約后2日內(nèi)付20億元定金，2018年1月31日前付清全部轉(zhuǎn)讓價(jià)款，完成酒店交割。會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)，王健林稱，以這種價(jià)格批量出售酒店，100年只有一次。
同時(shí)，原本作價(jià)295.75億的13個(gè)文旅城，每平方米提高約200元，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)以438.44億元收購(gòu)前述十三個(gè)文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)，并承擔(dān)交割后項(xiàng)目現(xiàn)有全部貸款約454億元。簽約后融創(chuàng)向萬(wàn)達(dá)付款150億元，簽約后90日內(nèi)付清全部轉(zhuǎn)讓價(jià)款，完成交割。萬(wàn)達(dá)商業(yè)與融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)雙方同意交割后文旅項(xiàng)目維持“四個(gè)不變”：品牌不變；規(guī)劃內(nèi)容不變；項(xiàng)目建設(shè)不變；運(yùn)營(yíng)管理不變。
同時(shí)，交易結(jié)構(gòu)也發(fā)生較大變化：萬(wàn)達(dá)予以融創(chuàng)中國(guó)的296億元委托貸款宣布“取消”。王健林稱，融創(chuàng)無(wú)需通過(guò)萬(wàn)達(dá)借款就可完成交易，使交易過(guò)程簡(jiǎn)化。
王健林發(fā)言時(shí)說(shuō)，一直以來(lái)大家都很關(guān)心萬(wàn)達(dá)商業(yè)，本次轉(zhuǎn)出之后，“萬(wàn)達(dá)商業(yè)貸款加債券近2000億。萬(wàn)達(dá)商業(yè)賬面現(xiàn)金1000億（不含13個(gè)文旅項(xiàng)目賬面現(xiàn)金300億），加本次轉(zhuǎn)讓收回現(xiàn)金680億（含回收往來(lái)款），現(xiàn)金共計(jì)約1700億。萬(wàn)達(dá)商業(yè)決定清償大部分銀行貸款?！?/span>
●賣方
王健林：三方都是贏家，融創(chuàng)已付款150億
在發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林表示，這次合作不管是從企業(yè)戰(zhàn)略、還是商業(yè)邏輯看，三方都是贏家。萬(wàn)達(dá)肯定是贏家。通過(guò)這次轉(zhuǎn)讓，大幅減少負(fù)債，收回巨額現(xiàn)金。本次協(xié)議簽訂還標(biāo)志著，不僅萬(wàn)達(dá)商業(yè)已走上“輕資產(chǎn)”品牌經(jīng)營(yíng)，萬(wàn)達(dá)文化旅游也走上“輕資產(chǎn)”品牌經(jīng)營(yíng)之路。目前中國(guó)，能靠商業(yè)中心和文化旅游品牌管理實(shí)現(xiàn)規(guī)模利潤(rùn)恐怕只有萬(wàn)達(dá)。
融創(chuàng)中國(guó)也是贏家。通過(guò)此次轉(zhuǎn)讓，融創(chuàng)得到13個(gè)萬(wàn)達(dá)城，4800萬(wàn)平米、分布在一二線城市的低成本銷售物業(yè)，使融創(chuàng)財(cái)報(bào)合并收入和利潤(rùn)大漲，兩年內(nèi)，可助力融創(chuàng)進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)收入前兩名。此次融創(chuàng)同意不收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店物業(yè)并增加收購(gòu)金額，整體交易還是劃算。融創(chuàng)無(wú)需通過(guò)萬(wàn)達(dá)借款就可完成交易，使交易過(guò)程簡(jiǎn)化。今天融創(chuàng)已將首筆150億，支付給了萬(wàn)達(dá)商業(yè)。
富力集團(tuán)同樣是贏家。富力有酒店發(fā)展戰(zhàn)略，在全球已開(kāi)業(yè)和建設(shè)的高級(jí)酒店24家，從融創(chuàng)手中以較低價(jià)格接手77家萬(wàn)達(dá)酒店后，富力將持有超過(guò)100家酒店,成為全球最大的五星級(jí)酒店業(yè)主。放眼全球，這樣低價(jià)的收購(gòu)機(jī)會(huì)百年難遇。富力通過(guò)一定財(cái)技，也可提高酒店收益率至理想水平。
●棄購(gòu)者
孫宏斌：新方案降低融創(chuàng)負(fù)債，溢價(jià)可以接受
發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，融創(chuàng)集團(tuán)董事長(zhǎng)孫宏斌表示，這個(gè)調(diào)整對(duì)融創(chuàng)而言比原來(lái)的交易方案有了更好的流動(dòng)性，降低了融創(chuàng)的負(fù)債水平，同時(shí)也承擔(dān)了原酒店交易對(duì)價(jià)的折讓部分，對(duì)于和萬(wàn)達(dá)合作的文旅項(xiàng)目資產(chǎn)包這是可以接受的溢價(jià)，這種交易安排三方都很滿意。
“本次合作既符合萬(wàn)達(dá)的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，又讓融創(chuàng)能有很好的條件和機(jī)會(huì)在文化旅游產(chǎn)業(yè)等方面有專業(yè)性和規(guī)模性的發(fā)展，同時(shí)酒店業(yè)務(wù)也是富力的長(zhǎng)項(xiàng)和優(yōu)勢(shì)?！睂O宏斌表示，融創(chuàng)和萬(wàn)達(dá)會(huì)在文化旅游產(chǎn)業(yè)、大健康產(chǎn)業(yè)等方面有更多更好的合作，融創(chuàng)也會(huì)和萬(wàn)達(dá)在電影等其他領(lǐng)域進(jìn)行深度的戰(zhàn)略合作。
就目前融創(chuàng)的負(fù)債與資金鏈安全問(wèn)題，孫宏斌強(qiáng)調(diào)道，融創(chuàng)有很強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)控制意識(shí)，非常重視風(fēng)險(xiǎn)管理，“融創(chuàng)在上半年的銷售業(yè)績(jī)?yōu)?100多億，截至2017年6月30日賬面有900多億現(xiàn)金，下半年7月份回款會(huì)超過(guò)200億，其他月份回款都會(huì)超過(guò)300億元，全年將有超過(guò)3000億的銷售額，會(huì)有充足的現(xiàn)金流?！睂O宏斌表示，融創(chuàng)會(huì)繼續(xù)控制好負(fù)債率，管理好現(xiàn)金流，讓融創(chuàng)的運(yùn)營(yíng)和發(fā)展保持健康良好狀態(tài)。
●新接盤方
富力地產(chǎn)貨幣資金近460億，與萬(wàn)達(dá)早有合作
此次發(fā)布會(huì)上，最大的戲劇性來(lái)自于富力地產(chǎn)。萬(wàn)達(dá)與融創(chuàng)之間，600多億的收購(gòu)大案，媒體到了現(xiàn)場(chǎng)，才突然發(fā)現(xiàn)有富力地產(chǎn)的身影。但在富力地產(chǎn)方面的相關(guān)人士到場(chǎng)后，萬(wàn)達(dá)方面宣布會(huì)議推遲一小時(shí)開(kāi)始，并要求已進(jìn)場(chǎng)的媒體離場(chǎng)。隨后，會(huì)場(chǎng)背景板被換，富力地產(chǎn)的名字也被撤下。1個(gè)半小時(shí)后，富力地產(chǎn)再度“回歸”背景板。
有接近交易的人士透露，萬(wàn)達(dá)融創(chuàng)簽訂框架協(xié)議時(shí)，并未考慮出售酒店資產(chǎn)予富力，富力入場(chǎng)是近期發(fā)生的事。但對(duì)于何時(shí)發(fā)生，另一名接近萬(wàn)達(dá)的人士表示并不知情。
事實(shí)上，這并非萬(wàn)達(dá)與富力的首次合作。去年底，萬(wàn)達(dá)商業(yè)和富力地產(chǎn)在北京簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議：從2017年到2021年，雙方每年合作開(kāi)發(fā)5個(gè)商業(yè)綜合體，5年投資300億元，開(kāi)發(fā)25個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目。
作為此次巨額并購(gòu)案的又一主角，富力地產(chǎn)及其目前的財(cái)務(wù)狀況備受外界關(guān)注。根據(jù)財(cái)報(bào)，截至2016年底富力地產(chǎn)資產(chǎn)總額2263.68億元，全部債務(wù)1206.3億元，資產(chǎn)負(fù)債率79.32%；資產(chǎn)中其中流動(dòng)資產(chǎn)占78.78%。而在流動(dòng)資產(chǎn)中，貨幣資金占比較大：截至2016年底，現(xiàn)金類資產(chǎn)為459.69億元。
考慮到公司拿地積極，中金公司研究報(bào)告認(rèn)為，預(yù)計(jì)富力今年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)為負(fù)，但投資者不必過(guò)于擔(dān)心。因?yàn)?，去年末公司在手現(xiàn)金充足，達(dá)到460億元，主要得益于公司去年通過(guò)發(fā)行公司債籌集了430億元。此外，公司仍然可以以低于6%的成本進(jìn)行外部融資（例如通過(guò)中票和優(yōu)先票據(jù)）。
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