2017年7月18日下午，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在北京華貿(mào)的麗思卡爾頓酒店接受媒體群訪時承認(rèn)，與萬達(dá)的這筆大交易引起銀行風(fēng)控部門的重視，銀行在排查融創(chuàng)的融資。但他表示，“這十分正常，銀行要是不排查、不做盡調(diào)，反而是失職”。
同日，受此消息影響，融創(chuàng)中國(01918.HK)2019年12月到期債券價格跌破面值，創(chuàng)下2014年12月發(fā)行以來最大跌幅;融創(chuàng)的股價也一度跌逾13%，而在過去一年，融創(chuàng)的股價已飆升了220%。
此次股債雙殺前，孫宏斌通過投資鏈家、樂視、萬達(dá)等一系列大手筆項目賺足了眼球。據(jù)評級機構(gòu)標(biāo)普測算，2017年以來，融創(chuàng)用于收購?fù)恋睾屯顿Y的錢，已達(dá)1000億元。
許多人驚呼——順馳又回來了!對于這種說法，孫宏斌則在數(shù)個場合表現(xiàn)出甚是反感。順馳是孫宏斌在1994年創(chuàng)立的第一家地產(chǎn)公司，曾靠擅長現(xiàn)金流管理而快速超越對手，甚至劍指萬科，但在2006年宏觀調(diào)控時，因現(xiàn)金流枯竭而轉(zhuǎn)賣他人。
前半生屢戰(zhàn)屢敗，屢敗屢戰(zhàn)，如今55歲的山西人孫宏斌東山再起，出手豪闊，他是如何撬動千億資本的?
1.“素懷大志”
擅長二級市場并購的融創(chuàng)，就像一條嗜血的鯊魚，正不斷吃下那些味道鮮美、體積龐大的羸弱獵物。2017年剛剛過半，融創(chuàng)就已豪擲1000億。
“孫宏斌是土地的好友，一向看好土地增值前景?！被蛟S是最近融創(chuàng)激起的水花太大，謝絕媒體采訪許久的蘭德咨詢總裁宋延慶，也有了一些交流的興致。
他對南方周末記者說，在現(xiàn)如今調(diào)控政策之下，地方政府一般會將大塊土地拆分成10萬到15萬平米左右再出讓，至少可以避免出現(xiàn)總價地王。但這樣對于每年要上一個臺階的大開發(fā)商來說，拿地就太累了，還要面對節(jié)節(jié)升高的“面粉”價格。
而以此次融創(chuàng)收購13座萬達(dá)城為例，宋延慶說，相當(dāng)于萬達(dá)把拿地的“麻煩事”都幫融創(chuàng)解決了，融創(chuàng)只要拿錢，再調(diào)準(zhǔn)項目開發(fā)的節(jié)奏就行。
融創(chuàng)正再度沖擊中國最大的房地產(chǎn)企業(yè)。據(jù)媒體統(tǒng)計，融創(chuàng)的土地儲備量已經(jīng)在2016年的基礎(chǔ)上增長了50%，超過15萬畝。這一土地儲備量雖然與恒大、碧桂園還有一定差距，但已逼近萬科。
“在規(guī)模上，融創(chuàng)"素懷大志"?！彼窝討c說，十年前面對王石，孫宏斌就敢當(dāng)面叫板爭第一。
那是在2003年的中城房網(wǎng)論壇上，輪到孫宏斌發(fā)言時，他先東拉西扯侃了一段，最后說：“我們的中長期戰(zhàn)略是要做全國第一?！闭f罷看了一眼坐在不遠(yuǎn)處的王石，繼續(xù)說：“也就是要超過在座的諸位，包括王總。”王石當(dāng)時不假思索地反駁道：“你不可能這么快超過萬科，是不是要注意控制風(fēng)險?”
孫宏斌的順馳公司最終倒在了2006年。不過孫宏斌從沒有否定過順馳高周轉(zhuǎn)的模式，也從沒想過減小規(guī)模。他說過，順馳錯把規(guī)?？吹锰兀欢ㄒ龅谝?、第二，后來他已經(jīng)不再看重規(guī)模。但他也承認(rèn)，規(guī)模變成了一種實際需要，因為不到一定規(guī)模，資本市場不認(rèn)可，融資成本下不來。
順馳是在聯(lián)想創(chuàng)始人柳傳志的幫助下成立的。孫宏斌25歲時，曾被柳傳志看作是聯(lián)想的接班人，30歲時又被這個無限賞識他的人以挪用公款的罪名送進(jìn)了監(jiān)獄。
曾有記者問孫宏斌，經(jīng)歷過前半生的起落，性格有沒有什么變化。孫宏斌答：“性格?變不了吧，性格很難變?！遍_始大量并購以后，孫宏斌已很少再發(fā)微博，至今置頂?shù)囊粭l是在2016年，他的小兒子在美國奪得了網(wǎng)球“橘子碗”16歲組的冠軍。
2.與央企合作的奧秘
現(xiàn)金流是孫宏斌最為看重的指標(biāo)，這一點也被李嘉誠反復(fù)提及。
按照一般會計準(zhǔn)則，貨幣、應(yīng)收賬款和應(yīng)收票據(jù)、存貨、短期借款和應(yīng)付賬款，能夠體現(xiàn)一家公司的活力。這幾項指標(biāo)相加意味著，一家公司在什么都不做的情況下，是否仍然可以生存下來。
融創(chuàng)尚未披露2017年年中業(yè)績，從融創(chuàng)2016年的財報來看，上述幾項指標(biāo)相加，超過2000億。
“融創(chuàng)是高周轉(zhuǎn)模式的典型?！币晃唤咏趧?chuàng)的地產(chǎn)人士告訴南方周末記者，融創(chuàng)的現(xiàn)金流較好，主要是因為銷售額高且銷售回款率較高(90%左右)，比如1500億銷售額，現(xiàn)金流入1350億左右。另外，據(jù)他了解，“融創(chuàng)有集團層面的"統(tǒng)一資金平臺"，資金可在內(nèi)部調(diào)配。”
之所以銷售回款率高，一些融創(chuàng)的合作伙伴都回答過這個問題。
2011年，融創(chuàng)和保利開始攜手。雙方通過合資成立公司，共同開發(fā)了北京、天津和上海的多個項目。比如北京保利融創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司曾以10.6億元競得北京大興亦莊宅地，后來建成北京楓丹壹號。
在合資公司中，保利往往處于控股地位，具體項目則由融創(chuàng)操盤。以北京保利融創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例，保利(北京)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占股50%，北京融創(chuàng)恒基地產(chǎn)有限公司占股49.5%。
在保利2016年的年報中，包括北京融創(chuàng)恒基地產(chǎn)有限公司在內(nèi)的多家融創(chuàng)系公司，均出現(xiàn)在保利的應(yīng)收賬款方里。按金額計算，北京融創(chuàng)恒基地產(chǎn)有限公司因欠保利17億，排在應(yīng)收賬款方第二多的位置上。
保利在年報中解釋，包括融創(chuàng)在內(nèi)的應(yīng)收款對象，均為保利“子公司的合作方股東”?！霸谧庸居匈Y金結(jié)余的情況下，為提高資金使用效益，各方股東按約定比例調(diào)出資金使用，由于股東之間相互制約、權(quán)利義務(wù)對等，因而未計提壞賬準(zhǔn)備?！?/span>
融創(chuàng)主管財務(wù)的人士曾向媒體解釋過，這些顯示為欠保利的錢，其實是融創(chuàng)和保利按照股份比例提取的地產(chǎn)銷售款。因為房地產(chǎn)項目總體是由保利合并報表，所以顯示為融創(chuàng)欠合資公司款項。他還表示，地產(chǎn)項目注冊資本金高，前期股東又按各自權(quán)益進(jìn)行了大量投入，若等項目竣工驗收才分配利潤，會造成資金沉淀太久。
在融創(chuàng)的報表中，這些資金對應(yīng)為“應(yīng)付關(guān)聯(lián)公司款項”，2016年底，“應(yīng)付關(guān)聯(lián)公司款項”高達(dá)516億。這些資金不僅為融創(chuàng)提供了現(xiàn)金流，而且涉及關(guān)聯(lián)公司和合營公司的應(yīng)付賬款無抵押甚至免息。
亦有合作伙伴向融創(chuàng)提供低息借款。比如2014年6月25日，方興地產(chǎn)(已改名為中國金茂，00817.HK)曾發(fā)布公告，雙方合資公司方興融創(chuàng)，同意按照股東各方所持方興融創(chuàng)的股權(quán)比例，向其股東提供借款。方興地產(chǎn)是央企中國中化集團旗下的房地產(chǎn)和酒店板塊的平臺企業(yè)。
方興地產(chǎn)曾不止一次向方興融創(chuàng)提供借款。借款額度也節(jié)節(jié)攀升，從7億提高到了12億。每筆借款的實際利率，以中國人民銀行不時公布的金融機構(gòu)三年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，在上下50%的范圍內(nèi)浮動。
財稅專家李明俊解讀過方興地產(chǎn)的這種做法，他認(rèn)為，借款的實質(zhì)仍然是用銷售額為子公司輸血——項目公司銷售不錯，有了資金結(jié)余，卻無法消化多余資金，但又不能以利潤分配的方式返還給股東，所以方興地產(chǎn)就采取了這樣一個財務(wù)手段，在集團內(nèi)部將項目資金調(diào)動出來使用。
南方周末記者梳理了融創(chuàng)現(xiàn)有的240個項目，據(jù)不完全統(tǒng)計，至少有1/5的項目，融創(chuàng)是與保利、方興地產(chǎn)等規(guī)模較大的央企、國企合作的。合作較多的對象還包括葛洲壩、天津泰達(dá)、浙江信達(dá)等，合作項目一般體量巨大。
孫宏斌亦談及與央企、國企合作的好處。他說，與首鋼集團、方興地產(chǎn)等國企合作的便利是“省事”，“因為我們和他們合作，都是讓他們控股，貸款也都是他們管”。
3.孫宏斌的妥協(xié)
盡管與孫宏斌一樣看重現(xiàn)金流，但李嘉誠的公司，資產(chǎn)負(fù)債率很少超過50%。融創(chuàng)2016年的資產(chǎn)負(fù)債率為121.52%，借貸總額1128億，銀行與其他借貸是融創(chuàng)的主要融資渠道。
2016年11月23日，孫宏斌在“中國不動產(chǎn)金融年會”上有過一次內(nèi)部演講，他認(rèn)為，“去杠桿、去產(chǎn)能、去庫存”的時候，對于好企業(yè)，銀行更愿意借錢，所以融創(chuàng)杠桿反而會增加。
2017年7月17日，孫宏斌在樂視股東會上當(dāng)選非獨立董事，雖然略顯疲累，但仍與小股東們合影、自拍。因為討債者的圍追堵截，問答時間僅有15分鐘，孫宏斌依舊重申了過去一直在重復(fù)的話：“融創(chuàng)依然不會降低負(fù)債率，賬上還有現(xiàn)金，如果負(fù)債率降下來，企業(yè)就沒法發(fā)展了。”
然而就在第二天，融創(chuàng)遭遇股債雙殺。據(jù)界面報道，從建行總行了解到，融創(chuàng)已經(jīng)過會準(zhǔn)備代銷的產(chǎn)品直接被喊停，此外，近期融創(chuàng)一個15億元的信托項目放款也被緊急叫停。上交所也公布，融創(chuàng)100億元公司債被中止。
孫宏斌于當(dāng)天召開了小型新聞發(fā)布會，就在他為了并購萬達(dá)城，臨時駐扎的北京華貿(mào)中心麗思卡爾頓酒店。他回應(yīng)稱，融創(chuàng)跟萬達(dá)的投資并購之后，各個銀行就已經(jīng)開始排查。很多銀行跟融創(chuàng)和萬達(dá)，以及13個萬達(dá)文旅項目都有交集，銀行不關(guān)注是不對的。未來兩周，他將會繼續(xù)和銀行一家一家溝通，從目前溝通情況看，銀行大多表示理解和支持。
針對百億公司債被中止一事，孫宏斌回應(yīng)稱，這是融創(chuàng)主動撤回的。
過去一年以來，融創(chuàng)的債券和股價一直呈現(xiàn)出一種相反的態(tài)勢——在香港交易的美元債不斷下挫，股價則在過去一年內(nèi)飆升了220%。
彭博社認(rèn)為，這種反差表現(xiàn)了投資者結(jié)構(gòu)的不同。美元債的投資者主要是境外機構(gòu)，他們更關(guān)心償債能力;而港股通為融創(chuàng)帶來了大量南下資金，這些資金看好融創(chuàng)的土地價值。
對于海外投資者，孫宏斌曾在年初的一次投資者交流會上稱，自己以前對香港和海外投資者很客氣，現(xiàn)在連業(yè)績發(fā)布會都不想去了，“海外投資者那些木頭腦袋讓人失望!”
或許股價同樣遭遇下跌是孫宏斌所不能接受的。酒店里的孫宏斌不再像過去一樣，把看重資產(chǎn)負(fù)債率的投資者稱為“看不懂融創(chuàng)的人”，而是披露了萬達(dá)系資產(chǎn)有450億負(fù)債，并小心翼翼地說：“(萬達(dá)系資產(chǎn))并表之后可能對融創(chuàng)的負(fù)債率有些影響，但影響不大，今年會是融創(chuàng)負(fù)債率的拐點(下降)?！?/span>
2017年7月19日，融創(chuàng)和萬達(dá)在北京萬達(dá)索菲特酒店舉辦簽約儀式。原定于下午4點的簽約儀式，被推遲了1個小時。富力地產(chǎn)臨時加入了簽約，代替融創(chuàng)接下了萬達(dá)的酒店資產(chǎn)。
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