買房還是租房好，這個(gè)老生常談的問題，又重新成為百姓談資，就是因?yàn)樽〗ú?0日的這一紙新政。
繼廣州率先發(fā)布加快發(fā)展住房租賃市場政策之后，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部20日在官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》。
除了較早的廣州，還有哪些城市是這次規(guī)劃之內(nèi)的“人口凈流入的大中城市”？答案是12城。據(jù)央視財(cái)經(jīng)報(bào)道，目前住房城鄉(xiāng)建設(shè)部已會(huì)同有關(guān)部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)，后續(xù)將向全國推廣。
哪些城市會(huì)成為第二梯隊(duì)？記者簡單梳理，目前國內(nèi)人口凈流入的大中城市中，未來還將有至少16個(gè)大中城市將推出發(fā)展住房租賃市場的相關(guān)政策。
住建部在《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》中，都有哪些必須標(biāo)注的亮點(diǎn)？
一、標(biāo)注政策五大亮點(diǎn)
《通知》提出加快發(fā)展住房租賃市場的4點(diǎn)具體舉措：培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)；建設(shè)住房租房交易服務(wù)平臺；增加租賃住房有效供應(yīng)；創(chuàng)新住房租賃管理和服務(wù)體制。
記者發(fā)現(xiàn)，此次通知還有以下五大亮點(diǎn)：
亮點(diǎn)一：由九部委同時(shí)發(fā)布了這一新政。
這九部委分別是：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、公安部、財(cái)政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、證監(jiān)會(huì)。為何會(huì)是這九部委？公安部、央行和證監(jiān)會(huì)為何也出現(xiàn)在部委名單之中？看著和租賃市場干系不大，其實(shí)各司其職：
公安部：要比照酒店業(yè)管理方式，將住房租賃企業(yè)登記的非本地戶籍租住人員信息接入暫住人口管理信息系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)對租客信息的有效對接；
央行：加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，加大對租賃住房項(xiàng)目的信貸支持力度；
證監(jiān)會(huì)：支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。積極支持并推動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)。鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)運(yùn)用利率衍生工具對沖利率風(fēng)險(xiǎn)。
亮點(diǎn)二：土地政策方面。
《通知》鼓勵(lì)各地通過新增用地建設(shè)租賃住房，在新建商品住房項(xiàng)目中配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應(yīng)。超大城市、特大城市可開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作。
亮點(diǎn)三：金融政策方面。
《通知》要求加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行公司信用債券及資產(chǎn)支持證券。鼓勵(lì)開發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對租賃住房項(xiàng)目的信貸支持力度，向住房租賃企業(yè)提供符合經(jīng)營特點(diǎn)的長期貸款和金融解決方案。支持金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新針對住房租賃項(xiàng)目的金融產(chǎn)品和服務(wù)。鼓勵(lì)地方政府出臺優(yōu)惠政策，積極支持并推動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金。
亮點(diǎn)四：運(yùn)營政策方面。
《通知》進(jìn)一步落實(shí)“放管服”改革：針對住房租賃企業(yè)在新建或改建租賃住房項(xiàng)目、工商登記、租住人員管理等方面遇到的問題，要求各地建立快速審批通道，探索實(shí)施并聯(lián)審批。
亮點(diǎn)五：推動(dòng)國企轉(zhuǎn)型。
人口凈流入的大中城市要支持相關(guān)國有企業(yè)轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，以充分發(fā)揮國有企業(yè)在穩(wěn)定租金和租期，積極盤活存量房屋，包括：國有企業(yè)將閑置和低效利用的國有廠房、商業(yè)辦公用房等用于租賃，增加租賃住房有效供給等方面的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用。
早在去年6月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，明確提出支持租賃住房建設(shè)。去年以來，住房租賃市場獲得國家層面大力支持，今年相關(guān)政策已進(jìn)入落地期。
二、至少16個(gè)城市還將跟進(jìn)
券商中國記者注意到，《通知》中明確，選取12個(gè)人口凈流入的大中城市開展試點(diǎn)工作，通過試點(diǎn)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，形成一批可復(fù)制、可推廣的試點(diǎn)成果，向全國推廣。
有媒體曾對部分大中城市2015年的統(tǒng)計(jì)公報(bào)(其中成都、昆明、沈陽、濟(jì)南為2014年數(shù)據(jù))，根據(jù)常住人口與戶籍人口數(shù)據(jù)，對各城市的凈流入人口情況進(jìn)行了梳理。
數(shù)據(jù)顯示，在列入統(tǒng)計(jì)的26個(gè)重點(diǎn)城市中，有10個(gè)城市的凈流入人口超過了200萬，主要位于東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，只有成都和武漢位于中西部。8個(gè)沿海地區(qū)城市中，珠三角有4個(gè)，長三角2個(gè)，京津冀2個(gè)。
記者發(fā)現(xiàn)，這次公布的12個(gè)城市中有10個(gè)城市包含其中(已標(biāo)紅)，意味著未來還將有至少16個(gè)大中城市將推出發(fā)展住房租賃市場的政策。
三、地產(chǎn)股集體異動(dòng)
受九部委“挑逗”，連漲兩日的房地產(chǎn)板塊，20日再度大漲1.57%。
20日午后1:30，地產(chǎn)股集體異動(dòng)，萬科A、臥龍地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、大龍地產(chǎn)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)、浦東金橋、萬通地產(chǎn)等多只個(gè)股幾乎在同一時(shí)刻直線拉升。
先來看消息面的影響：
1、九部委要求大中城市發(fā)展住房租賃市場，有機(jī)構(gòu)初步估算，房地產(chǎn)租賃市場規(guī)模可達(dá)1萬億元。此外，還有租賃行業(yè)的附加服務(wù)如維修、保潔等，按3%-4%的租金計(jì)算，附加價(jià)值達(dá)300-400億元。
長江證券發(fā)布研報(bào)稱，發(fā)展租賃企業(yè)，也為房企帶來契機(jī)。鼓勵(lì)房企使用庫存房、新建房開展租賃業(yè)務(wù)，引導(dǎo)租賃企業(yè)與房企合作，開發(fā)“租賃地產(chǎn)”。租賃市場為白銀時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型帶來發(fā)展新機(jī)遇，租賃企業(yè)的發(fā)展也有利于房地產(chǎn)企業(yè)消化庫存，加快資金回籠。
2、2017年1-6月，全國商品房銷售面積為74662萬平方米，同比增長16.1%，增幅較1-5月擴(kuò)大1.8個(gè)百分點(diǎn)；銷售額為59152億元，同比增長21.5%，較1-5月擴(kuò)大2.9個(gè)百分點(diǎn)。
中金公司認(rèn)為，上半年商品房銷售面積大幅超預(yù)期，一、二線熱點(diǎn)城市6月銷售增速呈下行趨勢，三四線市場銷售端仍保持強(qiáng)勁韌性。預(yù)計(jì)下半年房價(jià)將持續(xù)走平，建議關(guān)注地產(chǎn)龍頭股。
再來看看A股市場上的地產(chǎn)股到底貴不貴：
據(jù)東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，行業(yè)整體估值方面，房地產(chǎn)板塊有較大優(yōu)勢，僅高于銀行板塊，房地產(chǎn)板塊市盈率僅為17.95倍，低于建筑裝飾行業(yè)的19.44倍市盈率，也低于家用電器行業(yè)的23.31倍市盈率。
就個(gè)股來看，房地產(chǎn)板塊中，市盈率低于20倍的個(gè)股共有41只；其中，市盈率低于10倍的個(gè)股也有6只，分別是新湖中寶、華聯(lián)控股、世茂股份、金地集團(tuán)、華業(yè)資本、信達(dá)地產(chǎn)。
四、如何影響房價(jià)與房租
數(shù)據(jù)顯示，我國有700萬大學(xué)畢業(yè)生，2.45億流動(dòng)人口……每年，在人口凈流入的大中城市中，都要涌入大批“新市民”。
目前公布的12個(gè)城市名單中，僅廣州率先發(fā)布了具體的政策。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為：
第一，政策的原則是建立租購并舉的房屋消費(fèi)制度，一定程度上有利于穩(wěn)定租賃市場，提高租房者權(quán)利。
第二，這一政策其實(shí)并非新政策，實(shí)際在過去的全國房地產(chǎn)市場發(fā)展中，租賃是可以就近入學(xué)的。
第三，租賃的就近入學(xué)，并不能保證優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)入學(xué)，從過去的政策看，廣州的政策其實(shí)并無新意，租房也是可以上學(xué)的，只是前提是學(xué)區(qū)有余量的情況下，租戶才可以上學(xué)，而且是如果學(xué)區(qū)房，租戶上優(yōu)質(zhì)學(xué)校的可能性并不存在。
從全國看，大小城市通過租賃都是可以獲得上學(xué)資格的，但就學(xué)的基本原則是就近入學(xué)，所以一般都是優(yōu)先滿足房戶合一，其次是有房，這樣避免有人通過租房集中到優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源。
第四、相比商品房的投資行為，學(xué)區(qū)房產(chǎn)生的原因更多的是發(fā)展問題，除非全國教育資源均衡了，只要存在不均衡，租房就不可能入學(xué)學(xué)區(qū)房。
張大偉表示，最近租賃市場的政策非常多，對于租戶的權(quán)益來說，有一點(diǎn)的積極意義，但總體看，租賃客戶依然處于弱勢地位，特別是如果房價(jià)繼續(xù)上行，租戶也不會(huì)選擇長期租房。所以租售同權(quán)只是開始，目前看，這一政策還需要更多的落地細(xì)則配套才能發(fā)揮積極意義。
對于對房價(jià)，特別是學(xué)位房的影響，業(yè)內(nèi)人士表示，這會(huì)增大名校學(xué)區(qū)房的租賃需求量，租金會(huì)上漲。同樣的供應(yīng)量和價(jià)格條件下，名校學(xué)區(qū)房的投資回報(bào)率會(huì)升高，這會(huì)吸引投資者繼續(xù)買入而不是賣出名校學(xué)區(qū)房。
還有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，九部委發(fā)文要求大中城市加快發(fā)展住房租賃市場，再聯(lián)系到廣州的租售同權(quán)，以后有可能是社會(huì)主流。這些措施并不是為了打壓房價(jià)，而是政府希望引導(dǎo)和增加房屋的持有價(jià)值，鼓勵(lì)老百姓持有，而不是買賣投機(jī)。用股市來舉例的話，就是希望多一些現(xiàn)金分紅，然后鼓勵(lì)大家長期價(jià)值投資。
從長遠(yuǎn)來看，租賃市場的發(fā)展和租賃權(quán)益大增會(huì)不會(huì)對高房價(jià)帶來沖擊？
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，租賃權(quán)益大增對于大城市的租房者來說，無論從經(jīng)濟(jì)價(jià)值還是社會(huì)價(jià)值角度，都能夠看出租房的性價(jià)比在提高。
此外，租賃權(quán)益大增有助于房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型，對于很多企業(yè)來說，在存量資產(chǎn)的運(yùn)營中租賃市場是一個(gè)較好的切入點(diǎn)。
另外，租賃權(quán)益大增對于購房需求本身沒有擠壓的導(dǎo)向，但可以說是有分流的效應(yīng)，這也是對沖高房價(jià)的一個(gè)重要舉措。
五、租售比提高了嗎？深圳一套房67年回本
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在規(guī)模化的住房租賃企業(yè)大概只占到住房租賃市場份額的2%左右，這與其他發(fā)達(dá)國家相距甚遠(yuǎn)。比如德國，擁有自有房的概率只有40%，租房率卻達(dá)到60%。
此次，政策主要鼓勵(lì)租賃機(jī)構(gòu)“進(jìn)場”，至于機(jī)構(gòu)成分，只有一次提及“鼓勵(lì)國有、民營的機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)”，從《通知》全文不難發(fā)更加強(qiáng)調(diào)發(fā)揮政府或者國有企業(yè)的作用。
記者以深圳為例簡單介紹一下目前租賃市場的投資回報(bào)情況。
在“房子是用來住的，不是用來炒的” 政策引導(dǎo)下，上半年，深圳房地產(chǎn)自住占比上升為74.4%，比去年全年73.7%有明顯上升。相對而言，有投資意向的客戶比重下降至25.6%。
深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2017上半年租金的慢回升趨勢形成，全市住宅從1月份68.8元/平/月的租金水平緩慢回升至目前71.5元/平/月。目前深圳房價(jià)仍舊處在高位，導(dǎo)致住宅租金回報(bào)率僅有1.5%左右，相當(dāng)于66.7年才能從租賃回報(bào)中收回購房成本。結(jié)合住宅70年產(chǎn)權(quán)來看，當(dāng)前的租金回報(bào)還是處在相對較低的水平。
而在2015年深圳住宅的平均租金回報(bào)率約2.55%，當(dāng)時(shí)房租71元/平/月。今年深圳住宅租金及回報(bào)率走勢圖
深圳中原研究中心
不過，深圳房價(jià)相對較高，而租金相對較低，因此深圳買房的租金回報(bào)率很低。但其實(shí)中國無論是哪個(gè)城市，租金回報(bào)率都不是那么的理想。
從這個(gè)理論來看，就中國市場來說，如果能夠接受長期租房的生活方式，租房子其實(shí)比買房子要?jiǎng)澦悖疤崾欠績r(jià)不漲。然而，前幾年房價(jià)增值的速度遠(yuǎn)超租金回報(bào)。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房子只要隨CPI增值，買房就是劃算的。現(xiàn)實(shí)中，大部分城市的房價(jià)往往會(huì)跑贏CPI，也高于銀行存款利率。
六、可否將拉動(dòng)萬億租賃市場
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前中國長租公寓品牌超500家，除專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)外，房企逐漸壯大為另一支市場力量，已知有萬科、遠(yuǎn)洋、龍湖、金地、碧桂園等房企邁入該行列。比如，萬科的泊寓、雷軍投資的YOU+、中航信托投資的魔方公寓等。
近日，萬科董事會(huì)主席、首席執(zhí)行官郁亮此前曾表示，中國的房地產(chǎn)行業(yè)真正到了一個(gè)新階段。在這個(gè)新階段，住宅消費(fèi)大有可為，租賃市場、軌道物業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)和教育地產(chǎn)等前景廣闊，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重新洗牌。
住房租賃市場方面，郁亮表示，租售并舉是建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的重要舉措之一，北上廣深等城市，住房租賃市場需求很大，但現(xiàn)在主要是業(yè)主個(gè)人放租，服務(wù)商太少。萬科是少數(shù)幾個(gè)試水者之一，目前已經(jīng)開辦長租公寓1.2-1.8萬間，計(jì)劃今年做到10萬間。
鏈家研究院報(bào)告顯示，2020年和2025年，中國房產(chǎn)租賃市場租金規(guī)模將分別達(dá)到1.6萬億元和2.9萬億元，2030年預(yù)計(jì)會(huì)超過4萬億元。
不過，這個(gè)規(guī)模巨大的市場蛋糕并不是那么容易嘗到甜頭?！白夥渴袌鲞@片萬億市值的藍(lán)海 ，未來一定是租售并舉，但這一制度從落地走向成熟完善，還需時(shí)日，也對參與者運(yùn)營能力提出考驗(yàn)?！睒I(yè)內(nèi)人士說。
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