機(jī)構(gòu)計(jì)算，豐臺(tái)西鐵營(yíng)、朝陽(yáng)管莊、大興瀛海等地塊樓面價(jià)超過(guò)限定銷(xiāo)售均價(jià)
當(dāng)樓面價(jià)超過(guò)銷(xiāo)售均價(jià)，房企靠什么盈利？
7月18日，豐臺(tái)西鐵營(yíng)、房山周口、大興瀛海三宗地塊出讓?zhuān)齺?lái)30余家房產(chǎn)商參與競(jìng)逐，其中豐臺(tái)西鐵營(yíng)地塊由于區(qū)位條件優(yōu)秀備受市場(chǎng)矚目。該地塊可售住宅部分，已超過(guò)了該地塊限定的銷(xiāo)售均價(jià)，“面粉”貴過(guò)“面包”也逐漸成為北京土地市場(chǎng)的特殊現(xiàn)象。
“面粉”貴過(guò)“面包”？
據(jù)了解，豐臺(tái)區(qū)西鐵營(yíng)村地塊，規(guī)劃建筑面積19.38萬(wàn)平方米，吸引了包括保利、首開(kāi)、龍湖、華潤(rùn)、招商、西鐵營(yíng)一級(jí)開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的超級(jí)聯(lián)合體參與拿地。然而經(jīng)過(guò)激烈競(jìng)奪，最終卻被金茂、世茂、國(guó)瑞聯(lián)合體以78.7億元，自持面積比例54%的附加條件成交。此外該地塊還限定住房銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)7.9萬(wàn)元/平方米，且最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)8.3萬(wàn)元/平方米。
據(jù)中原地產(chǎn)計(jì)算，刨除自持以及無(wú)償配建部分之后，該地塊可售住宅部分只有約5.4萬(wàn)平方米，商業(yè)部分面積0.85萬(wàn)平方米。在不含地下車(chē)庫(kù)、商業(yè)等可能貨值的前提條件下，其平均樓面價(jià)達(dá)到了8萬(wàn)元/平方米左右。這一數(shù)字已超過(guò)了該地塊限定的銷(xiāo)售均價(jià)。
事實(shí)上，早在今年4月底，位于朝陽(yáng)區(qū)管莊鄉(xiāng)和大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)的兩自住房地塊就已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)成交樓面價(jià)高于銷(xiāo)售限價(jià)的情況。而4月27日，河南正商進(jìn)京拿下兩宗自住房地塊，其樓面價(jià)就已經(jīng)接近銷(xiāo)售限價(jià)。刨除建安成本之后，對(duì)企業(yè)來(lái)講盈利空間非常有限。
在連續(xù)不斷的調(diào)控政策之后，北京土地市場(chǎng)已經(jīng)有所降溫，3月以來(lái)出讓的大量土地中有不少都未曾觸及溢價(jià)上限。即使是7月18日當(dāng)日成交的另外一宗位于大興瀛海的地塊也以底價(jià)成交。因此，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，西鐵營(yíng)地塊樓面價(jià)的高企只是個(gè)案，并非北京土地市場(chǎng)在整體升溫。
盈利邏輯：控成本，“用好”商業(yè)、車(chē)庫(kù)
不過(guò)，一個(gè)業(yè)內(nèi)普遍關(guān)心的問(wèn)題也隨之出現(xiàn)。在拿地樓面價(jià)已經(jīng)接近甚至超過(guò)銷(xiāo)售限價(jià)的前提下，房企究竟會(huì)怎樣實(shí)現(xiàn)盈利？
對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為：“一些企業(yè)在北京土地市場(chǎng)上的積極表現(xiàn)，說(shuō)明目前企業(yè)對(duì)于北京市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的急切程度，另外在一些熱點(diǎn)地塊拿地也是有象征含義的，即表明企業(yè)有能力在北京市場(chǎng)立足。當(dāng)然高價(jià)拿地也是無(wú)奈的，但如今企業(yè)都是帶有走一步算一步的心態(tài)做投資，后續(xù)也會(huì)考慮降低開(kāi)發(fā)成本等，進(jìn)而降低投資風(fēng)險(xiǎn)?！?/span>
“僅從未來(lái)銷(xiāo)售情況來(lái)講，西鐵營(yíng)地塊未來(lái)的項(xiàng)目是不愁賣(mài)的?！笨硕鸱治鰩煷扌愠谭治稣J(rèn)為，首先該地塊周邊二手房銷(xiāo)售均價(jià)在7萬(wàn)元/平方米左右，距離宗地不遠(yuǎn)的地方有昆侖領(lǐng)和中國(guó)璽兩個(gè)項(xiàng)目，市場(chǎng)預(yù)期售價(jià)都在10萬(wàn)元/平方米以上，項(xiàng)目附近還有北京熱銷(xiāo)豪宅項(xiàng)目懋源·釣云臺(tái)。而該項(xiàng)目的限價(jià)控制在7.9萬(wàn)元/平方米左右，在區(qū)域市場(chǎng)中有著不錯(cuò)的性?xún)r(jià)比。
“對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，拿這種地塊的目的并非在于盈利?；厥宅F(xiàn)金流，幫助第二年實(shí)現(xiàn)部分業(yè)績(jī)也許才是房企拿地的主要目的?！倍晃徊辉妇呙臋C(jī)構(gòu)分析師則向記者透露：“目前，該地塊附近的中國(guó)璽豪宅項(xiàng)目及其周邊房產(chǎn)項(xiàng)目均價(jià)大約為8萬(wàn)元/平米，因此西鐵營(yíng)地塊現(xiàn)今已成為極為稀缺的土地資源。盡管按照成交價(jià)格計(jì)算出的平均樓面價(jià)8萬(wàn)元，已經(jīng)超過(guò)銷(xiāo)售均價(jià)79459元/平方米，但是開(kāi)發(fā)商如果充分利用好地下建筑空間（比如儲(chǔ)藏間、車(chē)庫(kù)等一系列地下設(shè)施），依舊可以盈利。”
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