由于航班延誤，原華遠(yuǎn)地產(chǎn)（600743）董事長、阿拉善SEE生態(tài)協(xié)會(huì)第五任會(huì)長任志強(qiáng)在博鰲.21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第17屆年會(huì)期間發(fā)表錄音和書面演講。但也一如既往引發(fā)了大量關(guān)注。
任志強(qiáng)表示，過去兩年地價(jià)高企，土地價(jià)格的上漲還會(huì)推動(dòng)房價(jià)上漲。他還表示，目前情況看，今年全年商品房銷售額有可能創(chuàng)出歷史新高，哪怕只是1%的增長。但這種觀點(diǎn)遭到北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉等專家和部分企業(yè)家人士的反對。
任志強(qiáng)還警告，由于調(diào)控政策的影響，今年房企銀行貸款、債券和票據(jù)和其他融資都在持續(xù)下降，今、明、后3年房企大約有1萬多億到期債務(wù)。因此，接下來的時(shí)間，某些房企的現(xiàn)金流會(huì)因?yàn)槭站o的調(diào)控出現(xiàn)危機(jī)。
今年銷售或創(chuàng)新高
最近幾個(gè)季度以來，土地價(jià)格繼續(xù)上漲。中國土地勘測規(guī)劃院數(shù)據(jù)顯示，2017年第二季度，全國主要監(jiān)測城市地價(jià)總體水平為3946元/平方米，商服、住宅、工業(yè)地價(jià)分別為7088元/平方米、6200元/平方米和793元/平方米。均比上一季度有所上漲。
任志強(qiáng)在演講中援引了上述數(shù)據(jù)，并表示，土地價(jià)格處于一個(gè)持續(xù)上升的過程。從二季度公布的數(shù)據(jù)看，地價(jià)上漲速度還在持續(xù)，這種上漲一定會(huì)影響到房價(jià)。
他還援引上述機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)表明，當(dāng)前全國的綜合地價(jià)(不含工業(yè)用地)水平在6644元／平方米，而東部區(qū)域的房價(jià)水平為10387.4元／平方米，任志強(qiáng)認(rèn)為，按照這樣的房價(jià)和地價(jià)水平計(jì)算，“基本上處于一個(gè)不掙錢或者低利潤的狀態(tài)”。
相比之下，中部、西部和東北地區(qū)的房價(jià)水平分別為5955元／平方米、5830元／平方米和6305元／平方米，甚至低于全國的綜合地價(jià)水平。
因此，他認(rèn)為，“從土地供給情況看，已經(jīng)成為推動(dòng)房價(jià)繼續(xù)上漲的必要條件?！?/p>
但這一觀點(diǎn)遭到鐘偉的反駁。他表示，地價(jià)并不是影響房價(jià)漲跌的決定性因素，就像股票市場一樣，在6000點(diǎn)買入的會(huì)被套牢，在2017年初買入三四線城市幾千畝地的房企也可能會(huì)被套牢。
鐘偉甚至明確指出，當(dāng)M2增幅低于10%時(shí)，2-3個(gè)季度后，也就是今年年底明年年初，我國房價(jià)會(huì)有一輪顯著下跌。
除了對房價(jià)抱有信心外，任志強(qiáng)對今年的市場成交量也頗為看好。他認(rèn)為，從今年的房產(chǎn)市場銷售情況看，從面積到金額，都將創(chuàng)歷史新高?！澳呐陆衲曛挥?%或者2%的增長，仍然是歷史新高。”
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-6月，全國商品房銷售面積74662萬平方米，同比增長16.1%；商品房銷售額59152億元，增長21.5%。在連續(xù)下滑三個(gè)月后，這兩項(xiàng)指標(biāo)的增速雙雙擴(kuò)大，分別比1-5月提高1.8個(gè)百分點(diǎn)和2.9個(gè)百分點(diǎn)。
還貸高峰期將至
任志強(qiáng)認(rèn)為，從供需關(guān)系看，城鎮(zhèn)化的背景并不會(huì)發(fā)生變化。即人口再繼續(xù)向城市集中，特別是中小城市人口向百萬或者三百萬以上城市集中。與此同時(shí)，從消費(fèi)的角度看，住房需求一定是一個(gè)不斷改善和升級(jí)的過程。
但微觀政策調(diào)控可能會(huì)對區(qū)域樓市帶來影響。任志強(qiáng)表示，“微觀政策會(huì)導(dǎo)致購買力發(fā)生變化、價(jià)格預(yù)期發(fā)生變化，開發(fā)商的投資能力、資金周轉(zhuǎn)能力發(fā)生變化，也導(dǎo)致庫存發(fā)生變化?！?/p>
去年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策經(jīng)歷了多輪加碼，到如今被稱為“五限時(shí)代”，力度之大前所未有。但由于擯棄了“一刀切”思路，不同城市之間的政策力度差別較大。因部分熱點(diǎn)城市的成交量下滑明顯，有從業(yè)者呼吁調(diào)控政策能夠“松綁”。
任志強(qiáng)認(rèn)為，政策松動(dòng)有兩個(gè)先決條件，一是房地產(chǎn)市場快速下行，二是實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)生巨大變化。他表示，今年1-6月份房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)增長很快，契稅增長18.5%，土地增值稅增加了23.9%，高于其他稅費(fèi)兩倍多。所以，只有出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)下滑，特別是由于資金面緊張導(dǎo)致的這種情況，才有可能對房地產(chǎn)政策做出調(diào)整。
任志強(qiáng)認(rèn)為，金融風(fēng)險(xiǎn)防范工作的加強(qiáng)，其影響可能會(huì)波及到房企的債務(wù)問題。
他列舉數(shù)據(jù)稱，今年1-5月份，108家房企的銀行貸款、債券、票據(jù)和其他融資額都在持續(xù)下降。6月份的數(shù)據(jù)雖然略有提高，但同比仍是下降趨勢。
他表示，2015-2016年兩年間，房企新增債務(wù)8500億元，而2010-2014年的5年期間只有8000多億。他估算，到2018年，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來一個(gè)還債高峰，額度達(dá)到3300億；2019年額度則達(dá)到4700億，今年、明年、后年房地產(chǎn)企業(yè)還債規(guī)模將超一萬億。
在他看來，接下來的時(shí)間，某些房企的現(xiàn)金流會(huì)因?yàn)槭站o的調(diào)控出現(xiàn)危機(jī)，而還貸高峰也會(huì)影響到一些企業(yè)未來的變化。
這一觀點(diǎn)與部分機(jī)構(gòu)的結(jié)論較為吻合。廣發(fā)證券（000776）就指出，從房企債務(wù)端看，樣本上市房企存量債務(wù)的期限大多在2-3年。因此，過去兩年大規(guī)模的債務(wù)融資或?qū)⒃谖磥韼啄昙袃陡丁?jù)統(tǒng)計(jì)，明后兩年樣本房企債務(wù)兌付數(shù)量將達(dá)到高點(diǎn)，兌付規(guī)模將分別高達(dá)3375億、4474億。
鐘偉同樣不認(rèn)同上述觀點(diǎn)，他表示，雖然未來兩三年房企面臨萬億還貸高峰，但房企的現(xiàn)金流問題不太大，因?yàn)?016年是個(gè)好年景，房企的銷售額大概為12萬億。
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