7月26日訊 近日，住建部等9部門近日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，廣州、深圳、南京等12個城市成為首批試點。無獨有偶，廣州市近日率先提出“租購?fù)瑱?quán)”被市場熱議。最讓人吃驚是，近日上海兩塊地降價84%采取“只租不售”模式用來建租賃房。與此同時，就在剛剛召開的中共中央政治局會議強調(diào)，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長效機制。今天，住建部稱將立法明確“租售同權(quán)”?！百徸獠⑴e”的多層次住房供應(yīng)長效機制正在呼之欲出。
住房制度變遷：再學(xué)新加坡模式？
在談多層次住房供應(yīng)長效機制前，我們先來看一下中國的住房制度變遷史。前兩天，萬科董事局主席郁亮在接受采訪時說，“2017年這次房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，有點像回到1998年左右?！?/p>
值得一提的是，中國的保障房與商品房雙軌制的建立以及公積金制度，也是在新加坡的組屋與商品房雙軌制以及公積金制度的啟發(fā)下建立起來的。
1998年7月3日，這一天成為中國住房制度改革的一個分水嶺。這天，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（23號文），決定推行住房分類供應(yīng)制度。23號文規(guī)定，建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應(yīng)體系，對最低收入家庭租賃由政府和單位提供廉租住房，中低收入家庭購買經(jīng)濟適用房，其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房等。這在當(dāng)時被業(yè)內(nèi)稱為“中國學(xué)習(xí)新加坡的住房制度‘雙軌制模式’“。
然而，此后中國的住房改革卻并未按著既定軌道前行，而是走上了商品化為主體的道路，每年新建的保障房數(shù)量寥寥無幾。直到2007年我國所建保障房數(shù)量也僅占年住房總量的5%左右。
此外，這十幾年來，一邊是中低收入家庭難以申請到保障房；一邊是保障房被富人、接近權(quán)力的人大量拿走，大量空置。根據(jù)中國家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，家庭收入最高的25%家庭擁有經(jīng)濟適用房的比例明顯高于中低收入家庭，并且中國經(jīng)濟適用房的空置率高達23.3%。
回歸雙軌制：住房保障制度重新出發(fā)
2010年開始，保障性住房建設(shè)被再次重視起來。2012年十八大的召開，被業(yè)內(nèi)定義為中國住房“雙軌制”到來的時機。這次大會上，提出“將建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強保障性住房建設(shè)和管理。保障房歸政府、商品房歸市場”。
2013年中央經(jīng)濟工作會議再次重申并兌現(xiàn)“住房雙軌制”：加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設(shè)和供給，做好棚戶區(qū)改造?？杖绷耸畮啄甑谋Ｕ戏恐贫冉K于重新出發(fā)。
根據(jù)上海公布的住房“十三五”規(guī)劃，未來5年新增170萬套住房，其中商品住房約45萬套；租賃住房約70萬套；各類保障性住房約55萬套。而深圳公布的住房“十三五規(guī)劃”里，提出新增住房65萬套，其中35萬套為保障性住房，30萬套為商品住房。上海、深圳新增保障性住房均超過了商品房源。
但中國的保障房比例仍遠低于新加坡的住房雙軌制模式：對占居民總數(shù)15%（實際少于15%）的高收入者供應(yīng)商品房，對占居民總數(shù)80%以上的中低收入者供應(yīng)政府組屋，對占居民總數(shù)5%的最低收入者供應(yīng)廉租屋。新加坡還規(guī)定每戶居民只能擁有一套政府組屋。
新加坡的這種做法，也穩(wěn)定了當(dāng)?shù)胤績r。新加坡市區(qū)重建局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度，私人住宅價格的指數(shù)環(huán)比下跌0.3%。房價創(chuàng)下15個季度的最長連跌紀錄。
“但實際操作起來很難?，F(xiàn)在北京建的公租房還沒有兩限房多呢，地方政府沒有財政收入怎么做公租房？應(yīng)該學(xué)習(xí)新加坡等發(fā)達國家的做法，征收富人的稅給窮人蓋房子。” 住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心副總工程師孫克放表示。
“租購?fù)瑱?quán)”：能否讓中國住房制度獲得重生？
長期以來，我國租房市場不規(guī)范，存在大量“黑中介”、二房東、“霸王條款”、隨意漲價、房租欺詐、不退還押金等現(xiàn)象。住房租賃市場制度及市場體系不完善，成為制約住房租賃市場發(fā)展的主要原因。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，我國規(guī)?；》孔赓U企業(yè)市場份額只占2%左右，相較于發(fā)達國家成熟市場20%-30%的比例，差距非常大。
近日，住建部等9部門近日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，廣州、深圳、南京等12個城市成為首批試點。無獨有偶，廣州市近日率先提出“租購?fù)瑱?quán)”被市場熱議。
事實上，廣州成為繼北京、上海之后，第三個發(fā)布加快住房租賃市場發(fā)展的城市。北京市于2017年4月提出建立購租并舉的住房制度；上海市于7月首推兩幅“租賃住房”用地。
對此，方正證券(8.83 +0.34%,診股)房地產(chǎn)首席分析師夏磊認為，上半場，房地產(chǎn)調(diào)控以限購、限貸為特點，實踐“房子不是用來炒的”；下半場，以支持“租賃”為特點，實踐“房子是用來住的”。隨著“租賃并舉”制度的推進，一二線城市增加租賃用地將是大勢所趨，下半年土地市場溫和放量，新開工、銷售將會超預(yù)期增長。
平安證券認為，大力發(fā)展租賃市場的同時帶來新增租房建設(shè)投資的方式可謂一舉兩得，既可仍投資端為經(jīng)濟增速帶來支撐，又可在提供房屋供給、緩解住房需求的同時并不附加任何的炒作熱情，值得大力推廣，預(yù)計未來發(fā)展租賃市場將成為長效機制重要一環(huán)。值得注意的是，近日上海率先在租賃房市場上走出了重要一步，位于浦東新區(qū)、嘉定區(qū)的兩塊地均大幅降價84%采取“只租不售”模式用來建租賃房。對此，同策咨詢總監(jiān)張宏偉在接受金融界連續(xù)時表示，“這兩個地塊本身是針對供浦東新區(qū)張江南區(qū)、嘉定新城那邊的一些人才居住問題，類似于產(chǎn)業(yè)園區(qū)比較集聚的地方，有可能還會有這樣一些只租不售的地塊出讓，去滿足青年人才的居住問題?！?原標(biāo)題：【宏觀深度】樓市大變革：征富人稅給窮人蓋房子？)
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