萬(wàn)達(dá)一系列動(dòng)作其實(shí)掀開(kāi)了房地產(chǎn)業(yè)冰山一角。隨著資金償還高峰逐步臨近，地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入整合階段，一批中小型開(kāi)發(fā)商可能不得不退出。
出售文旅城、拋掉酒店物業(yè)，萬(wàn)達(dá)王牌資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也要轉(zhuǎn)讓？“首富”王健林連日來(lái)賣、賣、賣。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)一系列動(dòng)作其實(shí)掀開(kāi)了房地產(chǎn)業(yè)冰山一角——眾多房企償債壓力越來(lái)越大。根據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，2018年房地產(chǎn)債券到期規(guī)模將達(dá)2069.71億元，較2017年翻了一倍。樓市調(diào)控接連加碼，融資渠道持續(xù)收緊，房企面臨前所未有的債務(wù)考驗(yàn)。多家機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)房地產(chǎn)業(yè)即將迎來(lái)并購(gòu)潮，一批中小型開(kāi)發(fā)商將不得不退出。
三家萬(wàn)達(dá)系資產(chǎn)易主
先來(lái)看看萬(wàn)達(dá)情況。
在資金鏈遭質(zhì)疑、海外項(xiàng)目融資遇阻、股債雙殺之后，萬(wàn)達(dá)開(kāi)啟“賣賣賣”模式。
新京報(bào)7月25日?qǐng)?bào)道稱，在出售萬(wàn)達(dá)文化旅游城、酒店物業(yè)后，南昌等地的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的業(yè)主也發(fā)生了變更。南昌西湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司投資人已由大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司變?yōu)橹榻藟郾ｋU(xiǎn)股份有限公司。此外，九江、鹽城等地的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)也發(fā)生了業(yè)主變更。
另?yè)?jù)騰訊財(cái)經(jīng)披露，接近珠江人壽人士7月25日證實(shí)，珠江人壽目前已經(jīng)“接”下了三家萬(wàn)達(dá)系資產(chǎn)，分別是大同、南昌和崇州三地共計(jì)三個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目。
此外，7月25日，澎湃新聞援引新加坡《海峽時(shí)報(bào)》披露信息顯示，萬(wàn)達(dá)退出競(jìng)買馬來(lái)西亞大馬城項(xiàng)目。
20家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)減資
新浪樂(lè)居披露，除了賣掉2家已經(jīng)收租的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，王健林還做里一個(gè)重大舉措，對(duì)萬(wàn)達(dá)商業(yè)100%持有的部分萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有限公司進(jìn)行大幅度減資。
從2017年5月9日到2017年6月29日，在兩個(gè)月時(shí)間內(nèi)，萬(wàn)達(dá)商業(yè)至少將20家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有限公司的注冊(cè)資本均減少，而且都是減至清一色的0.5億元。
根據(jù)工商信息顯示，這20家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有限公司的減資幅度比較大，其中有9家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)注冊(cè)資本減幅超過(guò)90%。減幅最大的是唐山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司，其注冊(cè)資本從24億減少到0.5億元。
萬(wàn)達(dá)：實(shí)施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略
對(duì)于“變賣萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”的消息，萬(wàn)達(dá)官方回應(yīng)稱，所謂萬(wàn)達(dá)變賣南昌西湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)純粹是誤讀，這是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的一部分，南昌西湖萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就是第一批輕資產(chǎn)項(xiàng)目。
根據(jù)萬(wàn)達(dá)披露信息：
2017年上半年新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目14個(gè)，輕資產(chǎn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)9個(gè)，上半年新發(fā)展萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)26個(gè)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)全部為輕資產(chǎn)項(xiàng)目。以后萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新發(fā)展項(xiàng)目多為輕資產(chǎn)項(xiàng)目。
王健林曾表示，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)未來(lái)的戰(zhàn)略是全力發(fā)展創(chuàng)新型、輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，并將大幅減債，計(jì)劃三年左右清償集團(tuán)層面金融機(jī)構(gòu)債務(wù)。
萬(wàn)達(dá)到底缺多少錢？
海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家姜超分析，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司目前在國(guó)內(nèi)有350億元公司債、520億元中票未到期。從到期時(shí)間分布來(lái)看，2019年到期120億元，2020年到期380億元，2021年到期370億元。姜超認(rèn)為，考慮到萬(wàn)達(dá)未來(lái)仍有較大資金支出壓力，若債券融資因受負(fù)面消息沖擊渠道不暢，或融資成本提高，可能對(duì)公司的資金面帶來(lái)不利影響。
7月19日，王健林首次對(duì)外交底萬(wàn)達(dá)商業(yè)負(fù)債情況稱：
萬(wàn)達(dá)商業(yè)的貸款加債券約2000億元，賬面現(xiàn)金1000億元，與融創(chuàng)、富力交易后，萬(wàn)達(dá)再收680億元現(xiàn)金，賬面現(xiàn)金達(dá)到1700億元，現(xiàn)金流將大幅改善，萬(wàn)達(dá)將清償大部分債務(wù)。
統(tǒng)計(jì)顯示，目前存量債券規(guī)模超過(guò)100億元的房企數(shù)量已達(dá)36家，萬(wàn)達(dá)以超過(guò)800億規(guī)模位居第一。
房企壓力越來(lái)越大
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)調(diào)整戰(zhàn)略反映房企現(xiàn)狀——償債壓力越來(lái)越大。
目前存量債券規(guī)模超過(guò)100億元的房企數(shù)量已達(dá)36家，合計(jì)債券規(guī)模8283.8億元，占地產(chǎn)企業(yè)債券總規(guī)模的比例達(dá)37.9%。萬(wàn)達(dá)位居第一，恒大和華夏幸福分列二三位。
Wind資訊統(tǒng)計(jì)顯示，2018年房地產(chǎn)債券到期規(guī)模將達(dá)2069.71億元，較2017年的1007.30億元，增幅105.5%。不僅如此，2019年債券到期規(guī)模將進(jìn)一步攀升至4026.52億元，較2018年增幅94.5%。
房企償債規(guī)模將迎“四連漲”
今年，房地產(chǎn)企業(yè)償債規(guī)模首次突破1000億關(guān)口，達(dá)1007.30億元。其中下半年地產(chǎn)企業(yè)債券到期規(guī)模521.49億元。具體來(lái)看， 榮盛發(fā)展、金融街、金茂三家地產(chǎn)企業(yè)下半年分別以30億元、25億元、20億元位列債券到期規(guī)模的1—3位。
雖然受益于前期市場(chǎng)銷售熱潮，短期企業(yè)償債壓力仍可承受。不過(guò)，從2018年開(kāi)始，其償債規(guī)模將迎來(lái)四連漲。
數(shù)據(jù)顯示，2018年，存量債券到期規(guī)模前15位的地產(chǎn)企業(yè)，合計(jì)債券到期規(guī)模640.5億元，約占當(dāng)年地產(chǎn)企業(yè)債券到期規(guī)模的30.9%。其中， 華夏幸福當(dāng)年債券到期規(guī)模108億元，占據(jù)當(dāng)年地產(chǎn)企業(yè)債券到期總規(guī)模的4.9%。
實(shí)際上，從明年開(kāi)始，地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)四年的償債規(guī)模都將居高不下。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)債券余額規(guī)模已達(dá)2.185萬(wàn)億元。而2018年—2021年期間，地產(chǎn)企業(yè)債券到期規(guī)模就達(dá)1.698萬(wàn)億元。
部分開(kāi)發(fā)商要扛不住了
房企償債規(guī)模攀升同時(shí)，籌資渠道依然未有好轉(zhuǎn)。
數(shù)據(jù)顯示，7月以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)地發(fā)債421.6億元。今年以來(lái)，房企國(guó)內(nèi)發(fā)債規(guī)模2216.71億元，較去年同期的7478.61億元，大幅下滑70.4%。
早前有過(guò)報(bào)道，為了籌措資金，房企發(fā)債利率已明顯上行。數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債利率超過(guò)6%（含6%）的債券數(shù)量占比超過(guò)35%，而去年同期占比不足25%。
其他渠道方面，今年以來(lái)，地產(chǎn)企業(yè)海外債票面利率6%（含6%）以上的債券數(shù)量為29只，創(chuàng)歷年同期新高。
此外，信托方面，華創(chuàng)證券袁豪此前研報(bào)稱，集合信托已成為當(dāng)前地產(chǎn)公司融資工具中最為重要的渠道之一。過(guò)半地產(chǎn)公司表示當(dāng)前的融資策略是：在價(jià)格隨行就市的情況下，動(dòng)用各類融資手段，盡早獲得更長(zhǎng)期、更大規(guī)模的資金。
不僅如此，按上市房企計(jì)算，大型房企與小型房企的現(xiàn)金儲(chǔ)備開(kāi)始出現(xiàn)分化。
民生宏觀固收研報(bào)分析，截至2017年一季度末，上市房企貨幣資金合計(jì)8885億元，同比增長(zhǎng)39%，比2016年底降低1個(gè)百分點(diǎn)。雖然貨幣資金的同比增速已經(jīng)有所回落，但貨幣資金的絕對(duì)值仍處在歷史最高位。大小房企貨幣資金情況出現(xiàn)分化，與2016年底相比，2017年一季度末大房企貨幣資金增加360億元，而小房企減少10億元。
而隨著資金償還高峰逐步臨近，地產(chǎn)行業(yè)漸入整合階段。
平安證券楊侃此前研報(bào)分析，2017年上半年百?gòu)?qiáng)房企銷售面積累計(jì)同比增長(zhǎng)41.7%，遠(yuǎn)超同期全國(guó)增速。TOP10的銷售面積和銷售額市占率分別較2016年提升3.3個(gè)百分點(diǎn)和7.9個(gè)百分點(diǎn)至15.8%和26.6%。考慮調(diào)控加碼和融資渠道收緊，中小開(kāi)収商無(wú)論是融資端、拿地端還是銷售端均面臨壓力，中小房企的被動(dòng)退出及大中型房企的兼幵收購(gòu)，均將帶來(lái)行業(yè)集中度的進(jìn)一步提升。
民生證券研報(bào)亦分析，在房地產(chǎn)企業(yè)融資收緊下，有限的資金流向信用資質(zhì)更好的大房企。相比小房企，大房企融資渠道更加多元化，融資能力更強(qiáng)，因此能更好應(yīng)對(duì)強(qiáng)監(jiān)管下的流動(dòng)性壓力。而部分前期加杠桿快、激進(jìn)拿地的小房企的資金鏈壓力將不斷加大，具有潛在信用風(fēng)險(xiǎn)，或被大房企收購(gòu)重組，房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)將迎來(lái)新一輪洗牌。
（原標(biāo)題：王健林賣賣賣背后，開(kāi)發(fā)商要掛掉一批了）
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