盡管在住建部及八部委7月20日圈定的首批12個(gè)住房租賃試點(diǎn)城市中,上海不在其列,但此前半個(gè)月,上海的住房“十三五”規(guī)劃中提出新增租賃住房用地1700公頃,預(yù)計(jì)推出70萬套租賃住房。同時(shí),明確提出“落實(shí)市、區(qū)責(zé)任,以區(qū)為主,發(fā)揮區(qū)屬國有企業(yè)功能,增加政府持有的租賃住房比例,起到托底保障和市場‘壓艙石’‘穩(wěn)定器’的作用”。
再往前的7月4日,上海首次發(fā)布兩幅土地用途為“只租不售”的擬出讓地塊公告。
7月24日,這兩幅地塊被兩家上海本地國企零溢價(jià)競得。
“租購并舉,是解決住房問題的必然選擇。發(fā)達(dá)的住房租賃市場,是國際化大都市建設(shè)的重要前提。相信隨著70萬套租賃住房逐步投入市場,上海將逐步邁入租房時(shí)代?!鄙虾X?cái)經(jīng)大學(xué)副校長姚珍玲對(duì)時(shí)代周報(bào)記者總結(jié)道。
70萬套租賃住房。萬科董事會(huì)主席、首席執(zhí)行官郁亮在接受新華社采訪時(shí)表示,這標(biāo)志著一線城市正為解決居住問題做努力,而這一輪房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控,讓他覺得像“回到了1998年”。7年前接受《中國證券報(bào)》采訪時(shí),他亦曾表示“行業(yè)需要回到1998年貨幣化改革的初衷”。
在郁亮的回憶里,當(dāng)時(shí)改革的初衷,是“啟動(dòng)房地產(chǎn)的市場化,建立了不同類型的住房保障體系,包括保障房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房等。那一輪改革對(duì)中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來巨大作用,釋放老百姓的居住需求,拉動(dòng)內(nèi)需增長”。
中國房地產(chǎn)的“租房時(shí)代”,眼看著即將到來。而1998年的初衷,還回得去嗎?
福利分房那些年
“你們都羨慕我們那會(huì)兒能分房,不用自己掏錢買,但分房也真的太難了。”房價(jià)居高不下的當(dāng)下,不時(shí)有人“懷念”起福利分房時(shí)代,而上海某國企退休員工吳阿姨回憶起當(dāng)年感慨不已,“當(dāng)時(shí)單位的房子很緊張,不是所有人都能分到的。我們家雙職工,等了6年,人均2平方米以下,1988年分到一個(gè)單身宿舍,當(dāng)時(shí)兒子都3歲了。”
吳阿姨分到的宿舍在筒子樓里,不到20平方米,一層樓共用衛(wèi)生間,廚房搭在走廊里,在房中間拉張簾子,隔出個(gè)小房間出來給兒子住?!奥菸嚉だ镒龅缊?,日子還過得下去?!眳前⒁绦χ鴮?duì)時(shí)代周報(bào)記者比畫。
“統(tǒng)一管理,統(tǒng)一分配,以租養(yǎng)房”,曾是1949年以后我國實(shí)施的公有住房實(shí)物分配制度。城鎮(zhèn)居民的住房主要由所在單位解決,各級(jí)政府和單位統(tǒng)一按照國家的基本建設(shè)投資計(jì)劃進(jìn)行住房建設(shè),住房建好后,結(jié)合級(jí)別、工齡、年齡、居住人口、輩數(shù),人數(shù)、有無住房等一系列條件分給員工居住,收取極低廉的租金。這種計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代特有的房屋分配形式,實(shí)際上是一種福利待遇。
隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的進(jìn)一步推進(jìn)和深化,福利分房的弊端日趨嚴(yán)重。上海交通大學(xué)特聘教授、中國發(fā)展研究中心主任陸銘對(duì)時(shí)代周報(bào)記者分析,福利分房跟企業(yè)掛鉤,給傳統(tǒng)的國有企業(yè)帶來極大負(fù)擔(dān)。其主要弊端在于,住房不能買賣,“有需求無法滿足,換工作怎么辦?”
1994年7月18日,《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》出臺(tái),象征城鎮(zhèn)住房制度改革之路正式啟動(dòng)。1998年3月29日,時(shí)任國務(wù)院總理朱镕基在“兩會(huì)新聞發(fā)布會(huì)”上宣布:“住房的建設(shè)將要成為中國經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn),我們必須把現(xiàn)行的福利分房政策改為貨幣化、商品化的住房政策,讓人民群眾自己買房子。整個(gè)房改方案已醞釀三年多,我們準(zhǔn)備今年下半年出臺(tái)新的政策,停止福利分房,住房分配一律改為商品化?!?/span>
當(dāng)年7月3日,國務(wù)院進(jìn)一步細(xì)化方案,以“取消福利分房,實(shí)現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化”為核心,宣布從1998年下半年開始停止住房實(shí)物分配,逐步實(shí)行住房分配貨幣化。
至此,實(shí)行近40年的福利分房制度從政策上退出歷史舞臺(tái),“市場化”成為住房建設(shè)的主題。
改革的初衷是什么?
“1998年是我國房地產(chǎn)歷史上的一個(gè)分水嶺?!币α嵴涓嬖V時(shí)代周報(bào)記者,停止住房福利分配,實(shí)行住房分配貨幣化,是住房分配制度改革的一個(gè)重大突破,從根本上推動(dòng)了住房商品化進(jìn)程。對(duì)于增加住房的有效需求,啟動(dòng)房地產(chǎn)消費(fèi)市場,推動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展,具有十分積極的作用。
在姚珍玲看來,上海的房地產(chǎn)市場化改革要先于全國。“1992年鄧小平同志南巡講話后,建立社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)成為共識(shí),上海引發(fā)了一輪房地產(chǎn)發(fā)展高潮?!币皇?,土地使用制度改革全面推行,土地使用權(quán)大規(guī)模進(jìn)入市場;二是,房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量迅速擴(kuò)張;三是,房地產(chǎn)投資成倍增長,商品房開發(fā)和竣工面積直線上升。1998年之后上海房價(jià)總的來說都是處于上漲狀態(tài),帶動(dòng)了很多行業(yè)的發(fā)展,促進(jìn)了就業(yè)。
“房地產(chǎn)貨幣化改革的初衷是為了推進(jìn)整個(gè)中國發(fā)育出來一個(gè)房地產(chǎn)市場,使住房的提供不再是一個(gè)簡單的福利,以后不管是買房或租房,都是各人的選擇,從需求端催生了后來房地產(chǎn)市場的發(fā)展。1998年之后上海樓市發(fā)展快速,基本上緩解了上海市的住房短缺問題?!标戙懱嵝训?,“跟現(xiàn)在上海人口增長所帶來的持續(xù)增加的住房需求相比,上海的住房供應(yīng)還是不夠,房價(jià)高就是對(duì)住房短缺的反映?,F(xiàn)在事實(shí)上房價(jià)水平已經(jīng)構(gòu)成對(duì)城市競爭力的影響,對(duì)吸引人才留在上海已經(jīng)構(gòu)成一個(gè)巨大的障礙。”
“全國接下來大力發(fā)展租賃市場,是一個(gè)肯定的事情?!标戙懼赋觯l(fā)展租賃市場有部分原因是為了降低城市進(jìn)人的成本。“現(xiàn)在的做法很簡單,在批地的時(shí)候就規(guī)定未來蓋的房子只能租不能售,往這個(gè)方向走,大力鼓勵(lì)租房市場?!?/span>
兩幅“只租不售”的地塊,最終成交樓面單價(jià)分別為浦東新區(qū)5568元和嘉定區(qū)5950元,項(xiàng)目建成后將至少提供1897套租賃住房房源,緩解住房困難,為建立租購并舉體系提供助力。
“作為上海一批租賃用地,具有一定標(biāo)桿性意義,需要國企先帶頭、先試水,待該模式運(yùn)行成熟后,可能會(huì)在社會(huì)上推廣?!币φ淞岱治?,這是因?yàn)閲覍?duì)北京和上海的定位與其他大中型城市不同。按照規(guī)劃,上海全市常住人口規(guī)模到2020年要控制在2500萬以內(nèi),北京則要疏解非首都功能。
“在住房短缺的地方增加供應(yīng)。上海和北京的住房最短缺,按道理講應(yīng)該大力發(fā)展租賃市場,但這兩個(gè)城市又要控制人口,如果大力發(fā)展租賃市場,量上去了,人口就控制不住,又成了問題?!标戙懕硎?。
回不去1998年,但站在新起點(diǎn)上
與1998年剛啟動(dòng)改革時(shí)的情況相似,那時(shí),人們面對(duì)住房貨幣化改革不知應(yīng)該從何做起,如今,人們面對(duì)“租售同權(quán)”不知到底該如何落地。
“以前主要是以租房為主,買房的比重不高,1998年中國開始進(jìn)入住房市場化改革,商品房市場逐漸發(fā)展起來。從這個(gè)角度來講,提高租賃住房的比重,是有點(diǎn)這個(gè)味道。但又有本質(zhì)上的不同,以前的租房市場跟單位結(jié)合,現(xiàn)在如果再發(fā)展租賃市場,不會(huì)跟這個(gè)結(jié)合。當(dāng)年租住公房幾乎零成本,現(xiàn)在的租房市場基本上還是以市場價(jià)為基礎(chǔ)的定價(jià)—當(dāng)然不排除租房市場以公租房或廉租房的形式出現(xiàn),租金可能帶有政府補(bǔ)貼,這跟當(dāng)年非常不一樣。在這個(gè)意義上來講,不能說是走向了租房市場,或者又回到1998年。”陸銘強(qiáng)調(diào)。
姚珍玲指出,如今希望在政策支持下發(fā)展住房租賃市場,解決一部分人的住房問題,不屬于過去的福利分房。“歷史是朝前發(fā)展的,過去是回不去的。如果說房地產(chǎn)市場改革,那么現(xiàn)在確實(shí)是一個(gè)新的起點(diǎn),探索長效機(jī)制、發(fā)展租賃市場,如1998年一樣,是對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行大的改革。”
郁亮在前述新華社專訪中表達(dá)的觀點(diǎn)相似,租售并舉是建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的重要舉措之一,如今發(fā)展租賃市場更多的是在“補(bǔ)課”。
(原標(biāo)題:房地產(chǎn)改革:租房時(shí)代將至 而1998年再也回不去了)
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