從廣州提出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”——符合條件的承租人子女可就近讀書(shū)，到武漢明確承租人享受義務(wù)教育等公共服務(wù)；到杭州在今年年底前要建成住房租賃平臺(tái)，納入全部出租房源信息共享；再到以無(wú)錫為代表的多個(gè)二線城市“租房落戶”；在上海，首批公開(kāi)出讓的兩幅租賃住房用地成交，采取只租不售模式；北京則要求拿地企業(yè)自持租賃住房，只租不售。
不僅12個(gè)試點(diǎn)城市（編注：7月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門(mén)，選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的單位），各地都在響應(yīng)國(guó)家著力構(gòu)建“購(gòu)租并舉”房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)體系。
與此相呼應(yīng)的是，住建部還配套推出保護(hù)承租人權(quán)利的法規(guī)，以多角度保障不同群體的住房需求。7月26日，新華社援引住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人的話表示，將通過(guò)立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買(mǎi)房居民享有同等待遇。
在此之前，住建部已發(fā)布《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）》，鼓勵(lì)出租人與承租人簽訂3年以上的租賃合同，房租按月支付；同時(shí)擬嚴(yán)禁開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售，要求買(mǎi)房中介服務(wù)費(fèi)施行明碼標(biāo)價(jià)等。對(duì)于最敏感的租金支付，意見(jiàn)稿明確住房租賃合同中未約定租金調(diào)整次數(shù)和幅度的，出租人不得單方面提高租金等。
享受同等的教育醫(yī)療公共資源，長(zhǎng)期的租賃合同，出租人不得擅自抬高租金......租房子就可以在理想的城市安穩(wěn)地生活一輩子，應(yīng)是最大化了“房子是用來(lái)住的”。
以租房為基礎(chǔ)的房屋體系會(huì)是什么樣的圖景？我們或許可以從國(guó)外一些經(jīng)驗(yàn)中略窺一二。
比對(duì)其他國(guó)家，德國(guó)被公認(rèn)為住房市場(chǎng)效能最好的國(guó)家之一，所推行的“社會(huì)福利住房體系”勾勒出的住房體系正是如此的“理想國(guó)”：全國(guó)一半的家庭租房而不是買(mǎi)房，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期保持穩(wěn)定，供需持久平衡。
“退租保護(hù)”和“房租管制”制度
德國(guó)位于歐洲中部，是歐洲最大經(jīng)濟(jì)體，歐洲鄰國(guó)最多的國(guó)家，也是歐盟中人口最多的國(guó)家，同時(shí)是全球國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值第四大國(guó)。德國(guó)住房政策是如何解決眾多需求的呢？
概括來(lái)說(shuō)，德國(guó)通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制解決大多數(shù)人的住房需求，供給需求決定價(jià)格，針對(duì)貧困群體予以資助。
在德國(guó)，住房政策被看作是國(guó)家社會(huì)福利體系的一個(gè)重要組成部分。德國(guó)2001年頒布的《住房扶持法》第一句話就是“社會(huì)福利住房的扶持是承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的住房政策的重要組成部分”。根據(jù)《住房扶持法》，德國(guó)政府投入資金建設(shè)社會(huì)保障住房，并以低于市價(jià)的價(jià)格投入市場(chǎng)。
同時(shí)，《住房扶持法》與《租房補(bǔ)助金法》等法規(guī)一起，為社會(huì)保障住房供給、中低收入的房租補(bǔ)貼、租賃市場(chǎng)的規(guī)范等提供了法律框架。
在市場(chǎng)租房領(lǐng)域，德國(guó)實(shí)施有利于承租人的“退租保護(hù)”和“房租管制”制度。“退租保護(hù)”即承租人可以不用給出理由和出租人解約，但是出租人需要在符合法律規(guī)定的情況下才能提出解約要求?！胺孔夤苤啤奔慈曛畠?nèi)出租人不得提高當(dāng)?shù)胤孔馑降?0%以上，各州政府每年根據(jù)數(shù)據(jù)分析制定當(dāng)?shù)刈饨鹚?。一般情況下，政府制定的租金價(jià)格低于由供需關(guān)系決定的住房租賃市場(chǎng)均衡價(jià)格。
租房補(bǔ)助的資金來(lái)源于德國(guó)聯(lián)邦政府，由各地的社會(huì)福利局進(jìn)行具體行政操作。有需求的貧困人口可以提出申請(qǐng)，行政部門(mén)根據(jù)其收入、家庭人數(shù)，以及所在地的房屋租金價(jià)格水平，制定“租金補(bǔ)助”標(biāo)準(zhǔn)。
德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，至2015年12月31日，德國(guó)總?cè)丝?217.5684萬(wàn)，其中約46萬(wàn)戶家庭獲得住房補(bǔ)貼，占所有住戶的1.1%。
7月27日，德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)稱，截至2016年底，德國(guó)住宅和非住宅建筑的住宅數(shù)量約為4170萬(wàn)。與2000年相比，住房庫(kù)存增加了290萬(wàn)戶，增長(zhǎng)了7.5%。到2016年底，每1000名居民中有502戶住房，與16年前相比，每1000名居民增加了35戶住房（2000年：467戶）。
德國(guó)家庭平均收入8年可購(gòu)買(mǎi)一套340平方米的獨(dú)棟
一名2008年回到國(guó)內(nèi)從事保險(xiǎn)業(yè)的劉女士表示，在德國(guó)2007年研究生畢業(yè)后，她在威斯巴登市工作時(shí)租的房子約50平方米，每月400多歐元租金。房子帶有花園，走路到市中心只需20分鐘。
威斯巴登是德國(guó)第五大聯(lián)邦州黑森州首府。黑森州位于德國(guó)中部，最大的城市是法蘭克福。劉女士說(shuō)，她的一名朋友在德國(guó)結(jié)婚購(gòu)置的房子，2007年因離婚需要出售時(shí)，房?jī)r(jià)不僅沒(méi)漲，還略有下跌。
另一名留學(xué)德國(guó)并定居德國(guó)的郭先生，2016年11月在法蘭克福附近的城鎮(zhèn)以40多萬(wàn)歐元購(gòu)入一套獨(dú)棟房子：總面積340平方米，居住面積約150平方米，帶有一個(gè)花園。他告訴記者，“現(xiàn)在估計(jì)漲了5萬(wàn)歐元?！?/span>
這是他的第二套房子，2014年，他在該地區(qū)以17萬(wàn)歐元買(mǎi)入一套居住面積約70平方米的公寓。搬入新家后，那套公寓目前以每月900歐元（包含物業(yè)管理費(fèi)，如垃圾清理費(fèi)等）出租。
郭先生為什么選擇買(mǎi)房？郭先生覺(jué)得中國(guó)人有房子才感覺(jué)是自己的家，就和德國(guó)人看重自由地流動(dòng)性一樣，文化使然。此外，在德國(guó)，租房和買(mǎi)房的支出相差不大，他將買(mǎi)房作為一種投資。
據(jù)記者了解，德國(guó)的戶籍制度主要作用是政府部門(mén)了解人口居住狀況的，但并不限制人口的流動(dòng)，上戶口和銷戶都很方便。在德國(guó)人的觀念里，哪里有更好的工作機(jī)會(huì)就去哪里，因此他們更愿意選擇租房，以便保障自己的流動(dòng)性。而在中國(guó)，漢字中“家”是要有屋頂?shù)模凶约旱姆孔硬庞邪踩小?/span>
根據(jù)德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局的報(bào)告，與2017年2月相比，5月住宅樓宇價(jià)格上漲0.9%。2017年7月，德國(guó)出租公寓的凈租金通貨膨脹率初步值（最終結(jié)果將于8月11日公布）為1.7%。
此外，2015年德國(guó)家庭平均總收入為每月4196歐元，其中62%（2620歐元）來(lái)自就業(yè)。目前，德國(guó)的法定最低工資從每小時(shí)8.50歐元增加到8.84歐元。
顯然，購(gòu)房經(jīng)濟(jì)壓力不是德國(guó)家庭購(gòu)房率低的主要原因。以德國(guó)家庭平均總收入計(jì)算的話，買(mǎi)入郭先生340平方米的那套獨(dú)棟房子，大概需要8年多。
劉女士和郭先生前后兩種經(jīng)歷選擇，轉(zhuǎn)變的時(shí)機(jī)是2008年金融危機(jī)。全球金融危機(jī)爆發(fā)后，歐元區(qū)國(guó)家房?jī)r(jià)急轉(zhuǎn)直下，從2008年開(kāi)始一直處于負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)。受金融危機(jī)影響，歐洲部分國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到嚴(yán)重沖擊，房地產(chǎn)泡沫破裂，特別是西班牙、希臘、意大利等南歐國(guó)家房?jī)r(jià)跌幅更大，價(jià)格穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)更低的德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成了國(guó)際投資的避風(fēng)港。
此外，德國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局8月1日公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年，德國(guó)有移民背景的人口連續(xù)第五次創(chuàng)下新高，大約1860萬(wàn)德國(guó)人，漲幅8.5%。
盡管如此，德國(guó)房?jī)r(jià)仍處于合理區(qū)間。2014年德國(guó)房產(chǎn)價(jià)格指數(shù)比2005年增長(zhǎng)13.9%，略低于歐盟14.6%的平均漲幅。
德國(guó)人更愿意租房的真相
盡管德國(guó)總體平均住房水平較高，但是貧困群體的保障問(wèn)題還是沒(méi)有得到很好解決。比如，以社會(huì)福利為名義使用的公眾資金，因?yàn)檎唛T(mén)檻設(shè)定的不合理，大多數(shù)資金落入非貧困群體手中。而政府對(duì)于租賃法規(guī)的直接干預(yù)，也損害了住房需求者的利益。因?yàn)榈聡?guó)社會(huì)福利住房建設(shè)類似于砸金蛋的幸運(yùn)游戲。幸運(yùn)的人可以獲得自用住房建設(shè)補(bǔ)貼，或者低廉的社會(huì)福利住房租金，即使你是中高收入群體，同樣可以獲得。沒(méi)有運(yùn)氣的貧困人群卻或多或少為政府送出的金蛋承擔(dān)部分成本——貧困人群不繳納所得稅，但隨著消費(fèi)稅及物價(jià)的提升，實(shí)際上也變相承擔(dān)了部分稅負(fù)。
同時(shí)，貧困人群基本上沒(méi)有資金去建設(shè)自有住房，加之德國(guó)社會(huì)福利住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較高，使得獲得補(bǔ)貼后的建設(shè)住房的租金也處于較高水平。
又因?yàn)榈聡?guó)的有利于承租人的“退租保護(hù)”和“房租管制”，出租人在選擇承租人的時(shí)候，也會(huì)盡量避開(kāi)高風(fēng)險(xiǎn)人群（編注：多屬于貧困群體）而選擇條件相對(duì)好的群體，如選擇大學(xué)畢業(yè)生。這樣，德國(guó)住房政策的效果其實(shí)是收入越高的階層獲益越高。
另外一個(gè)問(wèn)題是，德國(guó)大都市的社會(huì)福利住房租金和經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)的租金相差不大，實(shí)質(zhì)上是價(jià)值越高的社會(huì)福利住房獲得的國(guó)家補(bǔ)貼也越高。如此，已經(jīng)獲得大都市住房的住戶，盡管收入已經(jīng)增加，也愿意繼續(xù)保持住房租賃。特別是地理位置好的社會(huì)福利住房，情況更為嚴(yán)重。
只能租房的人群租不到房，可以買(mǎi)房的人群寧愿租房。從數(shù)據(jù)上看，自2008年開(kāi)始，德國(guó)的貧困人口比例約占20%。在德國(guó)，只有約50.4%的家庭居住在自有住房中（低于歐盟60%的住房自有率水平），49.6%的家庭租房居住，其中45.4%的家庭租住私人租賃住房，4.2%租住政府或社會(huì)住房管理機(jī)構(gòu)提供的社會(huì)租賃房。
德國(guó)也意識(shí)到一系列的問(wèn)題，并引入“錯(cuò)誤分配費(fèi)”，但從錯(cuò)配的福利房獲益者處收取費(fèi)用只能適度減少扭曲，減少獲益者獲益而不能結(jié)束獲益。
推廣租賃住房可滿足“夾心層”需求
怎么辦？住房分配權(quán)似乎是一個(gè)不錯(cuò)的方法。
德國(guó)地方政府根據(jù)區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)群體的數(shù)量，與私人房主以及企業(yè)達(dá)成分配權(quán)交易——政府支付一定費(fèi)用獲得一定住房數(shù)目的分配權(quán)，并在一定程度上承擔(dān)租戶的違約責(zé)任。出售分配權(quán)的私人房主或企業(yè)，在重新出租房屋時(shí)先通知政府。如果政府?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)中有符合條件的人，政府行使分配權(quán)，沒(méi)有，房主則自行出租。
此外，上述提到的“租房補(bǔ)助”正日漸成為德國(guó)住房政策的核心內(nèi)容。租金補(bǔ)助考慮申請(qǐng)人的收入；申請(qǐng)人家庭符合申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)的人數(shù)等，體現(xiàn)了根據(jù)不同家庭成員數(shù)目及當(dāng)?shù)刈》克降淖饨鹧a(bǔ)助水平。
這個(gè)政策的優(yōu)點(diǎn)還在于，對(duì)申請(qǐng)人的考核是動(dòng)態(tài)有時(shí)效性的，每年都會(huì)考核，并不是申請(qǐng)到補(bǔ)助后就可以一直獲得。租金補(bǔ)助期原則上定為12個(gè)月，如果能夠預(yù)測(cè)到補(bǔ)助期內(nèi)會(huì)有重大變化，審批的補(bǔ)助期會(huì)減少，甚至分割。比如家庭總收入提高超過(guò)15%，或者正在找工作的大學(xué)畢業(yè)生。同時(shí)，租金補(bǔ)助也保證了德國(guó)人看中的選擇工作的自由流動(dòng)性。
對(duì)應(yīng)中國(guó)保障性住房，主要以實(shí)物補(bǔ)貼輔以貨幣補(bǔ)貼，房源主要包括經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房廉住房及新近發(fā)展起來(lái)的公共租賃房。不同房源針對(duì)不同人群，與德國(guó)福利住房政策相似，卻也面臨準(zhǔn)入與監(jiān)管的問(wèn)題。特別是一些權(quán)力擁有者對(duì)住房福利的侵占，造成了公共資源的浪費(fèi)和不合理分配，這也與德國(guó)的情形如出一轍。
而中國(guó)在“十二五”規(guī)劃綱要中明確提出的，要構(gòu)建以政府為主提供基本保障，以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系，與德國(guó)的主張也頗為相似。
盡管就業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大、就業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化、重點(diǎn)群體就業(yè)平穩(wěn)，但中國(guó)就業(yè)不足始終壓力巨大。從中國(guó)住建部試點(diǎn)的12個(gè)城市分布看，沿海5個(gè)城市，環(huán)上海3個(gè)城市，中部2個(gè)城市，西部和北方各一個(gè)代表城市，正是人口相對(duì)集中的城市。
中國(guó)人社部7月31日公布，1-6月，城鎮(zhèn)新增就業(yè)735萬(wàn)人，同比增加18萬(wàn)人。今年二季度末全國(guó)城鎮(zhèn)登記失業(yè)率3.95%，環(huán)比下降了0.02個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.1個(gè)百分點(diǎn)，處于近年來(lái)最低水平。二季度末，外出務(wù)工農(nóng)村勞動(dòng)力總量1.79億人，比上年同期增加了364萬(wàn)人，增長(zhǎng)2.1%。今年高校畢業(yè)生達(dá)到795萬(wàn)人，創(chuàng)歷史新高。
流動(dòng)人口聚集加上就業(yè)壓力，可能產(chǎn)生復(fù)雜的不穩(wěn)定因素。除了更好地避免尋租腐敗，公共資源分配不公平等問(wèn)題，業(yè)內(nèi)有分析認(rèn)為，中國(guó)力推公共租賃房建設(shè)，也可有效滿足一定“夾心層”群體的住房需求。
（原標(biāo)題：為什么德國(guó)一半家庭不買(mǎi)房：房租管制和退租保護(hù)）
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