機(jī)構(gòu)人士稱整體價(jià)格從4月開始累計(jì)跌幅約8%；預(yù)計(jì)下半年房價(jià)將迎來更大范圍回落
北京二手房、新房網(wǎng)簽成交量持續(xù)走低，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整周期。中原地產(chǎn)研究中心昨日統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：北京7月全月累計(jì)二手房住宅簽約合計(jì)7158套，環(huán)比跌幅達(dá)到了20%,這一成交量也是2014年6月6464套以來的連續(xù)37個(gè)月同期最低值，年度同比跌幅達(dá)到了70%。
根據(jù)北京市住建委公布的成交數(shù)據(jù)顯示，2017年7月北京新建商品房成交154.73億元，環(huán)比6月下跌8%，共成交2160套，環(huán)比6月減少1418套。其中居住類產(chǎn)品（普宅、豪宅、別墅、自住房）成交136.07億元，與6月基本持平，共銷售1794套，環(huán)比6月減少81套，成交均價(jià)51898元/平米，環(huán)比6月增長5000元/平米。
“北京等一二線城市在3月調(diào)控后，數(shù)據(jù)逐漸開始反映出調(diào)控影響。二手房整體價(jià)格從4月開始到現(xiàn)在3個(gè)月累計(jì)跌幅在8%左右，部分區(qū)域房源價(jià)格超過了10%，目前的價(jià)格大約回到了春節(jié)前后水平?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，價(jià)格下調(diào)比較明顯的房源，主要集中在部分急于換房的客戶上，由于成交量暴跌6成以上，成交周期明顯拉長，北京市場(chǎng)連環(huán)單比例非常高，此類個(gè)案有價(jià)格下調(diào)超過10%的。但二手房價(jià)格不透明，也有很多報(bào)價(jià)虛高的案例，不代表市場(chǎng)價(jià)。
今年3月17日以來，北京打出房地產(chǎn)調(diào)控一系列組合拳，包括細(xì)化限購限貸政策、遏制炒作“學(xué)區(qū)房”、整治“商改住”、加大住宅用地供應(yīng)和在途項(xiàng)目開工入市力度等，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步降溫。
據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年上半年北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量約8.7萬套，環(huán)比2016年下半年減少36.5%，同比2016年上半年減少35.8%。總體來看，北京二手房網(wǎng)簽量結(jié)束了自2014年上半年以來連續(xù)增長的態(tài)勢(shì)。
由于七八月是房地產(chǎn)市場(chǎng)的慣例淡季，成交量、成交價(jià)格有可能繼續(xù)下行。張大偉預(yù)測(cè)，“預(yù)計(jì)7-8月有可能繼續(xù)下調(diào)5%左右，價(jià)格會(huì)回到2016年10月左右。成交比例中改善比例增加，剛需開始全面進(jìn)入觀望狀態(tài)?！?/span>
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也表示，在北京從緊從嚴(yán)的調(diào)控形勢(shì)下，二手房交易量將在谷底企穩(wěn)并持續(xù)低迷，下半年房價(jià)將迎來更大范圍、更明顯的回落，購房者也將迎來比較好的購房機(jī)會(huì)。
■ 走訪
“房源報(bào)價(jià)下調(diào)多是換房”
在月成交量跌破萬套的同時(shí)，二手房的掛牌價(jià)和成交價(jià)也在逐步降溫。近日記者走訪了朝陽、昌平區(qū)域的多個(gè)社區(qū)發(fā)現(xiàn)，部分房源的掛牌價(jià)格在一步步松動(dòng)。
為換房降價(jià)60萬出售
“4月時(shí)報(bào)價(jià)450萬元的一居室，這幾個(gè)月經(jīng)過兩次調(diào)價(jià)，最終以小400萬元的價(jià)格成交。”朝陽管莊片區(qū)一中介門店經(jīng)紀(jì)人介紹，原房主出于換房資金周轉(zhuǎn)的原因，最終決定降價(jià)出售。
在管莊的北京新天地小區(qū)，3月份曾以425萬元總價(jià)成交的一居室房源，最近類似房源報(bào)價(jià)則在390萬元左右。該社區(qū)的中介經(jīng)紀(jì)人說，這類報(bào)價(jià)下調(diào)明顯的房源多是換房業(yè)主，因?yàn)榧依锶丝谠黾樱庇诔弥袌?chǎng)降溫時(shí)籌集資金換房。
同樣的情況也出現(xiàn)在天通苑。天通苑北一區(qū)附近的中介門店經(jīng)紀(jì)人介紹，小區(qū)里100平米左右的兩居室4月的成交均價(jià)基本上在46000—50000元/平米，到了6月價(jià)格出現(xiàn)了每平米2000—4000元不等的下降。目前該類房源的成交價(jià)基本維持在42000—45000元之間，“最近有房源報(bào)價(jià)在41000元/平米，而且有可談的空間?！?/span>
部分換房人先賣再買
在市場(chǎng)降溫的環(huán)境下，有部分換房人采取了先賣后買的方式，在目前的市場(chǎng)上尋找降價(jià)的可能性。
孫先生在春天市場(chǎng)高點(diǎn)將房源出售，經(jīng)過長期了解和價(jià)格協(xié)商，最近終于入手一套合適的房源。據(jù)他介紹，幾個(gè)月間這套房源總價(jià)降價(jià)在百萬左右。
偉業(yè)我愛我家胡景暉表示，北京二手房市場(chǎng)目前已滑落谷底，并逐步在低位企穩(wěn)，交易量繼續(xù)下行的空間已然不大，在當(dāng)前的政策環(huán)境下，北京二手房市場(chǎng)應(yīng)該還將繼續(xù)保持這種狀態(tài)，維持低量。二手房價(jià)目前也在隨著需求量和交易量的大幅萎縮而出現(xiàn)回調(diào)，且房價(jià)回落的范圍已經(jīng)從中高價(jià)位的非普通住宅擴(kuò)展到中低價(jià)位的普通住宅，未來北京二手房價(jià)還將進(jìn)一步回落。
信貸收緊也成為換房群體增強(qiáng)降價(jià)意愿的重要因素。
“有些業(yè)主愿意在價(jià)格上讓步，實(shí)際上對(duì)于付款方式要求較高?！庇薪?jīng)紀(jì)人表示，因?yàn)殂y行放款周期變長，全款或八成這樣的付款方式更打動(dòng)賣房人。
“偉嘉安捷”指出，“3·17”政策出臺(tái)后，利率優(yōu)惠降低和放款節(jié)奏對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生潛移默化的影響。據(jù)介紹，從5月起二套房的利率全部調(diào)整為基準(zhǔn)上浮20%，加大了還款壓力。此外，從3月底開始各家銀行的放款速度便逐漸進(jìn)入緩慢態(tài)勢(shì)，尤其是針對(duì)二套房大額的放款，由于申請(qǐng)辦理的人較多，部分區(qū)縣的銀行放款和整體貸款辦理流程都變慢。
■ 土地市場(chǎng)
東城區(qū)一宅地近底價(jià)成交
昨日，北京土地市場(chǎng)迎來8月首次拍賣，共有三宗土地出讓。位于東城區(qū)永外大街的住宅用地由于地處城市核心區(qū)，格外引人注目。其余兩宗土地均位于平谷區(qū)。不過，永外大街地塊“爆冷”以接近底價(jià)成交。
永外大街地塊最高單價(jià)不超9.35萬元/平米
作為近三年來北京土地市場(chǎng)上位置最靠近二環(huán)的住宅用地，永外大街地塊開拍前卻并未吸引太多房企參與競拍。直到網(wǎng)上報(bào)價(jià)時(shí)間截止前，才有兩份報(bào)價(jià)被掛出，分別為華潤、招商、碧桂園聯(lián)合體以及保利、首開、平安聯(lián)合體。
記者查閱北京市規(guī)土委相關(guān)資料顯示：該地塊位于東城區(qū)永定門外地區(qū)，用地性質(zhì)為R2二類居住用地與B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，起始價(jià)為38.2億元。
該地居住建筑規(guī)模需執(zhí)行90/70政策，均價(jià)不高于89068元/平米，最高單價(jià)不高于93521元/平米。商業(yè)部分50%需自持經(jīng)營20年，此外還有7000平米的配建需要無償移交。
最終，該地塊未經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)競價(jià)，被華潤、招商、碧桂園聯(lián)合體以38.4億元競得，溢價(jià)率僅0.5%。據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)計(jì)算，該地塊的樓面價(jià)為5.2萬元/平米。
同永外地塊的冷清相比，平谷區(qū)的兩宗地塊卻引來了激烈競爭，觸及競價(jià)上限，最終被金科摘得。
對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，此次東城區(qū)地塊成交爆冷，并非代表土地市場(chǎng)降溫。“出現(xiàn)接近底價(jià)的成交也讓市場(chǎng)非常意外，很難從地塊屬性與市場(chǎng)層面尋找為什么3宗地塊中，東城接近底價(jià)成交，而遠(yuǎn)郊區(qū)的平谷地塊競爭到價(jià)格上限?！?/span>
張大偉認(rèn)為，整體看，主要原因還是土地屬性復(fù)雜，特別是其中的商業(yè)金融部分大部分需要持有經(jīng)營20年，而且不小于7000平米需無償移交。
根據(jù)該地塊所在區(qū)域中介信息顯示，永定門附近東革新里小區(qū)、西革新里小區(qū)等老社區(qū)二手房均價(jià)在7.6萬-8.2萬元/平米左右，要低于該地塊的限價(jià)。
碧桂園獲得北京核心市場(chǎng)“入場(chǎng)券”
在此次東城區(qū)地塊近底價(jià)成交的背后，是碧桂園終于在京奪得了一塊核心地塊。
早在2015年，碧桂園曾多次出現(xiàn)在北京土地招拍掛市場(chǎng)，并于當(dāng)年10月與中國金茂組成聯(lián)合體，摘得豐臺(tái)花鄉(xiāng)四合莊兩宗金融用地，溢價(jià)率達(dá)140%，折合樓面價(jià)近3萬元/平米。不過該宗地隨后波折不斷，最終以碧桂園的退出而告終。
今年5月，碧桂園在北京土地市場(chǎng)上以2.2億元拿下密云一宗居住用地。不過，該地塊規(guī)模小，可操作空間不大。因此一些業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，此次碧桂園聯(lián)合華潤、招商組建聯(lián)合體拿地，才是其布局北京的關(guān)鍵落子。
（原標(biāo)題：7月北京二手房創(chuàng)成交新低 下半年或更大范圍回落）
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