8月1日，東城區(qū)永外大街0503-602北、606東、606西地塊R2二類居住用地、B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地在在北京市土地交易市場成交，最終由華潤+招商+碧桂園聯(lián)合體競得，最終成交價(jià)格為38.4億元，成交樓面地價(jià)為58080元/平方米.
這是五年來北京二環(huán)周邊第一次有土地出讓，也是碧桂園第一次沖進(jìn)北京核心區(qū)域。
中國證券報(bào)記者掐指一算，按照國土資源部2016年房價(jià)地價(jià)比統(tǒng)計(jì)，地價(jià)占房價(jià)比例全國平均是23.2%，以此推算，該宗土地未來的房價(jià)將超15萬元/平方米。但依照出讓時(shí)的約束比例，東城區(qū)永定門該宗土地的售樓均價(jià)不得超過89068元/平方米.
京滬一增一減
根據(jù)北京市國土資源局網(wǎng)站數(shù)據(jù)，經(jīng)中國證券報(bào)記者梳理，截至8月3日，北京共出讓60宗經(jīng)營用地，已成交52塊，其中，住宅性質(zhì)地塊(R類地塊、F類混住地塊)為36塊。從規(guī)模上來看，2016年全年也不過33宗經(jīng)營用地出讓，土地供應(yīng)規(guī)模增長十分明顯。
金額方面，截至8月3日，住宅性質(zhì)地塊總成交金額達(dá)1170.54億元，總建筑面積達(dá)449.92萬平方米，成交樓面價(jià)均價(jià)為2.6萬元/平方米。區(qū)域方面，只有7宗土地位于五環(huán)內(nèi)，且只有1宗位于二環(huán)周邊。分行政區(qū)看，大興區(qū)共出讓7宗住宅類地塊，豐臺區(qū)共出讓6宗R類地塊，位居前列。
而上海方面，則2017年上半年，上海土地市場共計(jì)出讓28宗土地(剔除動(dòng)遷安置房和公共租賃房)，總建筑面積121.19萬平方米，成交金額達(dá)388.47億元。
與去年同期相比，建設(shè)用地出讓面積同比下降26.73%，環(huán)比下降36.18%。而成交的樓面地價(jià)均價(jià)同比也有31.8%的下跌，環(huán)比跌幅更是高達(dá)60.69%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：
2017年，房地產(chǎn)市場繼續(xù)平穩(wěn)，但土地市場分化明顯，部分熱點(diǎn)城市熱點(diǎn)地塊即使在調(diào)控重壓下依然拼搶明顯，雖然高溢價(jià)率地塊比例與數(shù)量減少：但北京的土地出讓金已超千億.
誰是地王
截至8月3日，北京“地王”稱號被金茂+世茂+國瑞聯(lián)合體78.7億元攬入懷中。該地塊于7月18日成交，位于三環(huán)玉泉營橋東北側(cè)，建設(shè)用地面積為65649.871平方米，最大建筑面積不得超過193846平方米，銷售均價(jià)不超過79459元/平方米。
據(jù)中國證券報(bào)記者了解，該宗地塊共吸引了10家開發(fā)商或聯(lián)合體報(bào)價(jià)，分別是保利+首開+龍湖+華潤+招商+西鐵營一級聯(lián)合體、中糧+首創(chuàng)+遠(yuǎn)洋+五礦聯(lián)合體、中海、萬科、金茂+世茂+國瑞聯(lián)合體、平安、金融街、碧桂園、九龍倉、金地，經(jīng)歷多達(dá)67輪報(bào)價(jià)，最終花落金茂+世茂+國瑞聯(lián)合體。
相比2016年，今年的地王成色有所提高。2016年，北京出讓金最高的地塊被萬科住總聯(lián)合體搶入，總價(jià)為59億元。
上半年，上海方面，金茂地產(chǎn)以41.24億元競得虹口區(qū)提籃橋街道HK314-05地塊，該地塊的成交樓面地價(jià)為36088元/平方米，也是上半年上海樓面價(jià)最高。
相比于北京上半年不斷增加土地供應(yīng)，上海明顯清淡許多。
相關(guān)專家對中國證券報(bào)記者表示，縱觀2017年上半年的上海土地出讓市場，沒有太多亮點(diǎn)，即便是排行榜上的地塊，也基本處于相對合理區(qū)間。對于上半年上海最熱鬧的場面，“3月末的松江小昆山，三幅土地同時(shí)入市，吸引了39家開發(fā)商到場競拍，這應(yīng)該是上半年上海土地市場人氣最高的一次。”
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：
自從2016年第4季度以來，全國已經(jīng)有超過60個(gè)城市，出臺了160多次各類房地產(chǎn)約束性調(diào)控，這使得部分非熱點(diǎn)屬性的土地出現(xiàn)了明顯降溫，土地市場已經(jīng)出現(xiàn)了非常明顯的分化。
北京承諾每年供地超千頃
4月7日，北京發(fā)布《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》，2017年住宅用地供地計(jì)劃為1200公頃，未來五年，住宅用地的供應(yīng)規(guī)模達(dá)6000公頃，以保障150萬套住房建設(shè)需求。
相關(guān)專家表示，依照目前的供地速度，2017年北京或可完成供地計(jì)劃。
對于許多房企而言，雖然北京入局門檻較高，但為加強(qiáng)土地儲(chǔ)備，北京土地供應(yīng)熱度依然不減。
中國證券報(bào)記者統(tǒng)計(jì)7月以來多宗地塊發(fā)現(xiàn)，出價(jià)次數(shù)在9次以上的比比皆是，現(xiàn)場競拍環(huán)節(jié)，多家廝殺局面頻現(xiàn)。特別是處于城六區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊，更為房企所青睞，多家房企組成聯(lián)合體的情況也十分常見。經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)，2017年以來，土地出讓金排名前三的地塊均由企業(yè)聯(lián)合體競得。
業(yè)內(nèi)人士表示，隨著北京地塊的保證金水平、自持比例以及銷售限價(jià)等提高，需要前期投入一定的現(xiàn)金流，企業(yè)聯(lián)合拿地，可以降低房企的前期成本，同時(shí)，“抱團(tuán)取暖”也可以增厚競拍環(huán)節(jié)的拿地概率。
TIPS:前7月房企京城拿地趣味排行
1、問：誰最愛和人家在北京聯(lián)合拿地？
答：龍湖地產(chǎn)，總共6次在北京拿到地，都是和別人聯(lián)合的。
2、問：誰拿地最壕？
答：萬科。上半年萬科在北京涉及的地塊成交價(jià)共202億。
3、問：前七月北京拿住宅地塊，房企共聯(lián)合多少次？
答：共19次，占總量(36塊)的52.7%。
(數(shù)據(jù)來源：北京市國土資源局網(wǎng)站數(shù)據(jù))
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：
從未來趨勢看，2017年全國熱點(diǎn)城市的地王數(shù)量將有非常明顯的降低，但在銷售火爆的2016年，大部分企業(yè)庫存去化明顯，這種情況下，房企對熱點(diǎn)區(qū)域、優(yōu)質(zhì)屬性地塊依然會(huì)拼搶激烈。在2016年銷售火爆的影響下，房企補(bǔ)充土地的積極性明顯較高。
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