導語：樓市調(diào)控政策經(jīng)歷了樓市“五限”到后來的租購同權(quán)，最近又出來一個新名詞，共有產(chǎn)權(quán)住房！最近由北京市住建委等多部門起草的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》(簡稱《辦法》)對外公開征求意見，提出不少于30%房源將分配給“新北京人”。小編就何為共有產(chǎn)權(quán)住房、誰可申購、如何申請、價格怎么定、產(chǎn)權(quán)比例如何分配、可否轉(zhuǎn)讓出租、對北京房價有何影響等熱點話題進行了梳理解讀，來看你可以申購嗎？現(xiàn)在各地房價走勢又是什么走勢？
共有產(chǎn)權(quán)房定義 房價如何制定？
共有產(chǎn)權(quán)住房，是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。那自住房和共有產(chǎn)權(quán)住房關(guān)系如何進行銜接處理？北京市住建委稱，《辦法》施行前已銷售的自住型商品住房項目出租、出售管理，仍按照原規(guī)定執(zhí)行。《辦法》施行后，未銷售的自住型商品住房均按本《辦法》執(zhí)行。
《辦法》意見稿提出，共有產(chǎn)權(quán)住房項目的銷售均價，應(yīng)低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價格，以項目開發(fā)建設(shè)成本和適當利潤為基礎(chǔ)，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。銷售均價在土地供應(yīng)文件中予以明確。
但開發(fā)建設(shè)單位依據(jù)銷售均價，結(jié)合房屋樓層、朝向、位置等因素，確定每套房屋的銷售價格，價格浮動范圍為±5%。北京市住建委表示，共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)用地采取“限房價、競地價”、“綜合招標”等多種出讓方式，遵循競爭、擇優(yōu)、公平的原則優(yōu)選建設(shè)單位，并實行建設(shè)標準和工程質(zhì)量承諾制。
哪些群體可以購買？產(chǎn)權(quán)比例如何分配？
《辦法》意見稿稱，共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)對象為符合北京住房限購條件且家庭成員名下均無住房家庭。其中，單身家庭申請購買的，申請人應(yīng)當年滿30周歲。一個家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。
房源將優(yōu)先配售給項目所在區(qū)戶籍和在項目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍無房家庭，以及符合本市住房限購條件的、在項目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無房家庭。
同時還需遵循從嚴限購條件，已簽訂住房購買合同、征收(拆遷)安置房補償協(xié)議；有住房轉(zhuǎn)出記錄；有住房家庭夫妻離異后單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年等情況的家庭不得購買共有產(chǎn)權(quán)住房。
不僅如此，共有產(chǎn)權(quán)住房對“新北京人”的分配比例將不少于30%。即要求各區(qū)人民政府根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房需求等情況合理安排共有產(chǎn)權(quán)住房用地，其中，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。
《辦法》意見稿要求參照項目銷售均價占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價格的比例確定；政府產(chǎn)權(quán)份額，原則上由項目所在地區(qū)級代持機構(gòu)持有，也可由市級代持機構(gòu)持有。此類住房顯著的特點就是產(chǎn)權(quán)讓渡并非一次性，而是逐漸讓渡。
如何申請共有產(chǎn)權(quán)房？可否出租出售？
符合條件的家庭，可登陸區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委(房管局)官方網(wǎng)站提出項目購房申請，在線填寫《家庭購房申請表》和《承諾書》，如實申報家庭人口、戶籍、住房等情況，并準備相關(guān)證明材料。隨后，多部門進行聯(lián)網(wǎng)審核。經(jīng)審核通過的家庭，可取得申請編碼，進入到搖號配售、順序選房和購房確認的環(huán)節(jié)。
但會嚴查處虛假申購和違規(guī)使用行為，禁止10年內(nèi)再次申請本市各類保障性住房和政策性住房。申請家庭成員在本市信用信息管理系統(tǒng)中有違法違規(guī)或嚴重失信行為的，將限制購買共有產(chǎn)權(quán)住房。
《辦法》意見稿提出，在購房合同簽訂條款中規(guī)定，購房合同應(yīng)明確共有產(chǎn)權(quán)份額、房屋使用維護、出租出售收益分配等內(nèi)容。
也就是說，共有產(chǎn)權(quán)住房不僅可以出售，也可以出租。既然產(chǎn)權(quán)是共享，租金收益又該如何分配？《辦法》意見稿對此做了說明，已購共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，購房人和代持機構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應(yīng)部分。還要求，購房人應(yīng)在市級代持機構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺發(fā)布房屋租賃信息，優(yōu)先面向保障性住房備案家庭或符合共有產(chǎn)權(quán)住房購房條件的家庭出租。
《辦法》意見稿提出，在共有產(chǎn)權(quán)住房購買5年后，購房人可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。同等價格條件下，代持機構(gòu)可優(yōu)先購買，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用；代持機構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，購房人轉(zhuǎn)讓對象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。此舉有利于實現(xiàn)共有產(chǎn)權(quán)房循環(huán)使用，更大程度上發(fā)揮保障作用。
對北京房價有何影響
對于樓市房價影響？北京市住建委表示，共有產(chǎn)權(quán)住房政策有利于抑制住房投資投機性需求，進一步平抑房地產(chǎn)價格，對北京市房價平穩(wěn)運行起到有效推動作用，讓住房制度更加公平合理，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志認為，北京推出共有產(chǎn)權(quán)住房，對于完善住房保障體系、完善住房制度，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，支持中端購房，抑制投機，促進公平，將起到重大作用。
北京房價現(xiàn)在是何走勢？
成交均價持續(xù)小幅回落
根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，今年7月，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽7158套。這一數(shù)據(jù)相比6月下滑19.7%，相比于去年7月下滑了68%。縱觀數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，自“3·17”新政出臺后，這已經(jīng)是北京二手房網(wǎng)簽量連續(xù)第四個月回落。
據(jù)偉業(yè)我愛我家全北京門店成交數(shù)據(jù)，7月北京二手住宅成交均價環(huán)比6月再度下降1%，是自5月以來連續(xù)第三個月回落。另據(jù)麥田房產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，5月至今的三個月里，北京多個行政區(qū)的二手房成交量均呈下滑趨勢。
通州：整體降10%-20%個別房源跌幅更大，新政實施以來，該區(qū)域房價平均降幅為10%至20%之間，個別房源成交跌幅更大，截至目前，成交依舊慘淡，幾乎未見回暖跡象。
朝陽管莊：降價業(yè)主瞄準高首付買家，在管莊的北京新天地小區(qū)，3月份曾以425萬元總價成交的一居室，最近類似房源報價則在390萬元左右。該社區(qū)的中介經(jīng)紀人告訴記者，這類報價下調(diào)明顯的房源多是換房業(yè)主，因為家里人口增加，急于趁著市場降溫時籌集資金換房。同樣是67平方米左右、西北朝向的一居室，會出現(xiàn)350萬和390萬兩種金額相差40萬元的報價。據(jù)經(jīng)紀人介紹，業(yè)主之所以會報出350萬的總價，和他想要換房，要求較高首付款有關(guān)系。
昌平龍澤：新龍城最高時六七萬現(xiàn)在約5.5萬，最近半個月新龍城上架的新房源中，兩居室報價多在5.5萬元/平米左右，而100平方米左右的兩居室成交價則在5萬-5.3萬元/平方米之間。最近受到市場需求萎縮和業(yè)主換房需求兩方面的影響，成交量近兩個月都不見起色。因此，成交價和報價都有所松動。目前小區(qū)的平均成交價格在5.5萬元/平方米左右。
實際上，自去年下半年開始，龍澤的新龍城等小區(qū)的二手房交易開始變得十分“火熱”。在今年春節(jié)前后，新龍城成交均價達到5.4萬元/平米，掛牌均價在5.7萬元/平米。在龍澤區(qū)域的龍澤苑東區(qū)和西區(qū)，二手房成交均價目前在5萬元/平米左右，較之前也有不同程度下調(diào)。
西城廣安門：榮豐2008單價降兩三萬元，據(jù)安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，7月，較新政后一月日均瀏覽量降6成左右。另據(jù)相關(guān)機構(gòu)的統(tǒng)計顯示，榮豐2008小區(qū)3月共成交86套，4月成交43套，6月成交13套，下滑明顯。跟新政調(diào)控前相比，西城廣外學區(qū)的榮豐2008單價降2萬-3萬。其中小開間原來單價為13萬-14萬，現(xiàn)在為12萬左右。
廣安門區(qū)域成交量自6、7月份開始有所回升，“現(xiàn)在市場環(huán)境下多數(shù)是換房，該賣的賣，該買的買，再等基本上也就這樣了?！敝薪槿耸空f。
大興西紅門：房源430萬掛牌358萬成交，宏大中國小區(qū)，該小區(qū)2006年建成，共4棟樓，都是16層高板，出售房為89平米兩居室簡裝房，目前掛牌價為430萬，并強調(diào)“可議”。
根據(jù)中介機構(gòu)提供的房源交易信息，經(jīng)過初步統(tǒng)計，較“3·17”新政出臺之前，該區(qū)域房價跌幅在15%至20%，此幅度也得到了多家中介機構(gòu)和附近居民的認可?！百u多少錢，關(guān)鍵要遇到真的買主，不然就是有價無市，這幾個月只看到有來看房的，沒看到來買房的。”一位待售房主向記者說道。
石景山魯谷：遠洋山水單價降一兩萬，目前整個魯谷片區(qū)單價在6萬-7萬之間，比新政前單價降了5000-10000元。比如：遠洋沁山水目前單價在8萬-9萬左右，新政前單價在10萬左右；京漢旭城目前單價6萬-7萬，以前價位達7萬-8萬。
新政后，成交量下滑較為明顯。據(jù)相關(guān)機構(gòu)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，魯谷區(qū)域3月共成交225套，4月成交142套，6月成交98套。另據(jù)安居客房產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，新政后魯谷區(qū)域安居客瀏覽量呈整體下滑態(tài)勢，且一個月內(nèi)下降幅度近50%。
結(jié)束語：北京樓市經(jīng)歷了嚴厲調(diào)控之后，房價趨于穩(wěn)定，在共有產(chǎn)權(quán)房政策出臺以后，又會對北京樓市產(chǎn)生不小影響，北京樓市是繼續(xù)維持顯得穩(wěn)定狀態(tài)還是會慢慢回暖，我們共同拭目以待！
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