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文 / 楊羚強(qiáng)
“中梁人五年實(shí)現(xiàn)3000億，幫助高層財(cái)務(wù)自由，收入過(guò)億；幫助中高層實(shí)現(xiàn)富裕之家，收入過(guò)千萬(wàn)；幫助中層實(shí)現(xiàn)住洋房開(kāi)豪車(chē)，收入過(guò)百萬(wàn)；幫助基層有房有車(chē)……”
中梁地產(chǎn)戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)的一紙PPT最近刷屏。盡管銷(xiāo)售金額增幅超過(guò)147%，但這家前7月累計(jì)銷(xiāo)售額達(dá)到408億的開(kāi)發(fā)商，顯然并不滿足于行業(yè)第26名的位置，野心勃勃地提出5年3000億的宏大目標(biāo)。
但是，實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，中梁需要付出比其他地產(chǎn)公司更高的代價(jià)。在銷(xiāo)售排名前30的房企中，中梁是唯一沒(méi)有上市平臺(tái)的地產(chǎn)商。為了實(shí)現(xiàn)5年3000億元的銷(xiāo)售規(guī)模，中梁大量利用信托和私募資金拿地。而且由于政策限制，這些資金所拿的地塊都在非熱點(diǎn)的三四線城市。
在業(yè)界看來(lái)，中梁的賭博不是沒(méi)有機(jī)會(huì)。但是，對(duì)房企的賭技，有著非常高的要求。無(wú)論是產(chǎn)品，還是投資，都要更精確，只要一招出錯(cuò)，很可能就會(huì)摔倒多米諾骨牌中的一塊。
這也許是，中梁那紙高管年收入億元PPT發(fā)布的原因。
三四線城市杠桿拿地
留意去年一線城市“地王”現(xiàn)象的地產(chǎn)圈內(nèi)人知道，造成當(dāng)時(shí)“地王”迭現(xiàn)的重要原因是信托、資管計(jì)劃、私募基金等渠道的資金大量流入土地市場(chǎng)，讓地產(chǎn)企業(yè)在自有資金僅有10%甚至更少的情況下杠桿拿地。
但是在今年一月，中國(guó)基金業(yè)協(xié)會(huì)推出的《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)-私募資產(chǎn)管理計(jì)劃**房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目》（簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)范第4號(hào)》）后，北京（樓盤(pán)）、上海（樓盤(pán)）、廣州（樓盤(pán)）、深圳（樓盤(pán)）、廈門(mén)（樓盤(pán)）、合肥（樓盤(pán)）、南京（樓盤(pán)）、蘇州（樓盤(pán)）、無(wú)錫（樓盤(pán)）、杭州（樓盤(pán)）、天津（樓盤(pán)）、福州（樓盤(pán)）、武漢（樓盤(pán)）、鄭州（樓盤(pán)）、濟(jì)南（樓盤(pán)）和成都16個(gè)市場(chǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)始融資變難，拿信托、私募、資管計(jì)劃里的資金去支付土地出讓金的，更是在嚴(yán)禁之列。
但在三四線城市，由于監(jiān)管部門(mén)并沒(méi)有嚴(yán)格規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在拿地之后，依然可以動(dòng)用信托、私募、資管計(jì)劃等渠道的資金用于支付土地出讓金。這使得房地產(chǎn)企業(yè)有機(jī)會(huì)在三四線城市高杠桿拿地，并形成中梁今年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)龇?，遠(yuǎn)高于同業(yè)的高增速就發(fā)生在這一背景下。
比如，7月底剛剛成立的四川（樓盤(pán)）中梁尊享1號(hào)集合資金信托計(jì)劃(第九期)，就是一個(gè)可以用信托融資支付土地出讓金的信托計(jì)劃。
根據(jù)上述信托計(jì)劃公布的方案，信托資金全部用于向上海午全午全進(jìn)行股權(quán)投資，受讓上海中梁持有的上海午全20%股權(quán)，最終實(shí)際用于支付項(xiàng)目公司在安徽省亳州市蒙城縣2017-8、2017-9地項(xiàng)目土地出讓金（包括償還股東前期代付的土地款）及開(kāi)發(fā)建設(shè)。
而同期成立的另一個(gè)信托計(jì)劃-中梁飄往置業(yè)股權(quán)收益權(quán)投資集合資金信托，也是投資景德鎮(zhèn)梁泰置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“景德鎮(zhèn)梁泰”）負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)的A20地塊項(xiàng)，并以這一項(xiàng)目公司的母公司——上海飄往置業(yè)有限公司100%股權(quán)收益權(quán)以及景德鎮(zhèn)梁泰提供A20地塊項(xiàng)目土地追加抵押擔(dān)保。
翻看中梁去年及今年已經(jīng)發(fā)行的信托計(jì)劃，絕大部分的信托計(jì)劃，投資以及抵押項(xiàng)目在非核心城市圈周?chē)娜木€城市。
而幾乎所有信托計(jì)劃都是以中梁地產(chǎn)的董事長(zhǎng)楊劍作為連帶責(zé)任保證擔(dān)保。換句話說(shuō)，中梁任何一個(gè)項(xiàng)目債務(wù)償還出現(xiàn)問(wèn)題，楊劍都要用個(gè)人資產(chǎn)替這些項(xiàng)目補(bǔ)上“窟窿”。中梁地產(chǎn)5年3000億的銷(xiāo)售規(guī)模，是以押上楊劍全部身家為代價(jià)的。
100%的準(zhǔn)確率：才能保證戰(zhàn)略的成功
中梁地產(chǎn)略顯激進(jìn)的財(cái)務(wù)風(fēng)格，和上市前的閩系房企很像。在2012年到2016年的5年中，很多規(guī)模迅速膨脹的閩系房企就是依靠高杠桿策略，成功實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售規(guī)模的逆襲，最終完成了上市所必要的規(guī)模。
然而，中梁地產(chǎn)需要背負(fù)的風(fēng)險(xiǎn)，卻遠(yuǎn)比那時(shí)的閩系更高。當(dāng)年，由于三四線城市人口凈流出，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛離開(kāi)三四線城市，轉(zhuǎn)而在一二線城市布局開(kāi)發(fā)，并因此迅速抓住了那五年一二線城市人口激增的紅利。
而由于政策原因，中梁地產(chǎn)卻選擇在三四線城市拿地。北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉說(shuō)，“如果2017年年初在中國(guó)的三四線小城鎮(zhèn)拿地，套你一輩子是應(yīng)該的，賠錢(qián)也是應(yīng)該的?！?/span>
中國(guó)指數(shù)研究院上海分院副總經(jīng)理張志杰說(shuō)，總的來(lái)看，三四線城市不是好的投資標(biāo)的，只有人口基數(shù)大和都市圈附近的三四線稱(chēng)號(hào)司可以持續(xù)。
但這不代表，中梁地產(chǎn)在三四線城市的大規(guī)模投資，一定會(huì)是輸定的。
張志杰說(shuō)，至少在今年內(nèi)三四線城市的樓市行情不會(huì)終結(jié)。
而中梁地產(chǎn)的高管更樂(lè)觀，說(shuō)“中國(guó)的房地產(chǎn)至少還有20年”。
對(duì)此，蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶認(rèn)為，在產(chǎn)品有競(jìng)爭(zhēng)力，投資足夠精準(zhǔn)的情況下三四線城市仍然有機(jī)會(huì)。
他舉了北方一個(gè)三四線城市的例子說(shuō)，那個(gè)城市原來(lái)的房子品質(zhì)很差，是塑鋼窗的，所以?xún)r(jià)格賣(mài)得很低。但是，現(xiàn)在房子已經(jīng)和一線城市的頂級(jí)豪宅品質(zhì)一模一樣。所以，雖然房?jī)r(jià)漲了一倍多，但是卻不愁賣(mài)。他認(rèn)為，三四線城市，未來(lái)會(huì)是個(gè)股時(shí)代。有能力的企業(yè)會(huì)在三四線城市越干越好，沒(méi)有能力的企業(yè)則會(huì)陷入泥潭。他相信中梁有能力在三四線城市圓三千億的夢(mèng)。
不過(guò)，對(duì)中梁來(lái)說(shuō)，理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感。只要一招出錯(cuò)，就可能滿盤(pán)皆輸。
從這個(gè)角度看，能拿到億元薪酬的高管，不僅要有足夠的膽量，還要有過(guò)人的謀識(shí)，才可以保證在頭發(fā)絲上跳舞的中梁，涉險(xiǎn)局仍能過(guò)關(guān)。
而這樣的人，顯然同樣需要押上自己的身家才能贏得老板的信任。事實(shí)上，中梁目前的高管，本身都是合伙人。
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