財(cái)經(jīng)365訊：上海二手房房?jī)r(jià)是多少？上海8月二手房均價(jià) ，50526 元/m2，上海7月二手房均價(jià) 52805 元/m2，環(huán)比上月下跌 4.31% ↓，同比去年同期上漲 9.20% ↑
上海二手房房?jī)r(jià)資料圖
2017年7月，上海二手房指數(shù)為3996點(diǎn)，比6月下降5點(diǎn)，環(huán)比下降0.19%，跌幅較上月縮小0.03個(gè)百分點(diǎn)。上海二手房指數(shù)延續(xù)第2個(gè)月下降，市場(chǎng)呈現(xiàn)出持續(xù)減量下價(jià)格再度下行的走勢(shì)。
7月，上海二手住宅成交套數(shù)環(huán)比下降3.48%，同比下降65.14%。成交量連續(xù)第4個(gè)月下降，但環(huán)比上月明顯縮小13.09個(gè)百分點(diǎn)，大幅減量勢(shì)頭被阻。而以成交面積計(jì)，環(huán)比下降3.13%。上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，始于去年的這輪強(qiáng)調(diào)控，在“五限”政策下過度膨脹的市場(chǎng)被抑制，投機(jī)投資被持續(xù)遏止，過去十多年來調(diào)控后的市場(chǎng)規(guī)律不再是一成不變。7月市場(chǎng)特征表現(xiàn)為：一、成交量持續(xù)萎縮難以支撐房?jī)r(jià)。同時(shí)，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，租售同權(quán)的調(diào)控新思路逆轉(zhuǎn)樓市預(yù)期，反彈并未顯現(xiàn)。二、新興城區(qū)以價(jià)換量現(xiàn)象擴(kuò)大，近郊價(jià)格跌幅大于中心城區(qū)，使得成交降幅明顯收窄。全市130個(gè)板塊中，價(jià)格下跌板塊53個(gè)，上漲板塊60個(gè)，但前者跌幅大于后者漲幅，下跌板塊六成在新興城區(qū)。而成交環(huán)比擴(kuò)大的板塊共48個(gè)，新興城區(qū)占七成，主要集中在外環(huán)附近；成交呈現(xiàn)震蕩，上月擴(kuò)大、本月縮小的板塊共16個(gè)，其中降幅最大的中心城區(qū)楊浦新江灣城、普陀真如板塊，環(huán)比縮小45.95%、36.70%。三、成交量從面積段看，70-90平方米、90-110平方米改善型面積偏下房源分別增長(zhǎng)6.63%、2.36%，超大面積200平方米以上房源增長(zhǎng)2.14%，達(dá)286套；其余面積段下降一成左右。從價(jià)格段看，300-500萬元房源占比22.88%，環(huán)比擴(kuò)大1.65個(gè)百分點(diǎn)；300萬元以下和500萬元以上價(jià)格段均減少。需要說明的是，交易合同與實(shí)際成交價(jià)有差異尚不能杜絕。四、購(gòu)房熱點(diǎn)凸顯近郊。板塊中，浦東三林成交環(huán)比增加70%，以315套位列全市榜首；而金山新城以310余套退居次席。全市成交tp10中近郊7席、遠(yuǎn)郊2席，中心城區(qū)僅1席。五、以環(huán)區(qū)分析，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)、外環(huán)外成交比例為1.3：3.6：5.1，內(nèi)外環(huán)成交降幅最大，外環(huán)外成交最多。具體為，內(nèi)環(huán)內(nèi)成交1550余套、環(huán)比下降6.73%，內(nèi)外環(huán)成交4140余套、環(huán)比下降7.60%，環(huán)外成交5950余套、環(huán)比下降0.95%。截至2017年7月底，全市二手住宅掛牌量為166861套，較上月下降1.56%。其中，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)、外環(huán)外分別為37100套、84324套、45437套，環(huán)比分別下降2.44%、1.42%、2.47%。成交連續(xù)低位，導(dǎo)致新增掛牌房源減少；同時(shí)，掛牌房源撤牌增多。
7月18日，上海市住建委印發(fā)《關(guān)于貫徹商品住房項(xiàng)目銷售采取公證搖號(hào)排序有關(guān)問題的實(shí)施意見》，隨即再發(fā)通知，要求新房銷售實(shí)行“一價(jià)清”，車位、裝修等不得與新房捆綁銷售。7月24日，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長(zhǎng)效機(jī)制。著力構(gòu)建“購(gòu)租并舉”房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)體系，打造多層次住房結(jié)構(gòu)，多角度保障不同群體的住房需求。
改善需求支撐成交
2017年7月，中心城區(qū)（7個(gè)傳統(tǒng)市區(qū)及浦東內(nèi)環(huán)）價(jià)格總體下跌0.10%，跌幅較上月縮小0.07個(gè)百分點(diǎn)。其中內(nèi)環(huán)內(nèi)下跌0.08%，跌幅較上月縮小0.06個(gè)百分點(diǎn)。靜安、虹口、普陀跌幅略大，分別下跌0.18%、017%、0.15%；徐匯、楊浦均下跌0.08%、長(zhǎng)寧下跌0.07%。而一些板塊中出現(xiàn)價(jià)量齊升，如長(zhǎng)寧古北、徐匯龍華、靜安江寧路分別上漲0.19%、0.17%、0.07%，成交量分別上升一至三成。
7月，中心城區(qū)共成交3760余套，環(huán)比下降6.33%。其中內(nèi)環(huán)內(nèi)成交1550余套，環(huán)比下降4.65%。中心城區(qū)下降幅度遠(yuǎn)大于近郊城區(qū)。黃浦、楊浦、普陀、靜安區(qū)成交量降幅較大，其中黃浦下降20.11%。統(tǒng)計(jì)顯示，市區(qū)70平方米以內(nèi)房源占比61.25%，為成交主力，但環(huán)比縮小了6.75個(gè)百分點(diǎn)，表明市區(qū)剛需減少明顯。而老工房（售后公房）集中板塊，以價(jià)換量奏效，如虹口曲陽(yáng)、普陀曹楊價(jià)格分別下跌0.86%、0.61%，成交142套、62套，環(huán)比增長(zhǎng)3.65%、10.71%。統(tǒng)計(jì)顯示，市區(qū)70-90平方米的中小戶型成交環(huán)比增加4.91%，表明初級(jí)改善需求有一定釋放；而110-140平方米的中大戶型成交下降最大，達(dá)30.28%，表明中級(jí)改善需求有所減弱。
內(nèi)環(huán)內(nèi)板塊中，僅長(zhǎng)寧的板塊增長(zhǎng)，環(huán)比增長(zhǎng)16.96%，成交130余套。黃浦、徐匯、普陀的板塊成交降幅最大，分別為16.03%、14.74%、14.41%，成交130余套、160余套、90余套。內(nèi)環(huán)內(nèi)全部35個(gè)板塊統(tǒng)計(jì)顯示，57.64%的成交房源為70平方米以內(nèi)的小戶型，學(xué)區(qū)房占比過半。如陸家嘴成交200余套，環(huán)比增長(zhǎng)2.55%，價(jià)格上漲0.18%，區(qū)域內(nèi)近五成案例為50平方米以內(nèi)的小戶型學(xué)區(qū)房。另外，內(nèi)環(huán)內(nèi)改善需求釋放更為明顯，如70-90平方米、90-110平方米房源分別成交160余套、130余套，環(huán)比增長(zhǎng)13.67%、12.50%。200平方米以上的豪宅，成交量為50余套，環(huán)比增長(zhǎng)23.81%。如長(zhǎng)寧中山公園、靜安江寧路價(jià)格均上漲0.07%，成交量分別為62套、33套，環(huán)比增加19.23%、32.00%。價(jià)格上漲主要是其中開發(fā)年代較近的次新房比例占多。
2017年7月，新興城區(qū)中，近郊城區(qū)總體價(jià)格下跌0.29%，跌幅較上月擴(kuò)大0.05個(gè)百分點(diǎn)。遠(yuǎn)郊城區(qū)總體價(jià)格下跌0.20%，跌幅較上月縮小0.36個(gè)百分點(diǎn)。奉賢、青浦、嘉定跌幅略大，分別為0.57%、0.38%、0.38%。崇明、松江、閔行、浦東內(nèi)環(huán)外、寶山分別下跌0.34%、0.32%、0.24%、0.22%、0.18%。而板塊中價(jià)格上漲的如浦東外高橋、閔行浦江、閔行古美羅陽(yáng)，分別上漲0.19%、0.13%、0.06%。
近郊城區(qū)共成交6490余套，環(huán)比下降2.39%。相比中心城區(qū)和遠(yuǎn)郊城區(qū)成交萎縮最小。閔行、松江成交量逆市增長(zhǎng)，成交量分別為1140余套、670套，環(huán)比增長(zhǎng)6.74%、6.86%。成交領(lǐng)先的浦東內(nèi)環(huán)外，成交量為2400余套、環(huán)比減少0.86%。而嘉定、寶山成交略現(xiàn)回落，分別成交510余套、940余套，環(huán)比回落15.84%、9.51%。統(tǒng)計(jì)顯示，近郊客戶中部分為來自遠(yuǎn)郊的改善置換客，90-110平方米房源成交旺盛，為760余套，環(huán)比增加11.13%；70-90平方米的中小戶型改善成交量增幅其次，為1730套、環(huán)比增加3.97%；70平方米以內(nèi)戶型剛需成交穩(wěn)定，為2480余套、環(huán)比下降1.03%。其余如110-140平方米、140平方米以上的房源成交下降不足一成，分別成交580余套、360余套。改善客已替代剛需客成為新興城區(qū)的成交主力，占比近六成。
遠(yuǎn)郊城區(qū)全部11個(gè)板塊共成交1430余套，環(huán)比下降6.69%。金山新城、臨港新城成交分別為310余套、190余套，環(huán)比減少了12.92%、9.72%。金山新城從全市板塊成交榜首退居第二，臨港新城更是跌出前十，表明購(gòu)房需求從遠(yuǎn)郊向近郊轉(zhuǎn)移增多。惟嘉定城區(qū)成交210余套、增長(zhǎng)3.30%，位列全市成交榜第六。統(tǒng)計(jì)顯示，上述板塊內(nèi)75-85平方米、總價(jià)250萬元以內(nèi)的房源為成交主力，購(gòu)房者中不乏首套或剛需二套者。從行政區(qū)看，崇明成交量出現(xiàn)增長(zhǎng)，本月350余套，環(huán)比增加5.06%，遠(yuǎn)期規(guī)劃利好頻出，購(gòu)房者中有低預(yù)算的二套置業(yè)。
板塊跌幅遠(yuǎn)超漲幅
2017年7月，全市130個(gè)板塊中，價(jià)格上漲板塊60個(gè)，占比46.15%；下跌板塊53個(gè)，占比40.77%；持平板塊17個(gè)，占比13.08%。
下跌板塊價(jià)格總體下跌0.64%，跌幅環(huán)比縮小0.04個(gè)百分點(diǎn)。下跌板塊中，除2個(gè)成交量維持外，29個(gè)價(jià)量齊跌，其中18個(gè)位于新興城區(qū)；22個(gè)價(jià)跌量升，其中16個(gè)位于新興城區(qū)。價(jià)量齊跌以外環(huán)以外的偏遠(yuǎn)板塊居多，如金山亭林、松江小昆山、奉賢奉城，價(jià)格分別下跌0.36%、0.55%、0.75%，成交量分別為30套、45套、67套，環(huán)比減少了33.33%、25.00%、17.28%?？傮w看，這些板塊帶看量減少二三成，一些業(yè)主主動(dòng)讓價(jià)3%-5%。其中70平方米以內(nèi)的小戶型及90-140平方米的中大改善戶型成交萎縮最為明顯，達(dá)四至六成。而外環(huán)附近的成熟板塊，以價(jià)換量奏效，如閔行七寶、閔行春申、浦東周浦，價(jià)格分別下跌0.95、0.73%、0.63%、分別成交149套、66套、243套，環(huán)比增長(zhǎng)20.16%、13.79%、12.50%。對(duì)閔行七寶統(tǒng)計(jì)顯示，70平方米左右的小戶型成交50余套，環(huán)比增加39.47%；90-110平方米房源成交20余套，環(huán)比增加75.00%。區(qū)域內(nèi)業(yè)主面對(duì)帶看量增加，讓價(jià)3%左右攬客，而購(gòu)房者多為剛需首套或剛改置換客。
持平板塊較上月減少3個(gè)，為17個(gè)，中心城區(qū)板塊有11個(gè)。區(qū)域內(nèi)漲跌互現(xiàn)，成交均有所下降，如靜安彭浦、普陀武寧、楊浦中原分別成交150余套、50余套、130余套，環(huán)比下降23.00%、16.18%、12.08%。而新興城區(qū)的一些板塊價(jià)格平穩(wěn)，成交增長(zhǎng)，如寶山羅店、閔行梅隴均成交60余套，環(huán)比增長(zhǎng)25.45%、13.79%。
上漲板塊價(jià)格平均上漲0.13%，漲勢(shì)微弱。表現(xiàn)略有分化，55個(gè)上漲板塊中量?jī)r(jià)齊漲的20個(gè)，為成交結(jié)構(gòu)變動(dòng)所致。如閔行金虹橋、松江佘山本月分別成交107套、29套，環(huán)比增長(zhǎng)20.22%、52.63%。松江佘山板塊本月別墅成交8套，環(huán)比增長(zhǎng)166.67%。閔行金虹橋110平方米以上的中大戶型成交30套，環(huán)比增長(zhǎng)15.38%。中高端改善需求在部分板塊釋放，拉動(dòng)房?jī)r(jià)微幅上行。其余上漲板塊成交量減少一到三成不等，如一些改善板塊，量縮下價(jià)格維持堅(jiān)挺，如黃浦老西門、浦東聯(lián)洋價(jià)格分別上漲0.09%、0.06%，成交量分別為36套、38套，環(huán)比減少30.77%、11.63%。區(qū)域內(nèi)小面積房源成交量均減少，如70平方米以內(nèi)小戶型，黃浦老西門環(huán)比減少42.86%、浦東聯(lián)洋零成交。而中大戶型改善房作為成交主力，成交量維持，支撐房?jī)r(jià)堅(jiān)挺。
上海二手房指數(shù)辦公室認(rèn)為，7月上海二手房市場(chǎng)成交降幅明顯收窄；價(jià)格延續(xù)第2個(gè)月下跌，跌幅沒有擴(kuò)大。成交結(jié)構(gòu)分化加大，價(jià)格下跌板塊與上漲板塊數(shù)量接近，但跌幅遠(yuǎn)大于漲幅；購(gòu)房需求從市區(qū)、遠(yuǎn)郊兩端向近郊轉(zhuǎn)移；中戶型增多，之前熱銷的小戶型剛需房及中大戶型改善房占比減少?！跋拶?gòu)、限貸”政策的嚴(yán)格執(zhí)行，在成交逐月萎縮下價(jià)格走跌是市場(chǎng)的正常反應(yīng)。
租購(gòu)并舉政策推行加快，顯示未來居住消費(fèi)將從購(gòu)房華山一條路轉(zhuǎn)變?yōu)橘?gòu)租并行的新市場(chǎng)格局。市場(chǎng)從去年的成交火熱回落至如今的月度萬套上下水平，或成為近期市場(chǎng)常態(tài)。在當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境中，買賣市場(chǎng)的交易難度繼續(xù)加大，尤其是“連環(huán)套”交易牽涉諸多環(huán)節(jié)和因素，導(dǎo)致部分人群放棄。隨著購(gòu)租選擇余地加大，租房市場(chǎng)分流部分二手房購(gòu)房客，以及一二手房市場(chǎng)爭(zhēng)奪客戶，二手房買賣市場(chǎng)的調(diào)整周期將呈現(xiàn)出新的變化。
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