市住建委、市發(fā)改委等部門今天聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》征求意見稿。北京的住房租賃新政要出爐啦!
這一次,可謂是實實在在地賦權(quán)給租房戶,政府提供了大量的公共服務(wù)。點。
集體戶口的粉絲們,租公租房,可以落戶!
符合條件的京籍無房家庭租房,其子女可以享受在租房所在區(qū)接受義務(wù)教育!
非京籍家庭,可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息、北京關(guān)于非京籍人員子女接受義務(wù)教育具體規(guī)定,辦理適齡子女在出租住房所在區(qū)接受義務(wù)教育的手續(xù)!
沒錯,以后租房要在監(jiān)管平臺上備案了,政府將發(fā)布很多便民措施。
租房合同期內(nèi)不許隨意漲租金。
租金最好按月收取。
合同終止后3個工作日內(nèi)房主就應(yīng)退回押金。
出租期間不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅(qū)逐承租人,未經(jīng)承租人同意不得擅自進入出租住房。
房東在租賃期間出售住房的,承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。
租賃期間房屋若買賣繼承贈與,不影響租賃合同效力。
打擊二房東。租戶不得擅自轉(zhuǎn)租、合租。
特別提示,希望各位大V在摘抄這些重點時,請務(wù)必說明來自【京房字】。
以下是詳細解讀。
PART 1 用來住的房子,不一定要有產(chǎn)權(quán)。
最近住房租賃特別熱,無論是北京還是全國,那么為什么住房租賃這么受關(guān)注?我們先來說一下背景。
要知道,這一輪調(diào)控背后,有著非常明晰的中央對于房地產(chǎn)市場的政策,也就是大家已經(jīng)非常熟的那句“房子是用來住的,不是用來炒的”。
去年年底,中央指出,要規(guī)范住房租賃市場和抑制房地產(chǎn)泡沫,是實現(xiàn)住有所居的重大民生工程。要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性,以滿足新市民住房需求為主要出發(fā)點,以建立購租并舉的住房制度。
可以說,加快發(fā)展住房租賃市場已經(jīng)成為房地產(chǎn)發(fā)展長效機制的重要組成部分。
今年5月,住建部面向社會公開征求《住房租賃和銷售管理條例》的意見,就規(guī)范住房租賃和銷售行為提出了具體要求。
今年7月,住建部等九部委下發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》,更是推出了多項新政策新措施。
此次新政出臺,意味著北京是全國首個出臺貫徹落實地方政策的城市。請注意,【京房字】說的首個,是指實打?qū)嵆雠_地方政策的哈。這點要明確。
同時,在建立長效機制方面,北京也走在了前列?!按舜伪本┦谐雠_加快住房租賃發(fā)展的新政,目的也很明確,就是貫徹和落實中央和國家的相關(guān)要求,建立購租并舉的住房制度,規(guī)范住房租賃行為,保護租賃當(dāng)事人合法權(quán)益。”【京房字】專家組成員表示,發(fā)展和規(guī)范住房租賃,是建立房地產(chǎn)發(fā)展長效機制之一,無論是從近期推出的共有產(chǎn)權(quán)住房,還是此次住房租賃新政,都是北京逐步建立房地產(chǎn)發(fā)展長效機制的具體舉措。這也是“317”以來調(diào)控政策的延續(xù)和深化。
PART 2 新政有4大亮點,北京將設(shè)“統(tǒng)一的監(jiān)管平臺”。
看完了前面的總結(jié),【京房字】再給大家概括一下,此次北京住房租賃新政的四大亮點。
一是建立全市統(tǒng)一的住房租賃監(jiān)管平臺,這個平臺將起到服務(wù)和監(jiān)管兩方面的作用。
一方面,政府通過平臺為租賃雙方提供更便捷的公共服務(wù);另一方面,通過對租賃行為的備案等服務(wù),并納入了信用體系,還能起到有效監(jiān)管租賃市場各方行為的作用,使租賃市場更加規(guī)范。
【京房字】志愿者小組梳理了1000多個關(guān)于租房糾紛的起訴和向我們的投訴發(fā)現(xiàn),很多人租房之所以出問題,都是沒有選擇正規(guī)中介,或者哪怕選擇了正規(guī)中介也不知道通過什么渠道去維護自身權(quán)益。以后有了備案,相當(dāng)于對租戶和房主來說就有了多一層的租賃行為證據(jù),這是個好事兒。
二是此次北京的新政,更多地突出了政府對租賃市場和租賃雙方的服務(wù)意識。
比如納入平臺的合法租賃,相當(dāng)于和多部門聯(lián)網(wǎng)了。如果租戶需要申領(lǐng)居住證,出租人和承租人不用再攜帶大量的紙質(zhì)材料去辦事窗口辦,窗口可以直接調(diào)取信息,方便了租賃當(dāng)事人。同時,本市還出臺了多項優(yōu)惠政策,鼓勵企業(yè)、集體經(jīng)濟組織建設(shè)租賃住房。
三是此次北京對于租賃的賦權(quán)也下了很大力度,在戶籍、教育等方面賦予了承租家庭一些切切實實的權(quán)益,在逐步實現(xiàn)“購租并舉”上邁出了一大步。
請原諒【京房字】比較嘮叨,但我們要把重點再突出一遍——這次新政中給予租賃多項賦權(quán),并且是承租家庭最需要的權(quán)益。
比如,租住公租房可以辦理戶籍遷入,這使得很多集體戶口無房家庭看到了福音;
同時,符合條件的京籍無房家庭子女可以享受在租房所在區(qū)接受義務(wù)教育的權(quán)利,更是眾多租房家庭關(guān)心的。
四是在保障租賃雙方權(quán)益方面。
保障租賃雙方的合法權(quán)益,規(guī)范租賃行為,才能使更多的人愿意選擇將租房作為解決住房問題的途徑。
不過,目前租賃市場還有很多不規(guī)范的地方,比如租金隨意漲價、租客時常被迫搬家等。
此次北京在新政中,對于規(guī)范租賃雙方行為作出了明確的要求,比如合同期內(nèi)出租房不得單方面提高租金等,保障了租賃雙方的合法權(quán)益。
PART 3 多項新政向租房人權(quán)益傾斜
在這次征求意見稿的擬定過程中,【京房字】看到了很多項新政,都是向培育健康的租房市場、尤其是向租房人傾斜的。下面是具體的新政解讀:
一、網(wǎng)絡(luò)交易平臺上完成租房
根據(jù)《通知》,市住建委會同相關(guān)部門按照開放、共享原則,組織建立住房租賃監(jiān)管平臺。
住房租賃監(jiān)管平臺通過連接網(wǎng)絡(luò)交易平臺,為網(wǎng)絡(luò)交易平臺提供后臺數(shù)據(jù)支持,由網(wǎng)絡(luò)交易平臺為租賃當(dāng)事人提供住房租賃信息發(fā)布,住房租賃合同網(wǎng)上簽約、住房租賃登記備案申請、交易資金監(jiān)管、市場主體信用查詢、信用評價等對外服務(wù)。
簡單來說,就是政府的住房租賃監(jiān)管平臺是一個“大后臺”,這個大后臺并不對普通的租房者或者出租者,它是為住房租賃提供備案等政府服務(wù)。而且它是和各部門聯(lián)網(wǎng)的,在這個“大后臺”上進行的備案等服務(wù),將來也會為租賃雙方辦理居住證等服務(wù)提供便利。
那么對外的則是各個網(wǎng)絡(luò)交易平臺,包括中介、住房租賃企業(yè)、行業(yè)組織、商業(yè)網(wǎng)站等,這些平臺提供和租賃雙方有關(guān)的各類服務(wù),比如發(fā)布房源,網(wǎng)上簽約等等,租賃雙方通過這些對外的平臺達成交易,這些網(wǎng)絡(luò)交易平臺把備案的申請傳輸給政府的“大后臺”,進行登記備案等服務(wù)。
也就是說,和房東和房客發(fā)生關(guān)系的,還是這些網(wǎng)絡(luò)交易平臺,今后房東和房客就可以在這個平臺上完成租房交易。
需要說明的是,這些網(wǎng)絡(luò)交易平臺要達到一定的標(biāo)準(zhǔn),符合“大后臺”的要求,才能準(zhǔn)入,對接政府的“大后臺”,提供服務(wù)。
可以說,相比以前雜亂的房屋租賃信息發(fā)布和交易平臺相比,今后在北京必須達到相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn),合法合規(guī)的平臺,才能對接政府的后臺,提供住房租賃服務(wù)。
這對租賃雙方來說都是好消息,【京房字】提示各位,登錄這些正規(guī)的網(wǎng)絡(luò)交易平臺,房屋租賃會更加規(guī)范、安全。實在不行,大家也要記得找地方備案,備案,備案。
新政規(guī)定,住房租賃合同訂立后3日內(nèi),當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)辦理登記備案。登記備案的方式可以直接通過網(wǎng)絡(luò)交易平臺,很方便地申請辦理,也可以由區(qū)住建委服務(wù)窗口、基層管理服務(wù)站提供網(wǎng)上登記備案服務(wù)。
住房租賃登記備案信息要包括出租住房、租賃當(dāng)事人身份、租期、租金等信息。
網(wǎng)絡(luò)交易平臺要對住房租賃登記備案申請信息的真實性、合法性、有效性進行核查,核查通過的才能推送給政府的監(jiān)管平臺。
二、關(guān)于“購租并舉” 北京邁出一大步
最近一段時間,“購租同權(quán)”這個話題確實很熱。
但說句實在話,以當(dāng)前中國的實際情況,尤其是在特大城市要完全做到“購租同權(quán)”還不太可能,相信大家也很容易理解這一點。
不過,此次北京的租房新政,在租賃賦權(quán)上,是給予了一些切切實實的新舉措??梢哉f在“購租并舉”上,邁出了很實在的一大步。
當(dāng)下的社會,對于租賃賦權(quán)方面,和租房者最為相關(guān)的是兩個問題,一是戶口,二是子女教育。
先說戶口,很長一段時間,【京房字】的后臺接到了眾多集體戶籍粉絲的詢問,就是如果不買房的話,戶口就無法從集體戶中遷出,這就面臨了孩子上學(xué)等生活中諸多難題,很不方便。這些粉絲呼吁,應(yīng)該首先從公租房先放開,允許租住公租房的集體戶籍人員可以將戶口遷入。
根據(jù)此次發(fā)布的《通知》,承租人為本市戶籍,承租公租房和直管公房的,可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續(xù)。
集體戶口的大利好!有木有!
不過在這里還要提醒一下,目前承租公租房辦理戶口登記和遷移手續(xù)的相關(guān)規(guī)定正在制定當(dāng)中,待該規(guī)定發(fā)布實施之后,就可以辦理啦。
另外,子女上學(xué)問題同樣是大家最關(guān)心的。
其實對于租房入學(xué)問題,非京籍之前就已經(jīng)有了相關(guān)規(guī)定,比如非京籍家庭持“五證”可辦理等。
此次《通知》中也明確,承租人為非本市戶籍家庭的,可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息和其在京務(wù)工就業(yè)證明、全家戶口簿、北京市居住證(或有效期內(nèi)居住登記卡或暫住證)、戶籍所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府出具的在當(dāng)?shù)貨]有監(jiān)護條件的證明,依法申請辦理其適齡子女在出租住房所在區(qū)接受義務(wù)教育的手續(xù)。
而對于京籍家庭來說,之前依據(jù)租房來入學(xué)是沒有的。京籍家庭要么是戶籍所在地,要么是房產(chǎn)所在地就近入學(xué)。
那么,對于一些無房的京籍家庭,如果夫妻的戶口與工作地不在一個區(qū),那么子女上學(xué)就會非常不方便。
因此此次發(fā)布的《通知》中,主要是針對京籍無房家庭的。
按照新政,承租人為本市戶籍無房家庭,符合在同一區(qū)連續(xù)單獨承租并實際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件的,其適齡子女可在該區(qū)接受義務(wù)教育,具體辦法由各區(qū)人民政府結(jié)合實際情況制定。
舉個例子大家更容易懂:一戶延慶戶口的無房家庭,如果夫妻有一方在西城區(qū)工作,而且在西城區(qū)單獨承租住房并實際居住3年以上,并在平臺上備案的,其適齡子女可以在西城區(qū)入學(xué)。
但要注意的是,是在該區(qū)入學(xué),并不是學(xué)區(qū)入學(xué)。也就是說,即便是租的是實驗二小學(xué)區(qū)內(nèi)住房,也不一定就在實驗二小上學(xué)。會根據(jù)該區(qū)的學(xué)位等實際情況安排。比如如果某個學(xué)區(qū)的學(xué)位已滿,那可能會協(xié)調(diào)到相鄰學(xué)區(qū)的學(xué)校。
總之,這次是市里的住建、教育等相關(guān)部門定的大原則,具體的操作辦法還是由各區(qū)來制定的。
三、服務(wù)辦居住證不用再提交租房合同了
除了落戶和上學(xué),此次北京的新政中,政府還提供了多項人性化便民的服務(wù)。
根據(jù)《通知》,已辦理住房租賃登記備案的,承租人依法申請辦理公共服務(wù)事項時,不再提交其在京合法穩(wěn)定住所的紙質(zhì)證明材料。
將來通過平臺登記備案的住房租賃,相關(guān)部門會實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)共享,這就方便了租賃當(dāng)事人辦理各種和自己生活的事項。
舉個例子,過去,辦理居住證需要到所在地的派出所,要出示在京合法穩(wěn)定住所的紙質(zhì)證明材料,比如租房合同等。而未來,住建委會將租賃房屋的相關(guān)信息傳輸給公安部門,租客再辦理居住證等就可以直接去窗口,不用再提交紙質(zhì)材料,很方便的辦理了。
《通知》中也很明確的寫出,承租人為非本市戶籍的,可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請辦理居住登記卡或申請居住證。
此外,承租人符合公租房貨幣化補貼條件的,可以根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息,直接申請租金補貼,也不用再提交相關(guān)的紙質(zhì)材料了。
四、保護租賃當(dāng)事人權(quán)益不得單方面提高租金
當(dāng)前,租賃市場確實有不少的亂象,讓一些房東和租客都有顧慮。
此前【京房字】曾對房屋租賃進行的調(diào)查顯示,對于房東來說,租賃房屋最擔(dān)心的是租到不靠譜的租客,租客不按期繳納租金,毀壞房屋,拖欠水電費或者上網(wǎng)費,冒充個人租賃的中介業(yè)務(wù)員轉(zhuǎn)租或租客充當(dāng)二房東轉(zhuǎn)租、群租甚至租賃房屋用于不法用途牽扯房主等。
對租客來說,租房最擔(dān)心的是遇到假房源被騙租金、押金或中介費,遇到黑中介維權(quán)困難,遭遇二房東后權(quán)益受損得不到保護,房主隨意克扣押金,房主任意漲房租或提前解除租賃合同但不賠償?shù)取?/span>
此次新政對于保護租賃當(dāng)事人合法權(quán)益上作出了多項細致的規(guī)定。
鼓勵當(dāng)事人簽訂長期住房租賃合同,當(dāng)事人簽訂3年以上住房租賃合同且實際履行的,可以獲得相關(guān)政策支持。
租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)出租房屋所在區(qū)域市場租金水平合理約定租金,合同期內(nèi)出租人不得單方面提高租金。
出租人應(yīng)當(dāng)按月收取租金,承租人要求按季、年收取租金的,出租人可以按季、年收取租金。
出租人收取押金的,應(yīng)當(dāng)在合同中約定押金的數(shù)額、管理或托管方式和退還時間等,除合同另有約定外,自合同終止日起3個工作日內(nèi),出租人應(yīng)將押金退還承租人,出租人對退還押金有異議的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)舉證責(zé)任。
出租人在租賃期間不得采取暴力、威脅或者其他強制方式驅(qū)逐承租人,未經(jīng)承租人同意不得擅自進入出租住房。
出租人在租賃期間出售出租住房的,應(yīng)當(dāng)提前3個月通知承租人,并不得影響承租人正常使用,承租人在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。
出租住房在租賃期間因買賣、繼承、贈與等發(fā)生所有權(quán)變動的,不影響租賃合同的效力。
租賃期間屆滿,出租人不再繼續(xù)出租住房的,應(yīng)當(dāng)提前1個月以上通知承租人;繼續(xù)出租的,同等條件下原承租人享有優(yōu)先承租權(quán),原承租人存在重大違法行為的除外。
承租人應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)管理規(guī)定,不得損害公共利益和相鄰關(guān)系人合法權(quán)益,由于承租人不當(dāng)使用導(dǎo)致的相應(yīng)責(zé)任由承租人承擔(dān)。
承租人不得擅自轉(zhuǎn)租、合租,合同明確約定可以轉(zhuǎn)租、合租的除外,承租人根據(jù)合同的定轉(zhuǎn)租、合租的,應(yīng)當(dāng)按本辦法規(guī)定辦理住房租賃登記備案,次承租人不得再次轉(zhuǎn)租。
最后,再明確一下什么樣的住房才能出租。
1、建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施符合建筑安全、消防等方面的安全條件,且滿足基本使用功能;
2、以原規(guī)劃設(shè)計為居住空間的房間為最小出租單位,不得改變房屋內(nèi)部布局分割出租;
3、廚房、衛(wèi)生間、陽臺、儲藏室等不宜居住的空間不得出租用于居??;
4、人居居住面積不得低于本市規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。(即出租房屋人均居住面積不得低于5平方米)。
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