最近這一個月，房地產(chǎn)圈子可謂是新鮮事不斷，先是廣州出臺了“租售同權(quán)”政策，一時炒的火熱；接著上海住建委就表態(tài)，正在研制“商業(yè)用房改建為租賃住房”實施細則；這不，北京也緊隨其后，8月3日，北京市住建委官網(wǎng)發(fā)布，《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》開始向社會公開征求意見?！肮灿挟a(chǎn)權(quán)住房”政策橫空出世，這種房子對整體房價會不會產(chǎn)生影響呢？
一、什么是共有產(chǎn)權(quán)房？
所謂共有產(chǎn)權(quán)住房，是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。
簡單來說，“共有產(chǎn)權(quán)房”主要目的是讓中低收入住房困難家庭購房時，可通過和政府共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)的方式，減少買房成本，市民以后可向政府“贖回”產(chǎn)權(quán)。
共有產(chǎn)權(quán)房其實是自住房的升級版，共有產(chǎn)權(quán)房就像眾籌買房，也就是個人跟政府共同出資買房，個人根據(jù)自己情況可以多買點，也可以少買點，可以現(xiàn)在先買點，以后再買點。至于轉(zhuǎn)讓，就限制多多，比普通意義眾籌的限制多了很多。
二、共有產(chǎn)權(quán)房：標(biāo)志性特點是什么？
第一、產(chǎn)權(quán)比例和區(qū)分：共有產(chǎn)權(quán)住房的價格，相比地段同類房子，有顯著價格折讓。折讓部分就算是ZF的“股份”（通過機構(gòu)代持）。例如某處商品房均價1萬元，ZF提供的“共有產(chǎn)權(quán)”房售價是7000元，你買了，就獲得70%的產(chǎn)權(quán)，而另外30%產(chǎn)權(quán)歸ZF所有。
第二、特定門檻：符合限購條件、且家庭成員名下均無住房的，每戶可以買一套。單身購買，需要年滿30歲。有房家庭離婚，夫妻無房的一方提出購買申請，需要離婚滿3年。值得注意的是，北京明確規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房的30%要賣給符合限購條件的“沒有北京戶口”的家庭和個人，新北京人份額，每年供應(yīng)約1.5萬套。
第三、處置權(quán)：買房超過5年后，可轉(zhuǎn)讓?？梢园词袌鰞r格轉(zhuǎn)讓你持有的“股權(quán)”；滿5年的時候，你也可以按照市場價購買ZF持有的“股權(quán)”，獲得100%產(chǎn)權(quán)，成為商品房。
第四、出租權(quán)：可以出租，按照股權(quán)分配租金，ZF要拿走應(yīng)得的。
三、共有產(chǎn)權(quán)房：合伙“生意”能賠錢嗎？
首先，購買者和ZF所占的產(chǎn)權(quán)比例，由此塊售價與周邊售價的比例決定，也就是說，共有產(chǎn)權(quán)房相較于周邊同價值的房屋，售價越低，ZF產(chǎn)權(quán)占比越高。
其次，如果滿了5年，想賣房，收益是和ZF共享。常識，共享收益，當(dāng)然得分擔(dān)虧損了。所以，房價如果跌了，ZF還得掏錢和你一起賣房…這就像是ZF和你合伙開公司，那么請問，這個房子有可能虧錢嗎？這買賣有了ZF“入股”，要賠錢是很難的。
四、共有產(chǎn)權(quán)房：是在讓利于民嗎？（馬光遠）
以“自住房”的定價為例，以前自住房的售價低于周邊同地段普通商品房售價的30%，但你以前買的“自住房”是完全產(chǎn)權(quán)的，但在轉(zhuǎn)換為“共有產(chǎn)權(quán)房”之后，售價也可能低于同地段售價的30%，但你得到的是一個只有70%產(chǎn)權(quán)的房子。
也就是說，共有產(chǎn)權(quán)房的個人出資額等同于自住房的出資額，這意味著目前購買人獲得的70％的產(chǎn)權(quán)，相當(dāng)于以前自住房的全部產(chǎn)權(quán)，也就是說，用這些錢以前可以獲得全部產(chǎn)權(quán)，但現(xiàn)在只能獲得70％的產(chǎn)權(quán)，這意味著，在房子品質(zhì)等不變的情況下，你購買到的共有產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)相對于以前的自住房縮水了30%。
馬老師：目前的模式，淮安的也好，北京的也好，制度弊端極為明顯。等于以前的自住房只是改了個名字叫“共有產(chǎn)權(quán)房”，價格沒變，面積沒變，但產(chǎn)權(quán)少了30%。這叫讓利嗎？
五、共有產(chǎn)權(quán)房：對商品房能有多大的影響？
2017年4月北京發(fā)布的規(guī)劃，未來五年全市計劃供應(yīng)住宅用地6000公頃、年均1200公頃，其中自住型商品房將供地1020公頃、擬建25萬套房。新北京人的指標(biāo)是每年1.5萬套。
北京市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2016年末北京常住人口2172.9萬人，其中，常住外來人口807.5萬人。5年以上納稅人口未知。算算搖號比率，很低是不是？
所以，就每年1.5萬套得“共有產(chǎn)權(quán)住房”供應(yīng)量來看，就是僧多粥少的局面，依然會造成大量符合條件的新北京人排隊購買，如果不能逐年增加供應(yīng)來覆蓋不斷增加的“需求”，隊伍自然會越排越長。常年買不到共有產(chǎn)權(quán)房的人自然會轉(zhuǎn)向商品房市場。況且，共有產(chǎn)權(quán)房無論從性質(zhì)、數(shù)量、限制政策等方面歸根結(jié)底還是保障性住房，故此對商品房市場影響微乎其微。
總而言之，北京即將推出的“共有產(chǎn)權(quán)住房”，是自住房的優(yōu)化版，聽上去很美好，也有一定的積極意義。自住房政策的效果大家都清楚，搖號、搶購、灰色地帶，但是依舊很難滿足人們的需求。不過對于剛需和社會夾心層來說，共有產(chǎn)權(quán)房大大降低他們的購房門檻，ZF高度重視，起碼的居住問題得以解決，是大大的進步。就這一點，我舉雙手支持，點贊。
房產(chǎn)小白觀點：實際上，共有產(chǎn)權(quán)房和租售同權(quán)都是供給體制的改革手段，是建立長效機制的組成部分，目的是真正實現(xiàn)“住有所居”，避免炒房。因此，現(xiàn)在出臺的所有房地產(chǎn)調(diào)控政策其首要目的是解決“住有所居”，其次是房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。因此關(guān)于“共有產(chǎn)權(quán)”能抑制房價上漲、甚至能使房價暴跌的說法都是不客觀不理性的。
真正影響房價的歸根結(jié)底是供求總量和供求關(guān)系：共有產(chǎn)權(quán)房是保障性住房性質(zhì)，面向特定受眾人群(優(yōu)秀人才)且供應(yīng)數(shù)量有限(因為政府資金有限)，普通人不一定能很容易的買到。而在北上廣深等一線大城市的買房需求仍然旺盛，常年買不到共有產(chǎn)權(quán)房的人自然會轉(zhuǎn)向商品房市場。故此對商品房市場影響微乎其微。（原標(biāo)題：晉慧敏:北京共有產(chǎn)權(quán)房對房價的影響）
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