1-7月，萬科銷售規(guī)模突破3000億元大關(guān)，達到3127億元，同比上升44%，保持較為強勁的增長勢頭。城市深耕戰(zhàn)略的執(zhí)行效果較好，萬科布局的69個城市中，16個城市銷售規(guī)模排名第一、33個城市排名前三，1-7月銷售過百億元的城市更多達12個
2017年上半年，住宅產(chǎn)品94%為144平米以下的中小戶型，而在主流需求中，90-144平米偏改善類的需求占比進一步提升至57%
從銷售區(qū)域分布來看，萬科北京區(qū)域(環(huán)渤海地區(qū)城市)以及中西部地區(qū)的銷售表現(xiàn)較好，增速顯著超過南方區(qū)域(廣深地區(qū)城市)和上海區(qū)域(長三角地區(qū)城市)，因為這些地區(qū)受調(diào)控政策影響相對較小。特別的，北京區(qū)域加中西部區(qū)域的銷售面積占比，在今年上半年，首次超過了50%
1.1.3、土地投資情況
2017年上半年，萬科新增項目總建面約1537萬平米，總地價約862億元，如果加上廣信資產(chǎn)包，則總建面約1748萬平米、總地價約1413億元。以此計算，萬科拿地建面與銷售面積之比約94%，拿地總地價與銷售金額之比為51%。自2016年以來萬科持續(xù)加大了土地投資的力度
截至報告期末，萬科在建項目(已開工項目)權(quán)益建面約4257萬平米，規(guī)劃中項目(未開工土儲)權(quán)益建面約3461萬平米，合計權(quán)益土儲約7718萬平米、總土儲超過1.1億平米，基本可以滿足未來三年的銷售需求
萬科今年以來加大了中西部地區(qū)三四線和重點二線城市的布局，新進入了鄂州、蘭州、玉溪等中西部地區(qū)城市
萬科進一步使用經(jīng)營杠桿，加強了合作拿地的力度。2017年上半年，按拿地建面計算，萬科合作拿地占比達到65%(2016年全年為60%)。合作有利于分散風(fēng)險，同時在獲取二手地資源的過程中，很重要的方式就是與存量資源所有者合作開發(fā)，萬科輸出專業(yè)能力，雙方共享收益
【1.2、城市配套服務(wù)商】
1.2.1、物業(yè)管理服務(wù)
首次獲得“物業(yè)管理龍頭企業(yè)-企業(yè)總部基地“榮譽稱號，說明了萬科物業(yè)不僅在住宅物業(yè)方面保持行業(yè)領(lǐng)先，同時也拓展到其他類別物業(yè)管理服務(wù)
上半年物業(yè)管理合并收入30億元，如果不考慮內(nèi)部抵消，單看物業(yè)費收入，應(yīng)該是遠超這個數(shù)字
1.2.2、商業(yè)開發(fā)與運營
6月底管理規(guī)模超過850萬平米，北京區(qū)域上海區(qū)域杭州區(qū)域廣深區(qū)域武漢區(qū)域西安區(qū)域，并成立商管基金，支持業(yè)務(wù)擴張
1.2.3、物流倉儲服務(wù)
主打高端庫，包括冷鏈等，滿足客戶定制化的倉儲需求，降本增效
客戶主要包括電商、第三方物流、零售等
已經(jīng)獲取250萬平米，簽約鎖定250萬平米，目前總共500萬平米
共同參與普洛斯的潛在私有化，目前交易還在進程中，需要新交所審核和普洛斯股東大會通過
1.2.4、長租公寓
泊寓業(yè)務(wù)覆蓋21個一二線城市，累計已獲取房源7萬間，累計開業(yè)2萬間
1.2.5、養(yǎng)老、教育、冰雪度假等
養(yǎng)老：城市級和社區(qū)級，11個城市，181個項目，已經(jīng)開業(yè)運營160余個
教育：全日制學(xué)校，社區(qū)營地，戶外營地
冰雪度假：吉林松花湖(自持)、吉林北大壺(輸出管理)、北京石京龍(輸出管理)
【1.3、未來展望】
深耕城市群，審慎投資，防范風(fēng)險
積極發(fā)展“軌道+物業(yè)”
二、問答環(huán)節(jié)
Q1：地價在上漲，房價受到限制，毛利率和利潤率的未來展望？
A1：萬科現(xiàn)在是68個主要城市的布局。中國660多個城市，萬科不可能全部進入，現(xiàn)在進入城市的量已經(jīng)差不多了。中國第二階段城市化，是城市圈和城市帶的發(fā)展模式。將圍繞城市圈和城市帶來做投資。地產(chǎn)業(yè)務(wù)能不能賺錢，看看香港，關(guān)鍵看自己的本事，看自己的核心競爭力，跟地價和房價關(guān)系不大。我國房地產(chǎn)市場目前足夠萬科再發(fā)展20-30年，包括新房投資，包括存量房租賃業(yè)務(wù)。最核心的還是自身的核心競爭力。
Q2：私有化普洛斯之后，我們自身物流地產(chǎn)拿地會否有競爭關(guān)系？
A2：整個交易過程還沒有全部完成。但毫無疑問，普洛斯在國內(nèi)的倉儲物流份額是絕對的第一，我們認為這個平臺非常有價值。今天萬科和普洛斯結(jié)成了聯(lián)盟，無論是客戶資源和能力方面都有優(yōu)勢互補、協(xié)同效應(yīng)，在此基礎(chǔ)上做更多未來的增量業(yè)務(wù)。用各自的優(yōu)勢服務(wù)好客戶群體。
Q3：商業(yè)地產(chǎn)未來是否會有統(tǒng)一的團隊和投資規(guī)劃？
A3：看好中國未來的持續(xù)內(nèi)需增長，對商業(yè)板塊的開發(fā)和持續(xù)運營很重視。印力確定為商管平臺，萬科原有商管物業(yè)團隊等與印力在融合。但萬科本身比較大，在城市層面，與印力平臺還是會合作。投資規(guī)劃還是看市場情況，還沒有統(tǒng)一的規(guī)劃。
Q4：物業(yè)管理規(guī)模？未來規(guī)劃？
A4：物業(yè)還是做好本職工作，為客戶提供更好的服務(wù)。目前是3.9億平米的管理面積，收費面積2.1億平米，300萬戶家庭。商業(yè)物業(yè)管理，包括華為總部、騰訊總部、京東總部，阿里的寫字樓等，3000多萬平米的商業(yè)管理物業(yè)服務(wù)。
Q5：毛利率持續(xù)性，地價的可控性，房價的情況，以及收購資產(chǎn)包的成本？
A5：從行業(yè)角度看，開發(fā)型物業(yè)毛利率會有長期的壓力。我們上半年結(jié)算面積的單方成本下降了7%左右。主要還是從內(nèi)部的成本控制方面來提升毛利率。當然，萬科還是更看重ROE這個更加全面的指標。
Q6：上半年萬科業(yè)績增長40%多，其他大企業(yè)業(yè)績增速更高，集中度提升趨勢是否持續(xù)？
A6：今年上半年行業(yè)集中度大幅提高，說明了競爭的激烈程度，白銀時代已經(jīng)到來。規(guī)模越大，轉(zhuǎn)型越難。房地產(chǎn)行業(yè)還有很多空間，把客戶照顧好的企業(yè)仍有發(fā)展空間。同時，無論如何也要培養(yǎng)起來新的動能。
Q7：海外業(yè)務(wù)情況和發(fā)展規(guī)劃？
A7：海外業(yè)務(wù)，首先是學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)成熟市場的商業(yè)模式和管理經(jīng)驗。其次是借鑒和融合。海外大部分項目是跟戰(zhàn)略合作伙伴合作。
Q8：萬科現(xiàn)金流量表的回款率中期有所下降，原因是什么？
A8：內(nèi)部回款率90%以上。合并報表的現(xiàn)金流占比確實有下降，有政策調(diào)控逐漸加深的影響，也有銀行的資金越來越緊張的影響。未來應(yīng)對，一方面也在一線團隊加快回款節(jié)奏，另一方面也是與銀行金融機構(gòu)加強溝通。
Q9：萬科軌交+物業(yè)的發(fā)展思路？
A9：一種是與地鐵集團合作。一種是與高鐵合作。還有就是云軌/輕軌的合作。政府的訴求五花八門，有些希望單獨小塊開發(fā)，有些希望成片開發(fā)，有些希望和舊改棚改連起來開發(fā)。軌交+物業(yè)，地下的難度最大，出地面的容易很多。軌交+物業(yè)是受經(jīng)濟周期影響相對較小的，屬于必需品。業(yè)態(tài)方面，可能不僅需要住宅，是否需要辦公、商業(yè)，甚至孵化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。希望萬科的城市配套服務(wù)商的各項業(yè)務(wù)都能穿插到軌交+物業(yè)中去。
Q10：新業(yè)務(wù)的規(guī)模利潤展望？ROE展望？
A10：新業(yè)務(wù)利潤要賺到地產(chǎn)的利潤是很難的。公司是計劃不出來的，有個使命有個愿景，好好去做。第一，傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)還有很大的空間和機會，第二，新房飽和后，存量房機會又有很大。我們不能以住宅開發(fā)業(yè)務(wù)的思維去看新業(yè)務(wù)。
Q11：開工面積少于銷售，未來貨值？
A1：目前的土地儲備萬科確實不是最多的，但也足夠2-3年開發(fā)。萬科不主張囤地，保持2-3年的滾動開發(fā)。萬科開工是很靈活的，銷售好開工好，隨行就市，保證不囤積。
Q12：新業(yè)務(wù)挺多，怎么管控和監(jiān)督？
A12：每年秋季例會是萬科的戰(zhàn)略研討，都會有三年事業(yè)計劃書，回顧和檢討所有業(yè)務(wù)，并進行未來三年計劃和展望。必須根據(jù)不同業(yè)務(wù)所在不同階段進行管理，最近分為了5個類型10個板塊：第1個是核心業(yè)務(wù)，住宅+物業(yè)管理，未來十年要持續(xù)貢獻利潤，要求很嚴格很具體;第2個是優(yōu)勢業(yè)務(wù)，已經(jīng)從0到1到10，現(xiàn)在要從10到100，商管+物流，商管未來要做到數(shù)一數(shù)二，物流要做到全國甚至全球第一;第3個是拓展業(yè)務(wù)，長租公寓+冰雪度假，目前是有1，慢慢做到10;第4個是摸索業(yè)務(wù)，教育+養(yǎng)老，還在找盈利模式;第5個是潛力業(yè)務(wù)，軌交+物業(yè)和參與其他企業(yè)的混合所有制改革。萬科的獨特點是事業(yè)合伙人機制，不是總部控制型企業(yè)，是合伙人創(chuàng)造。
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