樓市逐漸發(fā)生變化。一手住宅越來越稀缺，而二手市場卻更加受到關(guān)注。
而隨著外圍交通的完善和區(qū)域樓市的發(fā)展成熟，置業(yè)者購買二手住宅不再局限于中心四區(qū)和番禺。據(jù)廣州中原研究部統(tǒng)計(jì)，今年上半年蘿崗、新塘、芳村三大板塊的市場活躍度和關(guān)注度明顯上升，成為二手住宅市場中的黑馬。
而其中最受關(guān)注的當(dāng)屬東部置業(yè)熱區(qū)。
東部置業(yè)熱潮
東部熱區(qū)，其實(shí)主要是增城和黃埔（蘿崗），這兩個(gè)區(qū)域的共同特點(diǎn)，都是在2015年出現(xiàn)行政區(qū)的合并和變化，而這變化也直接帶來產(chǎn)業(yè)和人口的遷移。
據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年黃埔區(qū)二手住宅網(wǎng)簽2497套，全市75569套，區(qū)域占比約3%。從近五年的數(shù)據(jù)來看，黃埔區(qū)二手住宅年度網(wǎng)簽量一般占全市的2%-4%，貢獻(xiàn)相對(duì)較小。
但是，2015年下半年老黃埔與蘿崗合并后，區(qū)域二手住宅網(wǎng)簽量從原來的1000套增至2500套的水平，且網(wǎng)簽量環(huán)比漲幅持續(xù)高于全市漲幅。
自2013年以來，無論樓市旺季或淡季，增城二手住宅成交量均一路走高，尤其是自2015年增城“撤市改區(qū)”掛牌以來，增城二手成交表現(xiàn)更為亮眼。
據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測，2014年增城月均成交量僅為198宗。2015年5月29日，增城正式“撤市改區(qū)”，月均成交翻倍，上漲至414宗。2016年，延續(xù)“撤市改區(qū)”的各種利好，月均成交量躍升至1145宗，漲幅高達(dá)177%。2017年，雖受史上最嚴(yán)限購政策影響——廣州異地客戶于增城區(qū)限購1套住宅，但月均仍持續(xù)上漲，成交量為1552宗。
從近五年成交占比來看，2017年1-7月增城成交占比為15.04%，比值是2013年的3倍多，由此可見，近年來增城二手成交量不僅一路高漲，而且成交漲幅遠(yuǎn)高于大市成交漲幅。
黃埔（蘿崗）篇
1、五年來二手房價(jià)漲50%
廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，黃埔區(qū)二手住宅市場網(wǎng)簽量兩年內(nèi)增加1.5倍，除大市因素外，新地鐵的開通極大地縮短了通勤時(shí)間，使得大部分購買力有限的剛需買家會(huì)選擇于此。
同時(shí)，市區(qū)樓價(jià)的攀升也是導(dǎo)致購房者東進(jìn)置業(yè)的主要因素。另外，從2013年崛起的蘿崗板塊 ，越來越來多的一手房源轉(zhuǎn)二手房源，而且證滿兩年的房源不斷增加。對(duì)購房者來說，相對(duì)于老城區(qū)的老破小和天河區(qū)的高門檻，此區(qū)板塊無異于是剛需買家的“應(yīng)許之地”。
而據(jù)監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，2017年6月，黃埔區(qū)二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為16958元/平方米，相比2013年初的11292元/平方米，價(jià)格漲幅達(dá)50%，遠(yuǎn)高于區(qū)域一手住宅20%的漲幅。
此外，近五年來區(qū)域一二手樓價(jià)差距明顯縮減，2013年初，兩者相距5000元/平方米，現(xiàn)時(shí)區(qū)域二手均價(jià)僅比一手均價(jià)低約2500元/平方米。
2、常住人口規(guī)模破百萬
樓市成交和價(jià)格齊齊攀升，其實(shí)側(cè)面體現(xiàn)的是人口的進(jìn)入。而無疑黃埔成為近十年人口增長大區(qū)，而這樣的變化在科學(xué)城早已有所體現(xiàn)，點(diǎn)擊《凌晨4點(diǎn)排隊(duì)入戶？廣州這個(gè)區(qū)1年來變化太驚人！》。
據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2016年年末黃埔區(qū)常住人口規(guī)模破百萬，達(dá)108.26萬人，較2015年區(qū)域合并前增長了20%，是全市人口增長最快的區(qū)域。
從表格可以看出，2015年及以前，蘿崗常住人口年均增幅約為7%，高于老黃埔的5%。而根據(jù)規(guī)劃，2016年蘿崗預(yù)期常住人口要達(dá)到60萬，2020年更要達(dá)到100萬。顯然，蘿崗的人口增長潛力比老黃埔更強(qiáng)，而黃埔區(qū)2016年年末常住人口能實(shí)現(xiàn)破百萬，蘿崗的貢獻(xiàn)也更大。
3、二手盤最高報(bào)價(jià)已突3萬
新盤走俏，二手盤也越來越受關(guān)注。
截止2017年6月末，黃埔區(qū)一手住宅庫存量為54.1萬平方米，庫存消化周期僅有2.4個(gè)月，較去年年初降低4.5個(gè)月，去庫存成效顯著的同時(shí)，區(qū)域供不應(yīng)求的現(xiàn)象更甚。在一手項(xiàng)目供應(yīng)短缺和宅地開發(fā)緩慢的局面下，區(qū)域二手房交易正處于增長期。
而新轉(zhuǎn)入二手房市場的科學(xué)城和區(qū)府片區(qū)，7月二手房最高報(bào)價(jià)已經(jīng)突破3萬。今年前七個(gè)月，位于區(qū)府的萬科東薈城、中海譽(yù)城、科城山莊以及位于科學(xué)城的龍光御景華庭、萬科新里程均活躍，市場活力彰顯。
增城篇
增城，作為廣州“東進(jìn)”重要發(fā)展區(qū)域之一，近年來二手住宅成交量一路走高，尤其是2015年增城撤市設(shè)區(qū)，正式融入廣州發(fā)展格局，增城規(guī)劃定位由過去的“廣州城市副中心”調(diào)整為“現(xiàn)代化中等規(guī)模生態(tài)城市”后，增城二手市場成交更為活躍。
2017年1-7月增城二手住宅中介網(wǎng)簽量高達(dá)10861宗，月均成交量為1552宗。一手住宅與二手住宅比值逐年走低，2017年1-7月比值僅為1.35。在大家不大注意的情況下，增城樓市已經(jīng)發(fā)生了變化，已經(jīng)逐漸轉(zhuǎn)入存量房市場。
而對(duì)于遠(yuǎn)離廣州市區(qū)的增城來說，最直接的利好刺激無疑就是軌道交通的發(fā)展，而由此引發(fā)的人口遷移和板塊崛起，而其中最受熱捧的無疑是年底即將開通的地鐵13號(hào)線沿線樓盤。
據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測，地鐵13號(hào)線的即將開通不僅拉近新塘前往市區(qū)的距離，加上目前新塘板塊二手房價(jià)格較市區(qū)低洼，如地鐵13號(hào)線沿線不僅基本為二手盤，而且價(jià)格普遍集中在16000-23000元/平，因此有不少剛需客轉(zhuǎn)移至該板塊置業(yè)，促使近兩年增城二手市場活躍。
誠如小妹昨天發(fā)的文章《一手樓進(jìn)入稀缺時(shí)代！廣州8月開盤數(shù)僅為去年一半》提及，而今一手住宅市場，無論開盤還是成交量都在逐漸減少，作為去年成交大區(qū)，增城蘿崗將陸續(xù)迎來板塊成熟，也會(huì)成為二手住宅的重點(diǎn)板塊。
這些外圍區(qū)域的二手市場的崛起，依托一手庫存減少、交通配套成熟等支撐，將會(huì)越來越受買家的青睞。
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