財經(jīng)365訊：村里的土地，可以建房出租給白領(lǐng)了！樓市又傳來大消息，這一次的主角是集體建設(shè)用地！
國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》的通知。通知顯示，未來將在13個城市開展利用集體建設(shè)用地租賃住房試點，并規(guī)定2017年11月底之前報國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部批復。
第一批13個試點城市：北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶和成都。
令人震驚的細節(jié)是：農(nóng)村集體土地不用經(jīng)過國家征地環(huán)節(jié)，直接進入了市場！
這意味著，政府征地環(huán)節(jié)沒有了，連開發(fā)商這個環(huán)節(jié)也省去了，節(jié)省的成本會非常巨大。以北京、上海為例，土地成本占房價構(gòu)成的70%，這部分就可以免去。加上開發(fā)商環(huán)節(jié)的省去，農(nóng)村集體建設(shè)的租賃房成本可能只有商品的20%(一線城市)到30%(二線城市)。
也就是說，很有可能，2到3折的房子即將面世！
三個重點
據(jù)暴財經(jīng)(icaijing123)分析，本次通知有下面幾個重點：
1、通過改革試點，在試點城市成功運營一批集體租賃住房項目，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，形成一批可復制、可推廣的改革成果，為構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場提供支撐。
2、村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營集體租賃住房。兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個人利益，理清權(quán)利義務(wù)關(guān)系，平衡項目收益與征地成本關(guān)系。完善合同履約監(jiān)管機制，土地所有權(quán)人和建設(shè)用地使用權(quán)人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權(quán)利和義務(wù)。
3、探索保障承租人獲得基本公共服務(wù)的權(quán)利。承租人可按照國家有關(guān)規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。
關(guān)于第一點，此次集體用地進入租賃市場，是我們國家未來建立樓市長效機制的一部分。經(jīng)過試點的摸索之后，會向全國推廣開來，成為一種常態(tài)化的機制。
關(guān)于第二點十分重要，農(nóng)村集體建設(shè)用地的改革可能是未來中國發(fā)展最為關(guān)鍵的一環(huán)之一。
2014年中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于引導農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》，正式提出“三權(quán)分置”；
2015年年初，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于引導農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場健康發(fā)展的意見》，明確將土地經(jīng)營權(quán)分離出來。
此前很多農(nóng)民兄弟要出門打工，盡管有土地的承包權(quán)，但是沒有人打理的話，土地的實際使用權(quán)是閑置的，不會產(chǎn)生過多的收益；
而三權(quán)分置之后，農(nóng)民工兄弟可以把土地的實際經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給別人，通過獲得租金或者獲得分紅等形式增加收益；此外，也可以通過抵押使用權(quán)等方式獲得貸款。
簡而言之，實行“三權(quán)分置”后，土地可以作為要素流動起來，集中在農(nóng)村能人手里，搞現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和規(guī)模經(jīng)營。這樣，農(nóng)民收入增加就有了新的制度保證。
本次的條文可以說是對經(jīng)營權(quán)的進一步探索。
也就是說，在規(guī)劃之內(nèi)的這些農(nóng)村集體用地可以作為租賃市場額組成部分，參與分享租賃市場大蛋糕的利益。從玩法上，可以看到，村鎮(zhèn)可以采?。鹤孕虚_發(fā)運營，聯(lián)營、入股等方式；具體采取什么方式要根據(jù)村鎮(zhèn)自身的情況而定，讓利益最大化。
必須提及的一點是，目前已有的符合精神的小產(chǎn)權(quán)房，很可能會在今后的租賃市場上大放異彩。尤其當村鎮(zhèn)和企業(yè)深度合作之后，一方面可以提升小產(chǎn)權(quán)房的居住質(zhì)量和安全性，又可以產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，成為市場的有生力量。
關(guān)于第三點，還是賦權(quán)的問題。
保障租房人的基本權(quán)益，也就是說，在買房的時候不能夠獲得和一般商品房同樣權(quán)益的這些房屋，在租賃層面大家是權(quán)益屬性一致的。(深圳等地目前已經(jīng)有類似的文件精神出來)
實際上，《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》等于是一次性解決兩個重要的問題：
一個是解決租賃市場房屋流動性的問題，通過集體建設(shè)用地補充租賃市場；
另一個是集體建設(shè)用地使用權(quán)探索的問題，通過租賃市場拓寬集體建設(shè)用地的使用途徑，進而進一步幫助農(nóng)民朋友們獲得更多收益。
異曲同工之妙
還記得此前住建部聯(lián)合9部委下發(fā)的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》嗎？
據(jù)暴財經(jīng)分析，從試點城市的高度重疊可以看出(僅增加了北京和上海，去掉了土地最為稀缺且在集體用地方面走在前列的深圳)，兩份文件之間的關(guān)系可謂是一以貫之。
這個安排可以認為是對于租賃時點城市租賃方案的進一步探索和完善。此前的文件主要是針對國有建設(shè)用地，而這次把關(guān)注點聚焦在另一個土地大戶——農(nóng)民的集體建設(shè)用地。
暴財經(jīng)認為，通過集體用地進入租賃市場，或許從某種程度上，已經(jīng)在為集體用地入市在做一些鋪墊了。
全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳寶存解讀，方案能否順利推進，關(guān)鍵點在于如何更好的解決農(nóng)村集體用地流轉(zhuǎn)的問題。我國的土地制度較為復雜，此次國土部會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部制定相關(guān)方案，應(yīng)加上農(nóng)業(yè)部聯(lián)合推進才能更好得到保障。
房價、房租影響幾何？
在房價問題上，這個政策預(yù)計影響不大。
因為現(xiàn)有的土地和商品房價體系沒有本質(zhì)的扭轉(zhuǎn)；而且這些住房的用途具有唯一性就是租賃住房，和買房體系基本是隔離開的。
在房租問題上，影響可是相當大。
從供需關(guān)系的層面來說，更多的供應(yīng)顯然有利于降低房租；而集體用地因為沒有土地成本。所以總體來說，根據(jù)房價公式，那么會比由政府主導的公共租賃市場(土地沒有溢價)便宜一半左右，比一般的市場租賃房便宜80%左右。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也認為，集體用地因為土地價格相對較低，對于集體產(chǎn)權(quán)擁有者來說，可以獲得穩(wěn)定回報。集體用地的出租房，在租金市場化的情況下，可以達到年投資回報率5%以上。因此，他認為這一政策落地后，將對這13個城市的租賃市場有非常大的影響。
但值得注意的是，盡管成本看似很低，但是集體用地的實際地理位置以郊區(qū)偏遠地區(qū)為主，其成本優(yōu)勢實際上也就不是那么大了，畢竟你要犧牲部分的時間和社區(qū)便利性。
關(guān)乎7億人的大殺器！
無論如何，顯而易見，最受益的是兩撥人：租房客和農(nóng)民朋友！
這兩撥人有多少呢？
據(jù)鏈家研究院最新的《租賃市場系列研究報告》，我國的租賃人口只占11.6%，相當于1.1億人左右；而農(nóng)民朋友目前約為6億——
加起來就是7.1億人！
先租后買，租購并舉，相信20年后的孩子們會過得很輕松，不會再為房子犯愁了。
一個以房產(chǎn)為投資中心的時代就要結(jié)束了，一個以奮斗者為本的時代就要來了！我們看到了無數(shù)的炒房者在哭啼，無數(shù)的民眾在歡呼。
我想辭職了，辭職回農(nóng)村！
今天文件一出，可以預(yù)見，大城市郊區(qū)農(nóng)村戶口價值大增，將產(chǎn)生一大批新富階層：這些農(nóng)民將成為大批租賃住房的股東，長期享受土地紅利。
前不久，國家發(fā)改委等七部委才剛聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于印發(fā)國家農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展示范園創(chuàng)建工作方案的通知》，短短幾天，又有今天這讓農(nóng)民朋友受益的新文件。實際上，在國家大力支持下，大量社會資本涌入農(nóng)業(yè)領(lǐng)域，農(nóng)業(yè)正經(jīng)歷由“分散”向“集中”轉(zhuǎn)變的過程。
國家正在用工業(yè)理念發(fā)展農(nóng)業(yè)，把農(nóng)業(yè)與工業(yè)、服務(wù)業(yè)交叉融合發(fā)展，讓農(nóng)業(yè)更來錢、農(nóng)民更有錢、農(nóng)村更繁榮。換句話說：未來，農(nóng)民不一定進城，只要你有本事，在當?shù)赝瑯涌梢允┱故帜_賺大錢！
制度破冰已經(jīng)開始，資金已經(jīng)涌入，這一切告訴我們：在中國做農(nóng)民要趁早了！
農(nóng)民的身份正在發(fā)生變化：2012年中央一號文件中首度出現(xiàn)了“職業(yè)農(nóng)民”的字樣， 而2013年，“家庭農(nóng)場”又成為中央一號文件的主題詞。農(nóng)民的結(jié)構(gòu)也在發(fā)生深刻變化，“農(nóng)民”將成為有錢人的職業(yè)，傳統(tǒng)意義上的“農(nóng)民”將面臨更換淘汰。
正如世界級投資大師詹姆斯.羅杰斯說的那樣：未來20年，最賺錢的行業(yè)不是做房地產(chǎn)，或是做農(nóng)民！(原標題：樓市王炸 關(guān)乎7億人的大殺器 2到3折的房子不再是夢想）
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