在房企中報(bào)發(fā)布季，多家房企均表態(tài)將上調(diào)年度銷(xiāo)售目標(biāo)。規(guī)?；殉蔀榉科蟮摹皶r(shí)尚”追求。碧桂園將年度目標(biāo)調(diào)至5000億，旭輝提出沖擊3000億，招商蛇口目標(biāo)直指千億，遠(yuǎn)洋、富力、金茂亦將千億目標(biāo)提前。第一梯隊(duì)奔萬(wàn)億，第二梯隊(duì)向往3000億，未達(dá)千億房企向著千億快馬加鞭……做大規(guī)模，盡快實(shí)現(xiàn)千億，成為“有追求”房企的必選題。
如今，房企在規(guī)模擴(kuò)張之路上狂飆突進(jìn)，規(guī)模之戰(zhàn)愈演愈酣，但對(duì)于房企而言，做大規(guī)模并不意味著高枕無(wú)憂(yōu)。在調(diào)控政策收緊、市場(chǎng)趨冷、資金全面收緊的市場(chǎng)形勢(shì)下，房企在摘獲規(guī)模之果的同時(shí)，也意味著與風(fēng)險(xiǎn)共舞。
在同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉看來(lái)，房企規(guī)?；卣鞅憩F(xiàn)越突出，企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中累積的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)就越大，甚至規(guī)?；膽T性會(huì)將企業(yè)拖至短期內(nèi)突然一夜之間崩塌的境地。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士亦表示，房企在注重規(guī)?；瘮U(kuò)張的同時(shí)，如何提高利潤(rùn)率才是最關(guān)鍵問(wèn)題。同時(shí)，房企也應(yīng)該關(guān)注在傳統(tǒng)住宅以外領(lǐng)域的開(kāi)拓和發(fā)展，為未來(lái)布局。這是當(dāng)前規(guī)?；澈蠓科筘酱鉀Q的困局，也是規(guī)?；科蠡猱?dāng)前運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)必然要考慮的問(wèn)題。
規(guī)模沖動(dòng)
據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，今年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)有7家1000億元銷(xiāo)售規(guī)模房企，其中，3家房企銷(xiāo)售規(guī)模突破2000億元。500億元以上銷(xiāo)售規(guī)模的房企達(dá)15家，100億元以上銷(xiāo)售規(guī)模的房企達(dá)75家。與此同時(shí)，不少房企紛紛上調(diào)全年目標(biāo)。
以行業(yè)龍頭碧桂園為例，碧桂園穩(wěn)健的跨越式發(fā)展得益其審時(shí)度勢(shì)的營(yíng)銷(xiāo)策略及在城市布局方面的差異化戰(zhàn)略部署。相比只聚焦于一二線(xiàn)核心城市，深受調(diào)控影響的房企而言，上半年，碧桂園一二線(xiàn)銷(xiāo)售額與三四線(xiàn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不相上下，各占半壁江山。上半年，碧桂園實(shí)現(xiàn)2889.1億元合同銷(xiāo)售額，同比增131%；實(shí)現(xiàn)股東核心凈利潤(rùn)71.9億元，同比增長(zhǎng)34.9%。
外界顯然對(duì)于房企“老大”寄予更多期望。有意思的一幕是，當(dāng)已穩(wěn)坐行業(yè)銷(xiāo)售額第一的碧桂園宣稱(chēng)將年度目標(biāo)由4000億元上調(diào)至5000億元時(shí)，竟引來(lái)碧桂園“太保守”的外界質(zhì)疑。對(duì)此，碧桂園總裁莫斌帶著“幸福的煩惱”回應(yīng)稱(chēng)，“不明5000億元目標(biāo)怎么會(huì)被認(rèn)為‘保守’，我也希望公司能在此目標(biāo)上有所提升?！?/span>
同樣，在萬(wàn)科業(yè)績(jī)會(huì)上，當(dāng)萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮被問(wèn)及對(duì)規(guī)模化的看法及未來(lái)萬(wàn)科的發(fā)展規(guī)模時(shí)，郁亮表示，這是他壓力最大的地方?！案^(guò)去相比房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展不一樣，但不代表這個(gè)行業(yè)沒(méi)有機(jī)會(huì)。萬(wàn)科現(xiàn)在就是七個(gè)字：當(dāng)好農(nóng)民種好地，天氣怎么變都沒(méi)關(guān)系?！庇袅练Q(chēng)。
中報(bào)顯示，萬(wàn)科上半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額2771.8億元，同比增長(zhǎng)45.8%；實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入698.1億元，同比下降6.7%。
經(jīng)歷了高層動(dòng)蕩調(diào)整的中海地產(chǎn)，2017年上半年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售合約額1273.2億港元，雖然同比增長(zhǎng)33.7%，但與恒大、萬(wàn)科等45%-70%的增速相比，仍顯遜色。低調(diào)謹(jǐn)慎的中海地產(chǎn)新任主席顏建國(guó)也坐不住了，聲稱(chēng)將提升全年銷(xiāo)售目標(biāo)10%(調(diào)整后目標(biāo)為2310億港元)。富力將2017年目標(biāo)上調(diào)至800億，且計(jì)劃在2018年提升目標(biāo)至1280億-1380億；遠(yuǎn)洋董事局主席李明也拍胸脯表示，遠(yuǎn)洋明年就可以做到千億；中國(guó)金茂提出2019年實(shí)現(xiàn)千億。
正如業(yè)內(nèi)人士所言，在房地產(chǎn)“白銀時(shí)代”，住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，房企很難像“黃金十年”那樣在土地升值或者房?jī)r(jià)過(guò)快上漲過(guò)程中獲得較大的利潤(rùn)空間，市場(chǎng)很難再有普遍性的規(guī)?；鲩L(zhǎng)機(jī)會(huì)。就眼下的市場(chǎng)形勢(shì)而言，房企在“大而強(qiáng)”和“小而美”之間，只能選擇“大而強(qiáng)”，因?yàn)椤靶《馈钡钠髽I(yè)在當(dāng)前的市場(chǎng)格局下根本無(wú)法生存。
從下半年龍頭房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)變化趨勢(shì)來(lái)看，由于市場(chǎng)將進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的調(diào)整期，龍頭房企還會(huì)利用自己規(guī)?；膬?yōu)勢(shì)“保量”，即使“以?xún)r(jià)換量”也要“沖業(yè)績(jī)”，確保規(guī)模上的市場(chǎng)地位。
鮮亮外表下的陰影
在房企轟轟烈烈規(guī)模擴(kuò)張的背后，是土地高儲(chǔ)備以及伴隨之的負(fù)債率的上升和行業(yè)整體利潤(rùn)率的下行。
同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉表示，今年上半年房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)回升的表現(xiàn)并不意味著萬(wàn)事大吉，即使2017年全年房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?nèi)匀还怩r亮麗，這也只是表面的，并不意味著房企尤其是龍頭房企還可以繼續(xù)沿用規(guī)?；臄U(kuò)張模式繼續(xù)前行。
“從趨勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)的凈利率已經(jīng)由2009年的16.65%降低至2016年的10.43%。預(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)行業(yè)平均凈利潤(rùn)率可能因?yàn)槭袌?chǎng)進(jìn)入調(diào)整期和融資成本提升而降低至8%～9%，銷(xiāo)售規(guī)模千億凈利潤(rùn)也就幾十億元，且還背負(fù)80%左右的資產(chǎn)負(fù)債，規(guī)模越大其背后隱藏的企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也就越大?！睆埡陚フf(shuō)。
盡管中海地產(chǎn)董事局主席顏建國(guó)語(yǔ)氣中掩蓋不住對(duì)做大規(guī)模的渴望，但他同時(shí)更強(qiáng)調(diào)，中海追求規(guī)模與效益均衡發(fā)展，追求利潤(rùn)總額是企業(yè)發(fā)展要點(diǎn)，優(yōu)先于規(guī)模增長(zhǎng)?！耙?guī)模必須服從效益的發(fā)展，沒(méi)有效益的生意公司不會(huì)做，這是對(duì)規(guī)模發(fā)展設(shè)置的前提條件。”顏建國(guó)說(shuō)。
碧桂園總裁莫斌也表示，碧桂園不追求高速發(fā)展，而是追求有質(zhì)量的發(fā)展。
正如業(yè)內(nèi)人士所言，規(guī)模化雖然仍是未來(lái)趨勢(shì)，但房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)容量一年也就10萬(wàn)億左右，如果未來(lái)3-5年出現(xiàn)2-3家萬(wàn)億房企，再有30家左右的千億房企，就意味著更多的房企在規(guī)模面前已沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。
此外，房企在規(guī)?；瘮U(kuò)張之路上還面臨兩大風(fēng)險(xiǎn)：一是住宅市場(chǎng)短周期調(diào)控帶來(lái)的企業(yè)資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)；二是收益過(guò)分依賴(lài)住宅銷(xiāo)售，非住宅銷(xiāo)售的收益幾乎沒(méi)有，企業(yè)中長(zhǎng)期的抗風(fēng)險(xiǎn)能力會(huì)減弱。
龍頭房企早在多年前便開(kāi)始布局住宅開(kāi)發(fā)之外的租賃業(yè)務(wù)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域，不過(guò)，目前這部分的收入對(duì)于房企動(dòng)輒千億的規(guī)模而言，可謂杯水車(chē)薪。數(shù)據(jù)顯示，大多數(shù)以住宅開(kāi)發(fā)為主的全國(guó)性品牌開(kāi)發(fā)商租金收入占到營(yíng)業(yè)收入比例僅僅為1-3%，很少超過(guò)5%。（原標(biāo)題：中報(bào)解讀｜規(guī)?；箲]：房企的愛(ài)與恨）
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