今年6月中旬，許久未在北京市場(chǎng)有大動(dòng)作的金融街，在擊敗多家競(jìng)拍房企后以28.6億終于競(jìng)得豐臺(tái)周莊子村地塊。
獲取豐臺(tái)周莊子地塊就好像是一個(gè)新的集結(jié)號(hào)。記者梳理發(fā)現(xiàn)，近3個(gè)月以來(lái)金融街在河北、重慶、北京、廣東等多個(gè)地區(qū)和城市再次獲得土地，土地資源加速獲取無(wú)疑是金融街向外界釋放出的全面加快發(fā)展步調(diào)的積極信號(hào)。
業(yè)內(nèi)分析師表示，這家終于安穩(wěn)下來(lái)的企業(yè)，有望在全新的高管團(tuán)隊(duì)帶領(lǐng)下迎來(lái)不一樣的發(fā)展周期。
作為擁有國(guó)企背景的金融街，在市場(chǎng)上受到的關(guān)注歷來(lái)都少不了。京派國(guó)資背景的開(kāi)發(fā)企業(yè)，都有著嚴(yán)格的運(yùn)作規(guī)則和發(fā)展底線(xiàn)。同時(shí)，于有著獨(dú)特發(fā)展特長(zhǎng)的金融街而言，其自身所具有的資源特征和發(fā)展路徑，相對(duì)其他同行來(lái)說(shuō)又具備了寶貴的稀缺屬性。
這家在自持商辦物業(yè)領(lǐng)域非常資深的企業(yè)，除了騰出另一只手發(fā)展住宅物業(yè)、做好服務(wù)的同時(shí)，“產(chǎn)城融合”的特色小鎮(zhèn)業(yè)務(wù)板塊，可能將是金融街下一個(gè)巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)。雄厚的政府資源背景、成熟的產(chǎn)業(yè)支撐、豐富的商用物業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)等企業(yè)積淀，恰是發(fā)展特色小鎮(zhèn)所需要的最重要因素。這些，金融街無(wú)疑都具備了。
盛夏季末的廣州，依然是酷暑難當(dāng)。在本次發(fā)布融社區(qū)戰(zhàn)略計(jì)劃前一個(gè)小時(shí)，新任董事總經(jīng)理呂洪斌接受了媒體專(zhuān)訪(fǎng)。金融街高管用一個(gè)多小時(shí)的時(shí)間，回答了媒體和公眾所關(guān)心的諸多問(wèn)題，并對(duì)未來(lái)的發(fā)展計(jì)劃作出了清晰明確的解釋。呂洪斌的率性和直爽，以及堅(jiān)定的自信，讓人們對(duì)這家企業(yè)的未來(lái)發(fā)展吃下定心丸。
而從呂洪斌的專(zhuān)訪(fǎng)回答中不難窺見(jiàn)，這家成立25年的“北京土著”房企，正將自身的發(fā)展優(yōu)勢(shì)“揚(yáng)長(zhǎng)避短”，在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)之余，以“開(kāi)發(fā)”和“自持”這兩大理念為驅(qū)動(dòng)，發(fā)展邏輯清晰，計(jì)劃周全。煥然一新的金融街再出發(fā)，公眾輿論和資本市場(chǎng)拭目以待。
金融街未來(lái)發(fā)展將規(guī)模和效應(yīng)并重
問(wèn)：金融街最近完成了高層的人事變動(dòng)，是否意味金融街步入全新的發(fā)展周期，高管工作如何開(kāi)展？是否有新業(yè)績(jī)目標(biāo)和戰(zhàn)略的發(fā)布？
呂洪斌： 今年是金融街控股董事會(huì)換屆年，剛剛不久董事?lián)Q屆后聘任了新一屆的經(jīng)營(yíng)班子。每逢換屆都要重新修訂戰(zhàn)略規(guī)劃，今年是戰(zhàn)略規(guī)劃修訂的一年，上半年應(yīng)該說(shuō)是整體戰(zhàn)略方向和融目標(biāo)應(yīng)該說(shuō)是都已經(jīng)初步確定了。
未來(lái)金融街在市場(chǎng)上還有自己的特點(diǎn)，我們不是規(guī)模取勝，規(guī)模效益并重，穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展，這是我們的整體策略。我們一直秉承“開(kāi)發(fā)”和“自持”雙輪驅(qū)動(dòng)，持有社區(qū)業(yè)務(wù)占業(yè)務(wù)比重比較大。比如說(shuō)利潤(rùn)貢獻(xiàn)方面，接近了50%。
未來(lái)大的方向是雙輪驅(qū)動(dòng)，戰(zhàn)略的布局上，做適當(dāng)?shù)臄U(kuò)大，這種擴(kuò)大也是演習(xí)了以往戰(zhàn)略布局的思路。原來(lái)進(jìn)入的城市相對(duì)比較少，除了惠州以外就是5個(gè)中心城市，未來(lái)是8大中心城市，最近已經(jīng)在行動(dòng)了。上半年在成都獲取了項(xiàng)目，武漢即將獲取新的項(xiàng)目。八大中心城市7個(gè)城市已經(jīng)進(jìn)入了，這是微調(diào)的動(dòng)作。
金融街一些些項(xiàng)目實(shí)際上是圍繞一線(xiàn)城市，中心城市的周邊進(jìn)行，這是布局上的調(diào)整。
未來(lái)特大城市化、城市群化的發(fā)展，還是有廣闊的空間，因此我們聚焦于這一塊，包括中心城市周邊輻射的區(qū)域。今年上半年我們?cè)诰┙蛞淼暮颖崩确弧⑹仪f等地積極拓展。此外，今年前不久在粵港澳大灣區(qū)以及廣東佛山獲取了項(xiàng)目。
業(yè)務(wù)方面做自己擅長(zhǎng)的事，傳統(tǒng)的地產(chǎn)項(xiàng)目，特別是城市綜合體區(qū)域開(kāi)發(fā)是傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)，居住類(lèi)的產(chǎn)品這幾年做得比較多，產(chǎn)品體系和服務(wù)體系做得比較成熟。今天海珠融社區(qū)項(xiàng)目（廣州金融街?榮御）的亮相和服務(wù)體系的推出，代表金融街居住市場(chǎng)地位。
在國(guó)家沒(méi)有正式說(shuō)特色小鎮(zhèn)這個(gè)概念之前，我們已經(jīng)做了十年了。包括廣東的巽寮灣、北京的慕田峪長(zhǎng)城項(xiàng)目，通過(guò)這十年的發(fā)展，小鎮(zhèn)的模式和人才儲(chǔ)備，包括資源都充分的積累和成熟，新一輪的戰(zhàn)略朝著這個(gè)方向擴(kuò)展和深化。
例如，今年上半年在北京周邊我們做了金融街的溫泉小鎮(zhèn)，距離北京100公里左右，交通非常的方便，高速正在修，軌道交通也會(huì)開(kāi)通的，未來(lái)項(xiàng)目非?？春?。
社區(qū)服務(wù)升級(jí)不會(huì)“忘記”老客戶(hù)
問(wèn)：今天金融街“融社區(qū)”品牌和服務(wù)發(fā)布，這些服務(wù)對(duì)于老業(yè)主而言是否同樣能享受新的升級(jí)？
呂洪斌：我們?cè)?013年就發(fā)布了金融街4C理念，這是圍繞著商辦客戶(hù)做的服務(wù)體系。應(yīng)該說(shuō)金融街4C發(fā)布以后，我們的發(fā)布前期都做了大量的研究，包括落位后我們才會(huì)發(fā)布，發(fā)布后就直接的運(yùn)營(yíng)這一體系。經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，逐漸的成熟，而且得到了客戶(hù)的廣泛認(rèn)可，給客戶(hù)搭建了平臺(tái)，提供了服務(wù)。
融社區(qū)是圍繞居住產(chǎn)品，也吸收了商辦類(lèi)服務(wù)體系的精華，里面有核心的理念，包括平臺(tái)的理念，共享理念都是一致的。從去年開(kāi)始籌劃，今天正式發(fā)布，以后我們會(huì)在公司全國(guó)各個(gè)項(xiàng)目全覆蓋，包括老項(xiàng)目的覆蓋。
我們的體系是線(xiàn)上和線(xiàn)下互動(dòng)的，線(xiàn)上的App已經(jīng)完全的開(kāi)發(fā)完了，線(xiàn)下的資源均在整合。未來(lái)通過(guò)一段時(shí)間，會(huì)實(shí)現(xiàn)全覆蓋，不會(huì)落掉一個(gè)項(xiàng)目。這是金融街對(duì)客戶(hù)的一種責(zé)任，也是作為國(guó)有控股上市公司的社會(huì)責(zé)任。
產(chǎn)品體系打造著力消費(fèi)升級(jí)
問(wèn)：隨著現(xiàn)在城市升級(jí)和消費(fèi)升級(jí)的發(fā)展訴求，金融街未來(lái)在產(chǎn)品的體系打造方面有怎樣的創(chuàng)新？
呂洪斌：消費(fèi)升級(jí)是大趨勢(shì)。老百姓的收入高了，對(duì)生活的品質(zhì)追求也高了，需要好的生活品質(zhì)、要有幸福感。針對(duì)這一點(diǎn)，我們?cè)跇I(yè)務(wù)上、未來(lái)的戰(zhàn)略上重點(diǎn)考慮的，即消費(fèi)升級(jí)。
住宅居住產(chǎn)品的服務(wù)體系，也是根據(jù)消費(fèi)的需求，增長(zhǎng)升級(jí)的配套。不是買(mǎi)一個(gè)房子，而是要一種生活方式。我們的服務(wù)體系就是實(shí)踐對(duì)客戶(hù)的需求。
我們的小鎮(zhèn)產(chǎn)品以?xún)蓷l業(yè)務(wù)線(xiàn)為主：一是旅游、度假、養(yǎng)老為主題的小鎮(zhèn)。例如廣東的巽寮灣、遵化的古溫泉小鎮(zhèn)，這一類(lèi)也是消費(fèi)升級(jí)，大家除了工作以外包括度假。特別是城市居民退休后，不僅僅要環(huán)境好，還要與養(yǎng)老相關(guān)的配套服務(wù)。我們的小鎮(zhèn)以旅游度假養(yǎng)老的業(yè)務(wù)方向，就是考慮到消費(fèi)升級(jí)。
繼金融街控股發(fā)布商用物業(yè)“4c服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)”后，時(shí)隔3年再度發(fā)布針對(duì)居住類(lèi)物業(yè)業(yè)主的“融社區(qū)”服務(wù)戰(zhàn)略。
還有另一種升級(jí)，需要在城市中有第二居所，城市的房?jī)r(jià)非常的貴，房屋的面積大了后，房屋的總價(jià)就高了。城市的第一居所滿(mǎn)足功能和日常居所，還需要?jiǎng)e墅和洋房類(lèi)，周末可以去休閑，也是一種消費(fèi)升級(jí)，我們主要圍繞這一塊生活方式進(jìn)行升級(jí)。
比如養(yǎng)老，從去年開(kāi)始，國(guó)家就提出醫(yī)保聯(lián)網(wǎng)，各個(gè)省市醫(yī)保聯(lián)網(wǎng)了后，無(wú)論你在哪里養(yǎng)老，都解決了看病的問(wèn)題，除此之外，每個(gè)小鎮(zhèn)都配置醫(yī)療和養(yǎng)老康養(yǎng)，這是金融街自己的養(yǎng)老康養(yǎng)品牌。整體的業(yè)務(wù)方向，看好消費(fèi)升級(jí)。
受調(diào)控影響較大 大宗商辦物業(yè)成業(yè)績(jī)穩(wěn)定器
問(wèn)：近幾年宏觀調(diào)控的力度非常大，對(duì)于金融街在售的項(xiàng)目和定價(jià)有怎樣的影響？對(duì)項(xiàng)目銷(xiāo)售以及目前公司的凈利潤(rùn)會(huì)有怎樣的壓力？
呂洪斌：從去年“9?30”調(diào)控后，政策調(diào)控逐漸升級(jí)，調(diào)控的層次也在增加，每個(gè)城市的調(diào)控政策也是一輪又一輪加碼，涉及到了全國(guó)重點(diǎn)的三十幾個(gè)城市。
金融街的特點(diǎn)和布局，在全國(guó)盡管比較少。但我們布局的城市都是政策強(qiáng)調(diào)控的城市，都是一線(xiàn)城市、直轄市，確實(shí)面臨這樣的問(wèn)題。這些調(diào)控給我們今年的銷(xiāo)售以及回款造成了很大的壓力，尤其是住宅產(chǎn)品。因?yàn)槭苷{(diào)控的政策影響的主要是居住類(lèi)項(xiàng)目。當(dāng)然還有商改住，都被波及了。例如北京、上海、廣州商改住完全的限制。
有些商業(yè)散售方面，比如一些產(chǎn)品都不讓賣(mài)給個(gè)人，只能賣(mài)給企業(yè)。比如北京的商業(yè)套內(nèi)不能小于500平方米，一般的人難以承受。
對(duì)廣州區(qū)域公司而言影響也是比較大的，原來(lái)的商鋪賣(mài)給個(gè)人，現(xiàn)在不準(zhǔn)賣(mài)了，只能賣(mài)給企業(yè)，企業(yè)又涉及到房產(chǎn)稅的問(wèn)題。如果企業(yè)買(mǎi)商鋪，首付比例也高，對(duì)銷(xiāo)售造成了很大的難度。
很多企業(yè)在重點(diǎn)城市的強(qiáng)調(diào)控下他們又是受益者，例如在三、四、五線(xiàn)布局的企業(yè)。，在一線(xiàn)城市和重點(diǎn)的二線(xiàn)城市的銷(xiāo)售是下降的，大概在17%左右。但是三、四、五線(xiàn)城市銷(xiāo)售上升了50%，但是我們沒(méi)有在這些城市布局。
我們也有保證業(yè)績(jī)的穩(wěn)定方式，畢竟我們不是以居住類(lèi)產(chǎn)品為主，我們是商務(wù)地產(chǎn)為主的公司。所以我們的商務(wù)產(chǎn)品和居住產(chǎn)品的比例是適當(dāng)?shù)?，因此今年就加大了商辦類(lèi)產(chǎn)品的銷(xiāo)售。
尤其是上半年商辦類(lèi)的產(chǎn)品是以大客戶(hù)的整售為主，今年有一些比較大的企業(yè)客戶(hù)都簽了約的。下半年還要加大力度，下半年商辦類(lèi)的整售和大客戶(hù)，占到我們銷(xiāo)售額的一半以上。這樣通過(guò)銷(xiāo)售存貨業(yè)態(tài)的策略改變，保證業(yè)績(jī)的穩(wěn)定，目前我們感覺(jué)還是不錯(cuò)的。
今年的大單銷(xiāo)售還有一個(gè)特點(diǎn)，全都是定制銷(xiāo)售。正常的話(huà)，基本都是定制的，就是在房屋還沒(méi)有蓋直接將20%到30%的資金拿過(guò)來(lái)了，對(duì)我們的經(jīng)營(yíng)是非常有利的，而且這種定制在廣東巽寮灣、上海、北京等全都有。這是基于多年積累的客戶(hù)資源和口碑，也是一種信任，包括客戶(hù)看了我們的產(chǎn)品和服務(wù)，特別是商辦類(lèi)的服務(wù)特系，大家是認(rèn)可的。
將深耕8大城市群 打造產(chǎn)城融合小鎮(zhèn)
問(wèn)：隨著一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈城市的發(fā)展，金融街今年在重點(diǎn)投資城市發(fā)展戰(zhàn)略的考量是怎樣的？更加看好哪些城市？
呂洪斌：城市的布局基于一個(gè)理念，這個(gè)理念也是趨同的，各大開(kāi)發(fā)上也是趨同的。我們的理念就是看好大城市化，或者是特大城市化的趨勢(shì)，包括城市群。布局上認(rèn)準(zhǔn)發(fā)展最好的五個(gè)城市群，京津翼、長(zhǎng)三角、珠三角、成渝和中部。
這五個(gè)城市群是重點(diǎn)八大城市，也是國(guó)家第一批中心城市，本身這些中心城市已經(jīng)有5個(gè)了，以及深圳、成都、武漢。這八大中心城市，是我們戰(zhàn)略的定位。這一定位會(huì)非常堅(jiān)持，不會(huì)擴(kuò)展一些點(diǎn)狀的二線(xiàn)城市，就是圍繞八大中心城市。城市核心區(qū)的業(yè)務(wù)是非常重要的一塊，另外圍繞八大城市核心區(qū)的周邊，包括衛(wèi)星城和區(qū)域，也是我們考慮的。
隨著城市的發(fā)展，資產(chǎn)價(jià)格的提升，產(chǎn)業(yè)外溢，人口外溢，居住區(qū)類(lèi)有這種市場(chǎng)的，既然看好城市發(fā)展的規(guī)律，這是必然的。圍繞消費(fèi)升級(jí)，尤其是核心城市的中心城市居民的消費(fèi)能力是比較強(qiáng)的。消費(fèi)升級(jí)需要度假、養(yǎng)老，我就在周邊做這種小鎮(zhèn)，滿(mǎn)足他們的需求。
另外是基于我們業(yè)務(wù)的特點(diǎn)或資源的優(yōu)勢(shì)，做城市的時(shí)候是以金融產(chǎn)業(yè)為主。其他也會(huì)涉足，例如創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)園、特色小鎮(zhèn)，就是產(chǎn)城融合的特色小鎮(zhèn)。
基于我們做商務(wù)地產(chǎn)的客戶(hù)積累，包括產(chǎn)品和服務(wù)，做產(chǎn)城融合的小鎮(zhèn)，不管是產(chǎn)業(yè)還有居住和配套。配套我們自身都有，不用現(xiàn)去招商，例如做酒店、商業(yè)、文化類(lèi)，都有自己的業(yè)務(wù)方向，因此自己就可以做了，所以我做產(chǎn)城融合是有先天優(yōu)勢(shì)的。
對(duì)未來(lái)發(fā)展有堅(jiān)定信心 好房子包括好的生活方式
問(wèn)：金融街控股成立25周年，下一階段金融街未來(lái)的25年最大的希望是什么？作為業(yè)內(nèi)人士，您認(rèn)為怎樣的房屋才算是中國(guó)好房子？
呂洪斌：金融街是1992年成立的，2000年6月份上市，上市17年。上市后金融街才快速發(fā)展，真正市場(chǎng)化的發(fā)展是從2004年、2005年開(kāi)始的，黃金的十年就是那個(gè)時(shí)候開(kāi)始的，我正好到金融街趕上黃金的頭。
金融街2005年從北京走到外地，因?yàn)閼?zhàn)略的考慮，我們以穩(wěn)健為主，布局的城市，相對(duì)少一些。我們?cè)?005年進(jìn)天津、巽寮灣和重慶，是從2005年慢慢的往外發(fā)展和拓展。沒(méi)有趕上黃金十年快速的規(guī)模擴(kuò)張，這一機(jī)會(huì)抓得不是太好。
但我們也有非常好的方面，我們非常專(zhuān)注于自己的業(yè)務(wù)方向，或者是堅(jiān)持自己的戰(zhàn)略。我們持有物業(yè)商務(wù)地產(chǎn)方面，我們將它做好、做精。通過(guò)這一理念做居住產(chǎn)品，反而就簡(jiǎn)單了。商務(wù)產(chǎn)品其實(shí)要求更高。
未來(lái)十年還是堅(jiān)定信心，包括剛才介紹的戰(zhàn)略思考。
對(duì)好房子的理念我們提出的比較早，實(shí)際上在2010年、2011年我們就提出不是賣(mài)房屋的硬件本身，而是為客戶(hù)提供一種生活方式。好房子是給客戶(hù)提供良好的居住體驗(yàn)，改變傳統(tǒng)的生活方式。
今天發(fā)布的融社區(qū)就是這一理念。主流的房地產(chǎn)企業(yè)造好的房子，提供好的服務(wù)，大家的理念是一致的。
今年已收、并購(gòu)和政府合作為主 打造特色小鎮(zhèn)服務(wù)體系
問(wèn)：今年明顯的感受到其他的房地產(chǎn)企業(yè)在收購(gòu)方面做的力度比較大。金融街?jǐn)U大規(guī)模方面是否有想法？特色小鎮(zhèn)有無(wú)發(fā)展規(guī)模目標(biāo)？
呂洪斌：今年在收購(gòu)并購(gòu)中上半年不算太多，也有幾個(gè)。下半年會(huì)比較多，現(xiàn)在相對(duì)成熟的項(xiàng)目，已經(jīng)積累了不少，下半年會(huì)陸續(xù)的簽約。具體落地后會(huì)發(fā)布公告信息，收購(gòu)并購(gòu)合作超過(guò)了以往，比例會(huì)比較高。
方式也會(huì)相對(duì)多樣，不管什么模式，都是依法合規(guī)。收購(gòu)并購(gòu)項(xiàng)目盈利的保障系數(shù)是非常高的，不用看預(yù)期，都有非常好的收益。如果城市發(fā)展有預(yù)期的話(huà)，項(xiàng)目都是非常好的。招拍掛的項(xiàng)目也在做，我們的發(fā)展是非常穩(wěn)健。
如果具體的分析每一個(gè)項(xiàng)目，我們沒(méi)有離譜的項(xiàng)目，都是比較穩(wěn)健的項(xiàng)目，包括重慶的項(xiàng)目，都是保障系數(shù)比較高，不能重現(xiàn)虧損。如果有市場(chǎng)的預(yù)期，發(fā)展方面也會(huì)有更高的收益。以往是以招拍掛為主，今年是通過(guò)收購(gòu)重組和政府合作為主，到了年底會(huì)有比較好的結(jié)果。
我們希望每個(gè)中心城市至少有一個(gè)小鎮(zhèn)，但這是需要一個(gè)過(guò)程?，F(xiàn)在已經(jīng)布局了深圳、北京等地的特色小鎮(zhèn)，其他城市還在找資源。巽寮灣十年投了一百多個(gè)億，完全做完沒(méi)有二百多億也下不來(lái)，每個(gè)小鎮(zhèn)的投資額比較大，周期比較長(zhǎng)。做這個(gè)事，不是簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)項(xiàng)目，需要耐心。
為了可持續(xù)發(fā)展，也是企業(yè)基業(yè)長(zhǎng)青重要的業(yè)務(wù)，我們也不能短視，要看得長(zhǎng)遠(yuǎn)一些。通過(guò)小鎮(zhèn)招商十年的積累，很多配套都是有的，不需要特別的招商。旅游度假服務(wù)類(lèi)的項(xiàng)目，目前積累得非常多。得讓大家跟著你賺錢(qián)，賺錢(qián)后，就會(huì)愿意跟著你簡(jiǎn)單化的復(fù)制。
例如遵化做特色小鎮(zhèn)，巽寮灣業(yè)主也要去，可以賺到錢(qián)就會(huì)跟著做。磁器口的商旅文項(xiàng)目、古鎮(zhèn)還有很多還沒(méi)有蓋呢，目前很多商鋪已經(jīng)定下來(lái)了，這是長(zhǎng)期的過(guò)程。這些客戶(hù)跟著金融街，實(shí)現(xiàn)他們的收益，他們不斷的收益，就會(huì)長(zhǎng)期的跟著我們。小鎮(zhèn)的模式、資源已經(jīng)到了可復(fù)制的階段，包括服務(wù)體系，金融街、小鎮(zhèn)的體系。
社區(qū)運(yùn)營(yíng)需要資源基礎(chǔ)做保證
問(wèn)：社區(qū)運(yùn)營(yíng)金融街如何理解，金融街的方向是怎樣的？
呂洪斌：社區(qū)運(yùn)營(yíng)要有資源、要有基礎(chǔ)。做住宅的話(huà)，基礎(chǔ)的運(yùn)營(yíng)就是物業(yè)公司的資源。是否可以掌控得住，是否可以實(shí)現(xiàn)社區(qū)運(yùn)營(yíng)，給客戶(hù)提供生活方式的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。
金融街在這些方面有兩家物業(yè)公司，一家是金融街物業(yè)，一家是金融街第一太平（合資），所有的物業(yè)都是這兩家公司做。我兩家物業(yè)公司是完全一個(gè)體系的，金融街融社區(qū)換句話(huà)說(shuō)，開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，物業(yè)公司是完全進(jìn)入的，一塊來(lái)做這個(gè)事，不存在兩張皮的事，做完了以后，給你運(yùn)作和運(yùn)營(yíng)，這是一個(gè)基礎(chǔ)。
金融街和集團(tuán)業(yè)務(wù)板塊比較豐富，像金融、文化、康養(yǎng)、商業(yè)、酒店、旅游等板塊都是非常齊全。這是給融社區(qū)的實(shí)現(xiàn)方式提供了重要的資源，除了自身之外，還要有積累的其他資源，我不做的還要找合作伙伴，我們能做的就會(huì)自己做。
金融街還有教育，包括幼兒園、小學(xué)、教育家辦學(xué)。比如今天也會(huì)到場(chǎng)的李校長(zhǎng)是金融街實(shí)驗(yàn)學(xué)校小學(xué)部的副校長(zhǎng)、副理事長(zhǎng)。條件允許的項(xiàng)目，例如幼兒園第一選擇是自己做，如果政府要求做，就由政府做。
金融街是有自己的幼兒園的。此外，例如康養(yǎng)和居家養(yǎng)老，物業(yè)公司還有康復(fù)、照看品牌，這一塊在北京運(yùn)營(yíng)得比較成熟。我們的體系和品牌，包括自身的資源，還有外部的資源，我們是有信心的。
每個(gè)項(xiàng)目做了配套式的標(biāo)準(zhǔn)菜單，往哪里落？總得要落位，有些是純軟性的，有些是需要空間的。我們參觀體驗(yàn)中心、樣板間或者是生活空間，作為開(kāi)發(fā)企業(yè)，要拿出部分的空間，要有所投入。
例如做兒童圖書(shū)館和運(yùn)動(dòng)員，生活便利、兒童運(yùn)動(dòng)類(lèi)、老年服務(wù)類(lèi)、朋友聚會(huì)、共享等方面的硬件需要配套。不能保證每個(gè)項(xiàng)目都是按照菜單全部到位，而是選擇性的。有選擇性的，比如必選項(xiàng)多少、可選項(xiàng)的按根據(jù)自己的情況定，有了這幾條，融社區(qū)還是非常有信心的，不是做一個(gè)噱頭，說(shuō)完了就沒(méi)事了。
實(shí)實(shí)在在的有基礎(chǔ)性的物業(yè)保障，一塊開(kāi)發(fā)的線(xiàn)上線(xiàn)下的體系，物業(yè)公司有專(zhuān)門(mén)的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)來(lái)做，還是按照原來(lái)的組織結(jié)構(gòu)來(lái)運(yùn)營(yíng)。商辦類(lèi)的樓宇都是專(zhuān)門(mén)的人來(lái)做，將來(lái)還會(huì)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)和獨(dú)立上市。開(kāi)始需要支持和扶持，有基礎(chǔ)性的物業(yè)，相對(duì)穩(wěn)定的團(tuán)隊(duì)，有資源的保障，加上配套的支撐，這一服務(wù)體系是完全可以落地的。
社區(qū)運(yùn)營(yíng)關(guān)鍵是資源聚在一塊，才會(huì)產(chǎn)生合力，缺一塊都做不出來(lái)。金融街完全具備整合的能力，剛才說(shuō)了物業(yè)是自己的，資源很多是自己的，硬件在設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)已經(jīng)菜單式的配套進(jìn)去了。這一體系也需要一個(gè)過(guò)程，逐漸的成熟。不能說(shuō)一開(kāi)始就運(yùn)營(yíng)得非常好，我相信剛開(kāi)始的時(shí)候，客戶(hù)會(huì)有不滿(mǎn)意的地方，最終會(huì)逐漸的提高滿(mǎn)意度的。
做強(qiáng)支持物業(yè) 積極配合主管單位試水REITs
問(wèn)：金融街自持了很多物業(yè)，未來(lái)3-5年還會(huì)增加自持的面積。金融街自持物業(yè)地塊目前已經(jīng)做了CMBS（資產(chǎn)證券化），未來(lái)怎么做REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）？
呂洪斌：金融街今年首單CMBS發(fā)了65個(gè)億，利率算算最低，規(guī)模也算最大，發(fā)行的時(shí)間和周期相對(duì)比較長(zhǎng)，包括三年和五年期的,審批的效率非常的高。
將自持物業(yè)如何增加現(xiàn)金流動(dòng)性，經(jīng)營(yíng)性貸款是最簡(jiǎn)單的。CMBS稍微有點(diǎn)升級(jí)，不存在股權(quán)的改變，股權(quán)還是我們的，我們用了資本市場(chǎng)的工具，通過(guò)融資再增加自持優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，形成規(guī)模的增長(zhǎng)和良性的循環(huán)，當(dāng)然這是基于國(guó)家當(dāng)前政策做的持有物業(yè)資金的安排。
未來(lái)的REITs是一定要做的，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的政策還是不成熟，證監(jiān)會(huì)在積極研究和推進(jìn)。我們是在配合證監(jiān)會(huì)做，希望找出幾個(gè)這方面的企業(yè)，一塊的進(jìn)行研究。我們自己也有這樣的目標(biāo)，我們希望是國(guó)內(nèi)第一家發(fā)REITs的企業(yè)，也有專(zhuān)門(mén)的團(tuán)隊(duì)做這一塊。
應(yīng)該說(shuō)，整個(gè)政策還在研究和制定過(guò)程中，有些瓶頸需要突破。以往的政策有限制，證監(jiān)會(huì)的政策還有要修訂的，例如限定你做這個(gè)事，需要進(jìn)行改變。等政策的瓶頸突破后，設(shè)計(jì)合理的結(jié)構(gòu)和路徑。我們自己也選了幾個(gè)項(xiàng)目，做了一些資產(chǎn)的歸集，也計(jì)劃拿出第一批做發(fā)行REITs的項(xiàng)目。發(fā)行后，我們對(duì)資產(chǎn)還是持有，只是將少數(shù)股權(quán)裝到股權(quán)計(jì)劃中。（原標(biāo)題：專(zhuān)訪(fǎng)呂洪斌：發(fā)展規(guī)模和效益并重 未來(lái)深耕8大城市群）