隨著中央部委啟動的一項大檢查，過往開發(fā)商常用的囤地策略又將受到一番沖擊。
國土資源部官員表示，近期將在房地產(chǎn)市場熱點城市開展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況大檢查，以期推動房地產(chǎn)開發(fā)商按合同約定開工、竣工，盡快形成住房有效供應(yīng)，緩解市場供需矛盾。
全國土地利用管理工作會8月30日至31日在江蘇省蘇州（樓盤）市召開，國土部有關(guān)負(fù)責(zé)人在會上透露了上述消息。
08版土地合同已約定開竣工時間
國土部稱，“房子是用來住的、不是用來炒的”，一段時期以來，國土部按照這一定位，積極貫徹落實中央、國務(wù)院決策部署，研究建立短期和長期相結(jié)合的長效機制和基礎(chǔ)性制度安排，督促指導(dǎo)各地加強房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控。目前，各地調(diào)控效果初現(xiàn)，一線和二線熱點城市住宅用地供應(yīng)量增加，高價地頻出勢頭基本得到遏制。
上述負(fù)責(zé)人介紹，下半年，國土部將繼續(xù)堅持分類調(diào)控、精準(zhǔn)施策，對重點城市“一城一策、靶向治理”，特別是對于熱點城市的住宅用地出讓合同執(zhí)行情況開展大檢查，推動房地產(chǎn)開發(fā)商按合同約定開工、竣工，盡快形成住房有效供應(yīng)，緩解市場供需矛盾，以防范化解房地產(chǎn)泡沫，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
該官員的表態(tài)中并未透露哪些城市會被列入這次“大檢查”之中。不過，一般而言，房地產(chǎn)熱點城市主要包括京滬廣深四大一線城市，以及多數(shù)的二線城市。
國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人毛盛勇8月14日在國新辦發(fā)布會上表示，經(jīng)過這一輪房地產(chǎn)調(diào)控，房地產(chǎn)市場過熱的局面已經(jīng)有所降溫，一線城市和熱點二線城市房價過快上漲的局面得到了控制，房地產(chǎn)市場下一步平穩(wěn)健康運行的態(tài)勢會得到加強。
這并非是國土部第一次進行類似大檢查。早在2009年，針對當(dāng)年土地市場上頻頻出現(xiàn)的高價地塊，國土部就曾啟動對這些高價地塊的開發(fā)進行全程監(jiān)管，包括從合同簽訂到開工竣工期間的各個環(huán)節(jié)。當(dāng)時，一位國土部司局級官員曾對第一財經(jīng)記者表示，“要從頭查到尾，監(jiān)管到底”。
時隔數(shù)年，國土部門此番對住宅用地出讓合同執(zhí)行情況開展大檢查，能否順利推動開發(fā)商加快開發(fā)節(jié)奏?
其實，國土部用于檢查的“利器”就是新版土地出讓合同。國土部、國家工商總局2008年聯(lián)合下發(fā)通知，頒布《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，要求自當(dāng)年7月1日起土地出讓必須簽訂規(guī)范的合同。
根據(jù)該通知，在簽訂新版土地出讓合同時，各方需要明確填寫土地上建設(shè)項目的開發(fā)投資總額、建筑容積率最高限制與最低限制、建筑限高、建筑密度、綠地率等指標(biāo)。受讓人(指土地購買方)應(yīng)當(dāng)按照本合同約定的土地用途容積率利用土地，不得擅自改變。
對開發(fā)商沖擊更大的變化是，以前的土地出讓合同中只規(guī)定了開工期限，新版合同還有竣工期的約定?！耙堑狡谌匀晃赐旯ぃ瑖敛块T可以對其進行經(jīng)濟處罰，延期多少天就要罰多少錢?！鄙鲜鰢敛克炯壒賳T稱。
按照相關(guān)政策規(guī)定，原則上一個商品住宅項目的開發(fā)時間最長不得超過三年。
不過，過往我國房地產(chǎn)市場時常會出現(xiàn)波動，樓市低迷時，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會選擇延遲開工竣工的方式，來降低低價入市的風(fēng)險。而樓市火爆時，也會有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)期未來樓市走高，將項目延后入市，謀求后期以更高的售價，來獲取更高的利潤。
這些延遲開工竣工的地塊，一旦閑置數(shù)年，外界就往往將之視為開發(fā)商“囤地”，而“囤地”的項目多了，按時入市的商品住宅項目就會相對減少，這在熱點城市就會加劇市場中的供需矛盾，推高房價上漲預(yù)期。
國土部曾在2010年派出多個調(diào)研組分赴全國展開的大規(guī)模調(diào)研，并將涉及全國1457宗閑置土地的《有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地閑置情況表》交予銀監(jiān)會、證監(jiān)會進行風(fēng)險排查。這1457宗閑置地塊總面積達9772公頃，其中70%以上為住宅用地。
SOHO中國董事局主席潘石屹曾表示，企業(yè)之所以囤地是預(yù)期土地會升值?！叭绻魈斓貎r是下跌的，開發(fā)商就不會囤地，開發(fā)商(囤地)的預(yù)期就是未來兩年土地供應(yīng)不足?！?/span>
供地增多，能否及時轉(zhuǎn)化成房源
作為房地產(chǎn)市場最重要的原材料，土地供應(yīng)的多寡是影響未來房價預(yù)期的一個重要因素。
中國人民銀行參事盛松成近期曾撰文表示，提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供給，不僅可以從供給端緩解我國熱點城市房價過高、增速過快，而且有助于穩(wěn)定公眾的預(yù)期。
在中央提出“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位后，地方政府紛紛推出加大供應(yīng)住宅用地的計劃。
4月6日，住建部和國土部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于加強近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，要求商品住房庫存消化周期12-6個月的，要增加供地;6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。同時要求各地盡快編制住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，統(tǒng)籌安排中期(五年)和近三年的住房建設(shè)所需用地。
此后，一些房地產(chǎn)市場熱點城市陸續(xù)出臺2017-2019年三年住宅用地供應(yīng)計劃，加大供地量成為主要做法，以求穩(wěn)定市場預(yù)期。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截止到8月23日，一線城市年內(nèi)住宅土地供應(yīng)明顯加速，特別是北京（樓盤）與上海（樓盤）。北京年內(nèi)供應(yīng)的住宅土地也已經(jīng)達到了50宗，規(guī)劃建筑面積達到了621萬平方米，同比2016年全年上漲了182%。
“一線城市年內(nèi)供應(yīng)住宅用地150宗，合計規(guī)劃建筑面積達到了1714萬平方米，均接近2016年全年水平。同比2016年同期的774萬平方米上漲達到了121%?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉稱。
他認(rèn)為，整體來看，一線城市住宅土地市場的供應(yīng)還將繼續(xù)增加，全年土地供應(yīng)將明顯超過往年，極大緩解未來房地產(chǎn)市場的供需緊張。隨著一線城市的土地供應(yīng)持續(xù)增加，部分區(qū)域市場的價格松動下行可能性明顯增加。
不過，由于中國樓市始終存在“囤地”這個頑疾，即便大量土地供應(yīng)出去了，能否及時形成有效的房源供應(yīng)，成為本輪樓市調(diào)控又一關(guān)鍵問題。
《中國國土資源報》曾刊文稱，就土地供應(yīng)而言，假設(shè)政府平均每年無條件地向全國開發(fā)商出讓1億平方米住宅建設(shè)用地，看起來土地供應(yīng)量大大增加了，可是這些土地到了開發(fā)商手里，可能馬上就會被囤掉7000萬平方米，其余的3000萬平方米慢慢開發(fā)。
因此，推動房地產(chǎn)開發(fā)商按合同約定開工、竣工，盡快形成住房有效供應(yīng)，緩解市場供需矛盾，才成為此次政府監(jiān)管的重點。
國土部副部長王廣華在上述全國土地利用管理工作會上也表示，要因城施策持續(xù)加強房地產(chǎn)用地市場管控，強化建設(shè)用地開發(fā)利用情況全程監(jiān)管。
地方政府此前已經(jīng)有所行動。今年6月27日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會發(fā)布《關(guān)于辦理商品住宅項目預(yù)售許可有關(guān)事項的通知》，要求房地產(chǎn)開發(fā)商全力推進“拿地未開工和開工未入市項目”盡早開工入市，并在通知后附上未開工項目名單。
北京住建委表示，經(jīng)過梳理，截至3月底，全市共有拿地未開工項目161項1312萬平方米，開工未入市項目228項965萬平方米。在市、區(qū)兩級住建委和有關(guān)部門近三個月的共同努力下，項目開工、入市協(xié)調(diào)推進工作效果初顯，截止到5月30日，拿地未開工項目實現(xiàn)新開工295萬平方米，開工未入市項目實現(xiàn)項目入市216萬平方米。
“下一步，市、區(qū)兩級住建委將按照既定的任務(wù)目標(biāo)，繼續(xù)加大協(xié)調(diào)推進力度，進一步加強項目審批服務(wù)，力促項目開發(fā)、入市工作順利完成。”北京住建委稱。