按“金九銀十”的傳統(tǒng)說法，“供銷兩旺”是必備的特征。供應(yīng)充足，才能保證市場的熱度。但目前，北京9月擬入市的新盤（含老項(xiàng)目后期）的總數(shù)不超過20個，其中以龍湖天瑯、首開住總·棠頌別墅、興創(chuàng)·榮墅、萬科·翡翠四季為代表，低密度產(chǎn)品站到新盤總數(shù)的三分之二左右，這個情況是比較罕見的。
歸根結(jié)底，是前兩年供地不足情況的延續(xù)，也有開發(fā)商對金九信心不足的因素。當(dāng)然，很多粉絲問到新盤和二手房的邏輯關(guān)系，這其實(shí)是一個很有意思的復(fù)雜課題。北京目前“舊房換新房”的改善型置業(yè)比例超過一半，可以這么理解，每賣出10套改善型新房，則意味著對應(yīng)就要賣出5套二手房。
新盤推盤的供應(yīng)減少對二手房的影響喜憂參半，很難推理。所以我們就看一個定性而非定量的指標(biāo)，那就是市場的情緒——全體購房人和賣房人怎樣感知并應(yīng)對新盤的成交萎縮。
二手房成交量如何？
目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是，北京8月二手房的成交量在8000套以內(nèi)，相比7月有不到百分之十的增長。
因網(wǎng)簽具有一定的滯后性，不排除9月份的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)較8月份有小幅的抬升。當(dāng)然，只要網(wǎng)簽量低于10000套，市場的陰跌和橫盤則將持續(xù)。
目前各家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況不一。綜合各類信息來看，全市二手住宅均價跌幅目前在13%-14%。只要市場不出現(xiàn)非理性情緒（當(dāng)然，不理性的代價就是儲備措施的出爐），第二輪還有的跌，全盤逐步向20%靠攏。
為何板塊分化如此嚴(yán)重？
本輪下跌的一大特點(diǎn)，是板塊的分化。有的板塊，房價跌幅一探到底，快速回落，成交房源的跌幅突破了25%。而個別區(qū)域，跌幅甚至僅在10%左右徘徊。
歸根結(jié)底的原因，有兩點(diǎn)。第一，在于城市熱點(diǎn)板塊的形成。核心區(qū)（東、西城）處在輿論的浪尖之上，不被關(guān)注是不可能的；第二，700-1000萬元總價區(qū)間的高品質(zhì)社區(qū)，在嚴(yán)厲的限購限貸政策下，仍可通過置換來取得，因此相對抗跌。
隨著這輪下行周期的深入，一方面這種不均衡的局面會有所平緩，另一方面同時也將奠定未來板塊價格分布的新常態(tài)。（原標(biāo)題：拆哥| 站在九月房市的橋頭)