安居樂(lè)業(yè)，安定地生活居住，愉快地工作，這才是幸福美滿的樣子。80·90年代，在那個(gè)物質(zhì)條件比較匱乏的年代，50后、60后我們的父輩們大都蝸居城鄉(xiāng)結(jié)合部或農(nóng)村一角，城鎮(zhèn)的規(guī)模很小，相信大多數(shù)來(lái)自小縣城的兄弟姐妹，兒時(shí)的記憶中，縣城也只有一條街的繁華而已，過(guò)年過(guò)節(jié)逛個(gè)街遇見(jiàn)的全是熟人，抬頭不見(jiàn)低頭見(jiàn)說(shuō)的就是這個(gè)吧。
2000年開(kāi)始，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始了快速上漲的周期：地方政府的土地財(cái)政、GDP導(dǎo)向的發(fā)展模式、征地費(fèi)用的水漲船高、城鎮(zhèn)化水平的不斷提高、銀行信貸的迅速擴(kuò)張，種種因素導(dǎo)致了這十多年多來(lái)中國(guó)的房?jī)r(jià)不斷刷新了國(guó)人的認(rèn)知。2007年的時(shí)候我們驚嘆于，房?jī)r(jià)太高了吧，2012年的時(shí)候我們又驚嘆，房?jī)r(jià)怎么可以這么高，等到2016年，我們更驚嘆于，房?jī)r(jià)都這么高了，居然還能更高。不管怎樣，房?jī)r(jià)刷新你的認(rèn)知是一定的，而且將不斷刷新，因?yàn)樨泿旁诓粩噘H值，房?jī)r(jià)不漲就是跌，同時(shí)城鎮(zhèn)化尚未結(jié)束。
房?jī)r(jià)的列車一往無(wú)前，雖然人們上車的地點(diǎn)（時(shí)期）不同，但大部分人還是上車了，上車的人望著還在車外追著車跑的人，那個(gè)舒坦，只有上車的人才知道。上車的人跟著列車經(jīng)過(guò)房?jī)r(jià)的一個(gè)又一個(gè)高峰，早已把沒(méi)上車的人遠(yuǎn)遠(yuǎn)地甩在后面，這樣的列車以一二線城市開(kāi)的最快，甩別人最遠(yuǎn)。七八年前砸鍋賣鐵在北上廣深買房的人，大家都覺(jué)得不可理喻，現(xiàn)在的大家都覺(jué)得七八年前的自己才是傻子一個(gè)。六年前家里一個(gè)親戚小孩在上海的大學(xué)畢業(yè)后，父母砸鍋賣鐵，把縣城房子賣掉一套，剩下一套做抵押貸了30萬(wàn)，加上所有的積蓄在上海買了一套當(dāng)時(shí)3萬(wàn)一平的房子（當(dāng)時(shí)應(yīng)該不算偏），花了將近150萬(wàn)首付，貸了200萬(wàn)貸款，我們都覺(jué)得他們家一家子都瘋了吧，然而現(xiàn)在人家房子漲到600萬(wàn)，雖然還有100多萬(wàn)房貸，但是又怎樣，才一百萬(wàn)房貸而已，一點(diǎn)不用緊張。
很多年輕人在北上廣工作了幾年，喊著要逃離北上廣，其實(shí)未必是工作不如意，也未必是吃穿用物價(jià)太高，除了住，在大城市物質(zhì)生活絕對(duì)是豐富多彩的，主要原因還不是因?yàn)樵诒鄙蠌V沒(méi)有自己的一套房子，如果一畢業(yè)你爸媽就給你在上海買了一套房，你還要逃離北上廣嗎？北上廣不就是你的家嗎？還逃離什么呢。當(dāng)然這其實(shí)還是傳統(tǒng)理念，一個(gè)來(lái)自小城市非官二代非富二代的青年，在北上廣深工作幾年，就想著要有房子，為什么這么早就要有房，世界上大部分發(fā)達(dá)地區(qū)的房?jī)r(jià)都不是給年輕人準(zhǔn)備的，既然選擇在一線城市發(fā)展，房子應(yīng)該不是首要考慮的因素，否則只會(huì)成為你的羈絆，近期各地政府頻繁出臺(tái)的租售同權(quán)等政策，上海政府拍賣純租賃用地已經(jīng)能說(shuō)明一定問(wèn)題了，國(guó)家并不鼓勵(lì)剛畢業(yè)的年輕人買房。當(dāng)然了，如果你的父母可以支持你在一線城市置業(yè)就另當(dāng)別論，那就不羅嗦趕緊上車要緊。
說(shuō)了這么多，本人試著從以下角度分析，什么時(shí)候買房最合算，去哪里買房子最有升值潛力。剛才說(shuō)了，房?jī)r(jià)的列車帶著乘客攀越了一個(gè)又一個(gè)地高峰，但是高峰過(guò)后總有平原吧，就像我們從東部出發(fā)去西部旅行，總體海拔是升高的，但是還是會(huì)經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)的一段華中平原，甚至還有四川盆地，所以買房的時(shí)候先看一看列車所處的環(huán)境，是平原還是山坡，是上坡還是下坡，你可能會(huì)說(shuō)我怎么知道是什么坡，其實(shí)這個(gè)很好看，看國(guó)內(nèi)時(shí)事新聞報(bào)道的中央政府和地方政府的政策，如果某一段時(shí)間內(nèi)各地政府密集出臺(tái)限購(gòu)限售等政策，那就是山頂或者即將下坡，因?yàn)榉渴羞^(guò)熱了，政府在控制。如果政府出臺(tái)公積金優(yōu)惠政策，銀行首貸利率打折，那就是上坡前的平原。政府的目標(biāo)是房?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)，這是政府保證社會(huì)安定的必須要做的事情。政府的政策，畢竟是官方的，話也不好說(shuō)的太直白，說(shuō)要去庫(kù)存，肯定要給政策，意思就是說(shuō)趕緊去買房吧，這邊要清倉(cāng)大甩賣了。
還有就是看銀行，這十多年來(lái)，房貸利率打折打的最厲害的是2009年，最低的房貸利率是基準(zhǔn)利率打7折，當(dāng)時(shí)的基準(zhǔn)利率是5.94%，打完折是4.185,%，放到2017年就是3.43%（這個(gè)利率銀行幾乎無(wú)利可圖，也算是前無(wú)古人后無(wú)來(lái)者的利率了），與公積金貸款的3.25%已經(jīng)很接近了，所以你看，2009年左右大量置業(yè)的人現(xiàn)在都發(fā)了。為此我做了一張歷年銀行基準(zhǔn)利率的折現(xiàn)圖，從圖中我們可以看到，最近10年有兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)是最好的購(gòu)房時(shí)機(jī)，一個(gè)是2008年~2009年，另一個(gè)就是2015年~2016年，而這兩個(gè)時(shí)點(diǎn)又恰恰是銀行房貸利率最優(yōu)惠的時(shí)候，又同時(shí)是央行貨幣增發(fā)的關(guān)鍵年份，實(shí)體企業(yè)的老板在這兩個(gè)時(shí)間點(diǎn)可能還有更深的體會(huì)，這兩個(gè)時(shí)間段同時(shí)也是實(shí)體經(jīng)濟(jì)最困難的時(shí)候，信貸從業(yè)人員最深刻的體驗(yàn)就是這兩個(gè)時(shí)間段是不良貸款冒出來(lái)最多的時(shí)候，這些都是巧合嗎？當(dāng)然不是，我們從宏觀經(jīng)濟(jì)層面稍作分析，眾所周知，投資、出口、內(nèi)需是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕馬車，撇開(kāi)出口從國(guó)內(nèi)來(lái)看，投資和需求是兩家馬車，要保證跑的差不多快，投資快了怎么辦：去杠桿、去產(chǎn)能、提高融資成本；消費(fèi)多了怎么辦，消費(fèi)多了是好事，巴不得多呢；投資慢了怎么辦：四萬(wàn)億、八萬(wàn)億就來(lái)了，消費(fèi)少了怎么辦：你叫老百姓買啥好呢？大部分人不愁吃不愁穿的，手上拿筆錢閑，那就鼓勵(lì)你買房吧，給政策，利率優(yōu)惠，首付降低，買房的錢都到開(kāi)發(fā)商手里了，開(kāi)發(fā)商拿著錢又買了地，政府才能拿著賣地的錢繼續(xù)搞基建投資，才能拉動(dòng)下游產(chǎn)業(yè)和老百姓就業(yè)，大家就又有錢了去買房了。但是新的問(wèn)題出現(xiàn)了，央行現(xiàn)在不玩基準(zhǔn)利率了，從2015年至今，央行再也沒(méi)有調(diào)整過(guò)基準(zhǔn)利率了，看基準(zhǔn)利率這招不管用了，這是為什么呢？1：有其他玩法了：逆回購(gòu)、SLF（業(yè)界將其稱為“酸辣粉”），這表明央行的利率走廊機(jī)制初步形成。2、利率市場(chǎng)化進(jìn)程達(dá)到一定程度，銀行利率定價(jià)機(jī)制逐漸成熟，這從今年5月以來(lái)，各大銀行不斷上調(diào)房貸上浮比例就可以看出來(lái)，這就是實(shí)實(shí)在在的加息。所以什么時(shí)候買房最合算，問(wèn)問(wèn)銀行的朋友房貸容易不容易做，利率上下浮多少就知道了。從一年的時(shí)間來(lái)看，年初買房最合算，銀行的任務(wù)指標(biāo)大部分會(huì)在一季度完成，該放的貸款一季度就放完了，等你慢悠悠地10月份跑去貸款，就是你求著銀行了，而且價(jià)格還沒(méi)得談（利率）。
然后就是在買哪里房子的問(wèn)題了，是看品牌嗎？還是看價(jià)格？看高層還是多層？看容積率？統(tǒng)統(tǒng)都不是，location! location! location！只要看地段，別的都不要，不差錢的繼續(xù)在一線城市置業(yè)，有錢的在二線城市或者東部發(fā)達(dá)非省會(huì)城市，有點(diǎn)小錢的在一些小而美的三四線城市，至于具體買在城市的哪里，主城區(qū)、副城都可以，配套齊、學(xué)區(qū)好，或者可預(yù)見(jiàn)的配置齊、學(xué)區(qū)好。價(jià)格不要太離譜，放心大膽買。（原標(biāo)題：談不完的情懷,停不下的房?jī)r(jià)）