本地樓盤貨源充足。
品牌房企樓盤數(shù)量占據(jù)東莞半壁江山，成交金額前十名房企市場占有率更是超過五成。不過，在同樣是品牌房企開發(fā)、以剛需自住戶型為主、地理位置相似的情況下，樓盤數(shù)量多房企回籠資金快，價格低的樓盤能夠先跑先贏，品牌房企大混戰(zhàn)將繼續(xù)在“金九銀十”樓市出現(xiàn)。
盡管在低價促銷刺激下，個別樓盤開盤取得了不錯的銷售率，但是業(yè)內(nèi)人士也表示，目前市場下行趨勢并未改變，“金九銀十”市場仍然嚴(yán)峻。
樓市進(jìn)入品牌時代
合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年1~8月東莞商品房簽約金額前十名房企當(dāng)中，碧桂園以約168.7億元排名第一，萬科125.8億元排名第二，前兩名房企簽約總金額近300億元，占據(jù)市場份額39.8%。此外，其他八名分別為瓏遠(yuǎn)集團(tuán)、光大地產(chǎn)、金地地產(chǎn)、和記黃埔、恒大地產(chǎn)、卓越地產(chǎn)、萬達(dá)地產(chǎn)和嘉宏地產(chǎn)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1~8月份，前十名房企商品房成交總金額為411.8億元，成交面積市場占有率52.3%，成交金額市場占有率56%。記者發(fā)現(xiàn)，在排行榜前十名當(dāng)中，東莞本土房企僅占3席，外來品牌房企占7席。
單從8月份東莞市商品房簽約金額前十名來看，碧桂園、萬科也搶占了46%的市場份額。合富大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，8月碧桂園以39.3億元成為銷冠，占據(jù)市場34%份額，其次是萬科簽約金額13.6億元，市場份額為12%，兩家房企占市場46%份額，前十名成交面積市場占有率為62%，成交金額市場占有率為65%。
不過，值得注意的是，8月份臨近“金九銀十”，多家房企開始發(fā)力，前十名格局也隨之發(fā)生變化，除萬科、碧桂園仍然占據(jù)前兩名外，凱晟地產(chǎn)、高新地產(chǎn)、中帆地產(chǎn)、時代地產(chǎn)、陽光城地產(chǎn)等外來品牌房企或是本地小房企憑借旗下某個樓盤的熱銷，成功闖入8月樓市成交前十名。
房企同場較量 出貨數(shù)量取勝
此外，品牌房企進(jìn)入大較量，短兵相接，樓盤多的房企在成交金額上也占有優(yōu)勢。東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計，8月份碧桂園旗下多個項(xiàng)目齊發(fā)，碧桂園森林里、碧桂園信鴻嘉譽(yù)、碧桂園映月臺、碧桂園瓏遠(yuǎn)紫宸府等多個項(xiàng)目入市。在8月洋房個盤簽約金額排行榜當(dāng)中，碧桂園兩項(xiàng)目排在前兩位，其中碧桂園森林里簽約 552套合計11.5億元，碧桂園信鴻嘉譽(yù)簽約678套合計10.3億元，助推碧桂園占據(jù)8月樓市成交金額排行榜首位。同樣在今年發(fā)力，有多個樓盤入市的還有萬科地產(chǎn)、卓越地產(chǎn)、時代地產(chǎn)、金地地產(chǎn)等房企，如卓越地產(chǎn)今年三盤齊發(fā)，位于厚街的卓越維港、東城的卓越中寰、塘廈的蔚藍(lán)山等都已經(jīng)推出入市，并且取得不錯的成交效果。時代地產(chǎn)進(jìn)入東莞以來拍下的橫瀝、茶山、石排三地塊，建成的橫瀝項(xiàng)目目前已經(jīng)上市，其他兩個項(xiàng)目都有望在今年進(jìn)入市場，加大在年內(nèi)擠入排行榜前十的可能性。
東莞中原地產(chǎn)戰(zhàn)略研究中心介紹，碧桂園三季度成交金額有望沖刺200億元，因此碧桂園將會繼續(xù)加大項(xiàng)目的出貨力度；為了能夠獲得好的成績，碧桂園、萬科、時代、卓越、 金地等品牌開發(fā)商都積極備戰(zhàn)“金九銀十”，抓住旺季時機(jī)跑量出貨。
樓盤競爭激烈 合理定價樓盤先跑量
8月底，石碣三大樓盤中惠悅灣、碧桂園瓏遠(yuǎn)紫宸府、中熙玖頌江灣三大樓盤在同區(qū)域、戶型類似、產(chǎn)品同質(zhì)化當(dāng)中競爭激烈。中惠悅灣率先開盤，定價約1.3萬~1.4萬元/平方米，碧桂園瓏遠(yuǎn)紫宸府貨量大，一次推出800多套洋房，簽約均價不到1.3萬元/平方米，中熙玖頌江灣也將于9月正式入市，備案價約為1.45萬元/平方米。為了能夠更快地促進(jìn)成交，推貨量最大的碧桂園瓏遠(yuǎn)紫宸府定價最低，成交效果也最好，僅上周碧桂園瓏遠(yuǎn)紫宸府住宅網(wǎng)簽成交量就達(dá)到690套。受到價格因素影響，價格低樓盤走貨最快，回籠資金也最為快速。
業(yè)內(nèi)人士介紹，在目前的市場環(huán)境下，定價比同區(qū)域其他樓盤低的成交量最好，體現(xiàn)在市場上表現(xiàn)為低價樓盤率先跑量。
據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，為了更好地迎接“金九銀十”，開發(fā)商紛紛錯峰入市，尋找機(jī)會獲得更大的市場占有率。另外一方面，在業(yè)績壓力下，各大開發(fā)商也會紛紛選擇搶跑市場，盡快回籠資金。在此情況下，樓盤打起“價格戰(zhàn)”將在所難免。
個盤：
樓市“黑馬”
開盤價回歸至去年初水平
在今年樓市當(dāng)中，不時有“黑馬”樓盤依靠超低價殺出，成為市場熱點(diǎn)。這些“黑馬”樓盤最突出的表現(xiàn)是在沒有其他同質(zhì)化樓盤同時間搶客的情況下，定價仍然遠(yuǎn)低于同區(qū)域成交均價，甚至回歸至去年初水平，這些樓盤對于自住或投資的購房者而言，都是不錯的選擇。
據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心統(tǒng)計，8月份，位于黃江的中泰峰境洋房簽約169套，簽約面積1.65萬平方米，成功進(jìn)入8月洋房簽約金額排行榜的前十名。最引人關(guān)注的是，該樓盤簽約均價約為1.5萬元/平方米，在黃江鎮(zhèn)其他樓盤叫價2萬元/平方米的情況下，該樓盤的定價遠(yuǎn)低于區(qū)域價5000元/平方米左右，在同區(qū)域當(dāng)中定價屬于較低水平。
位于水鄉(xiāng)片區(qū)的恒大江灣同樣也是今年樓市的一匹“黑馬”。恒大江灣首次開盤推出“8字頭”產(chǎn)品，低價促銷立馬吸引了市場眼球，雖然其后推出產(chǎn)品定價逐漸上升，但其在8月份的簽約均價為11704元/平方米，仍然低于區(qū)域成交價兩三千元。
后市：
8個全新項(xiàng)目即將上市
據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心不完全統(tǒng)計，未來階段內(nèi)將有21個項(xiàng)目推出新貨，其中8個為全新項(xiàng)目入市。8個全新項(xiàng)目為時代地產(chǎn)的兩個高價地項(xiàng)目茶山的時代天薈和石排的時代東珺花園，碧桂園寮步項(xiàng)目碧桂園松湖瓏悅，此外，還有位于塘廈的天悅商住廣場，樟木頭頤景灣畔、橋頭峰景臺、東坑豐泰天禧苑、南城東駿朗晴軒等，推出產(chǎn)品主要在80~130平方米之間的剛需戶型。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心認(rèn)為，從樓盤供應(yīng)情況來看，大石龍板塊的石碣、茶山和石排將會成為市場關(guān)注的熱點(diǎn)，多個全新項(xiàng)目入市。不過，茶山和石排高價地項(xiàng)目入市,備案價仍然居高，高價格項(xiàng)目帶來一定的出貨壓力；臨深片區(qū)多個在售項(xiàng)目下調(diào)了備案價格，預(yù)計臨深片區(qū)價格將高位回調(diào)，價格下調(diào)的項(xiàng)目走貨速度有望改善。
提醒：
樓市下行趨勢并未改變
上周共有4個項(xiàng)目開盤推售，其中全新項(xiàng)目兩個。東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，從項(xiàng)目開盤銷售情況來看，上周開盤項(xiàng)目開盤銷售率并不十分理想，價格仍是項(xiàng)目制勝的關(guān)鍵，同區(qū)域相對較低價格入市項(xiàng)目銷售率相對較高。
此外，東莞中原戰(zhàn)略研究中心認(rèn)為，以未來市場預(yù)期為基礎(chǔ)制定的指標(biāo)來看，市場形勢依然嚴(yán)峻。而從來訪量和認(rèn)購市場來看，東莞中原戰(zhàn)略研究中心認(rèn)為，上周來訪指數(shù)仍處于下行狀態(tài)，為近四周以來的最低，可見市場下行趨勢并未得到改善。該研究中心表示，項(xiàng)目來訪人氣兩極分化，全新項(xiàng)目、定價合理的樓盤人氣較為旺盛，但高價區(qū)域的項(xiàng)目人氣冷清，買賣雙方相互膠著僵持。
另外，從消化周期來看，東莞中原戰(zhàn)略研究中心表示，受限購、限貸、限價等調(diào)控政策影響，洋房和別墅成交難以再續(xù)去年輝煌，雖然目前個別項(xiàng)目開始以價沖量取得不錯的銷售率，但與此同時，進(jìn)入下半年房企業(yè)績壓力大增，紛紛推貨入市，入市貨量亦大幅放量，消化周期不斷拉長，出貨壓力加大。
（原標(biāo)題：樓盤數(shù)量取勝 低價盤先搶跑）