在樓市最火爆的2016年,二線城市合肥被稱為“房價四小龍”之一,房價漲幅曾經(jīng)多次位列全國第一。自去年10月份開始,各方面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,合肥樓市逐漸降溫。
近日,合肥一樓盤因降價遭遇業(yè)主維權(quán)。這讓外界十分好奇合肥樓市的現(xiàn)狀:降價是個案還是普遍現(xiàn)象?一年時間不到,這個二線樓市的典型樣本,在調(diào)控的高壓下經(jīng)歷了怎樣的轉(zhuǎn)變?
降價風(fēng)波
因降價遭遇業(yè)主維權(quán)的樓盤,名叫皖新翡翠莊園。
經(jīng)濟觀察報記者查詢了合肥市物價局網(wǎng)站,網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示,這個位于合肥市肥東縣的樓盤從今年1月13日開始備案,至今已經(jīng)備案5棟房源,分別是3、5、13、15和7號樓。
此前4次的備案均價約為12888元/平方米。8月31日最新備案的7號樓,價格卻為11863/平方米。這意味著,同樣是躍層房源,此次備案價每平方米平均下降了1025元,以一套100平米的戶型計算,新房源降價幅度達到了10萬元以上。
9月初,部分業(yè)主在皖新翡翠莊園售樓處門口掛起了橫幅。對于降價的指責(zé),該項目的解釋是,現(xiàn)在買7號樓都需交7—8萬的改造費,也就是躍層隔樓板的費用,但此前這個費用購房者可以選擇性繳納,如果繳納的話只是2.5萬。這樣算下來,總價其實和此前并沒有太大差別。
該項目一名銷售人員對記者透露,目前新備案的房源開盤時間還沒確定,預(yù)計在9月底,“7號樓的價格大概是每平方米賣11500元-13000元不等,具體一房一價。但是躍層的話,均攤下來每個戶型的價格大概是9400—9900元不等。具體價格要等開盤時最終確定?!痹撲N售人員說道。
該銷售人員強調(diào),即便是按照這個價格購買,購房者也要單獨再交改造費用:“七號樓的隔板是整體改造的,因為隔板是贈送的面積,后期肯定要加維修費用。”
資料顯示,2016年6月29日,皖新投資集團以942萬元/畝競得店埠鎮(zhèn)沿河西路與龍城路交口西北角的肥東FD15-4號商住地,住宅樓面價7064.96元 /平方米,溢價率262.31%。這塊高價拿下的地,就是后來的皖新翡翠莊園。
工商信息顯示,皖新翡翠莊園的開發(fā)商為肥東皖新文化產(chǎn)業(yè)投資有限公司,其大股東為皖新文化產(chǎn)業(yè)投資(集團)有限公司,另外朗詩集團旗下的南京朗銘地產(chǎn)集團有限公司擁有其10%的股份?!斑@是虧本在賣。7000元出頭的樓面價,一年過去只賣11000元?!币晃灰竽涿暮戏史康禺a(chǎn)資深從業(yè)者對記者說。
該匿名人士透露,皖新在合肥有多個項目,之所以降價出售其實是限價環(huán)境下開發(fā)商的無奈之舉,“他們在合肥有多個項目。合肥的限價政策是要求全市均價不能超過13000元,他們在高新區(qū)還有個地價更高的項目,為了讓那個項目賣得更高,在備案的時候只能讓翡翠莊園的價格下調(diào)一點,從而不拉高平均價。這也是一種高低配?!痹撊耸糠治?。
合肥樓市現(xiàn)狀
皖新翡翠莊園的降價案例,在合肥市場具有普遍性嗎?
從明面的數(shù)據(jù)觀察,合肥樓市確實有所降溫。合肥365地產(chǎn)家居網(wǎng)數(shù)據(jù)中心的數(shù)據(jù)顯示,上半年合肥市區(qū)共銷售了住宅類商品房10707套,環(huán)比下跌77.3%。
合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長凌斌對經(jīng)濟觀察報記者強調(diào),一手房的數(shù)據(jù)并不能反映真實的樓市情況,“正常的話合肥市區(qū)全年成交量能達到8萬套,今年真實成交量預(yù)計在7萬套左右。雖然成交量比去年有所下降,但是我預(yù)計不會超過30%?!?/span>
二手房市場,合肥部分房產(chǎn)中介稱,濱湖板塊的降幅最大,多數(shù)降幅達到40%—50%,“快到腰斬的價格了”。
這一說法遭到了當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)的否認。合肥物價局7月中旬表態(tài):從監(jiān)測數(shù)據(jù)來看,合肥樓市價格基本保持穩(wěn)定,一些較高價格的樓盤在備案方面受到限制,房價整體漲幅明顯放緩。個別樓盤價格的漲跌,對整個樓市價格的影響十分微弱。從國家大的調(diào)控方向來說,保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展是核心要求,樓市價格不會大漲也不會大跌。
多位業(yè)內(nèi)人士受訪時坦承,今年合肥二手房價格確實有所下降。多次調(diào)研合肥樓市的易居研究院副院長楊紅旭表示,價格腰斬一說過于夸張,但濱湖板塊的二手房確實下跌了,相比高點,估計總體跌10—15%,個別急售房源跌三成左右。
楊紅旭認為,作為一個曾經(jīng)房價漲幅位居全國第一的二線城市,合肥遭遇調(diào)控后的降溫最為明顯。他的論據(jù)是,截至2017年7月底,易居研究院監(jiān)測的80個城市新建商品住宅庫存總量顯示,合肥新房庫存大增47%,排名第一,“樓市持續(xù)降溫,如今已經(jīng)疲軟了。部分樓盤已經(jīng)開始滯銷了,庫存自然大增?!?/span>
凌斌認為,判斷一個房地產(chǎn)市場是否降溫,一個很重要的因素是投資投機性購房比例是否大幅減少。從這個角度看,他認為合肥樓市確實降溫了:“去年下半年合肥的投資性購房比例超過40%。調(diào)控后,投資投機性購房比例非常小了,基本上都是真正的剛購房需求?!保ㄔ瓨?biāo)題:“樓市四小龍”之一合肥出現(xiàn)樓盤降價維權(quán))