考慮將“房價收入比”納入地方領(lǐng)導(dǎo)干部的政績考核體系，賦予較高權(quán)重，考慮賦予“房價收入比”與地方經(jīng)濟增長率相同的權(quán)重。不同城市的地方政府會自主根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定方案，將“房價收入比”控制在目標(biāo)區(qū)間內(nèi)。
陳彥斌/文
為了促進房價平穩(wěn)增長，中國自2003年以來進行了多輪調(diào)控，但是由于沒有建立起長效機制，以往的調(diào)控效果并不理想。
第一輪調(diào)控發(fā)生在2003—2004年，政府主要通過控制開發(fā)商的信貸和土地供給來給市場降溫，但是全國商品住宅價格增速卻從2003年的5％躍升至2004年的18.7％。在此情形下，政府于2005年-2008年上半年進行了第二輪調(diào)控，調(diào)控重點是抑制投資性和投機性需求，并針對性地使用了加重出讓環(huán)節(jié)稅收和限制購房信貸等政策。在2005年的“國八條”、2006年的“國六條”和“國十五條”等政策密集出臺之后，房價增速短暫回落，但是在2007年再度大幅上漲，全國房價增速從2006年的6.2％升至2007年的16.9％，并持續(xù)到2008年上半年，直到下半年在全球金融危機的沖擊下才出現(xiàn)下跌。
第三輪調(diào)控發(fā)生在2009年下半年至2013年，救市政策刺激之下，中國的房地產(chǎn)市場很快擺脫了全球金融危機的影響，房價增速快速反彈，中國隨之進入了新一輪調(diào)控周期，限購限貸等強力手段不斷加碼。雖然在2012年收到了短暫成效，但是依舊沒有從根本上改變房價上漲的態(tài)勢，2013年全國70個大中城市房價平均漲幅達到了9.2％，四大一線城市則高達18.6％。
第四輪調(diào)控發(fā)生在剛剛過去的2016年，在經(jīng)歷了2016年上半年一線和部分熱點二線城市的房價瘋漲之后，2016年下半年相關(guān)政府部門全面加強調(diào)控力度，嚴(yán)控房價泡沫化風(fēng)險。雖然進入2017年以來房價增速明顯放緩，但是發(fā)揮效果的仍然是限購限貸等短期內(nèi)抑制需求的政策，房地產(chǎn)長效機制依舊沒有建立起來。
一
房地產(chǎn)長效機制缺失的表面原因是，以往調(diào)控重點在于抑制需求，沒有有效增加住房供給，因此難以化解供需矛盾。然而，其根本原因則在于，地方政府沒有調(diào)控房價的激勵。
因為，房價上漲能夠給地方政府帶來諸多好處。其一，房價上漲能夠帶來豐厚的土地出讓金。2007年-2016年土地出讓金總額高達27.5萬億元，地方政府的土地出讓金與財政收入之比平均高達48.9％。
其二，房價上漲能夠增加地方政府的稅收收入。與房地產(chǎn)直接相關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅和耕地占用稅，伴隨著房價上漲，這五種稅收占地方政府財政收入的比重從2001年的6.4％大幅升高到了2014年的18.2％，盡管近幾年略有下滑，但仍然保持在17％左右的水平。
其三，房價上漲能夠使地方政府獲得更多的土地抵押貸款，有助于地方政府更順利地實現(xiàn)增長目標(biāo)。國土資源部數(shù)據(jù)顯示，全國84個重點城市的土地抵押貸款總額已經(jīng)從2009年的2.61萬億元躍升至2015年的11.33萬億元，其中絕大多數(shù)由地方政府獲得。房價上漲對地方政府的重要性可見一斑。
事實上，各國政府在調(diào)控物價時也同樣缺少激勵，因為通貨膨脹能夠使政府從多方面受益。
首先，雖然發(fā)行貨幣會引發(fā)通貨膨脹，但是能夠為政府帶來鑄幣稅收入。對政府而言，鑄幣稅比征稅和發(fā)債更有吸引力，因為征稅通常會面臨民眾阻力，發(fā)債之后不僅要償還本金還要支付利息，而鑄幣稅則是在無形中獲得且無需償還。
其次，通貨膨脹能夠使實際債務(wù)縮水，從而減輕政府的實際債務(wù)負(fù)擔(dān)。德國在魏瑪共和國時期和阿根廷在拉美危機期間之所以爆發(fā)了惡性通貨膨脹，其導(dǎo)火索都是政府試圖通過發(fā)行貨幣推高通脹來減輕債務(wù)負(fù)擔(dān)。
2008年全球金融危機之后，美國的政府債務(wù)負(fù)擔(dān)明顯加重，克魯格曼等學(xué)者明確提出，美國可以考慮借助于通脹削減債務(wù)。第三，雖然長期中通貨膨脹和產(chǎn)出之間不存在權(quán)衡取舍的關(guān)系，但是短期內(nèi)未預(yù)期到的通貨膨脹卻可以提高產(chǎn)出水平，因此政府通常具有推高通貨膨脹率的傾向，試圖在短期內(nèi)將產(chǎn)出水平推升至潛在產(chǎn)出之上。正是基于上述原因，自20世紀(jì)30年代各國陸續(xù)脫離金本位并轉(zhuǎn)向信用貨幣制度之后，高通脹現(xiàn)象在全世界范圍內(nèi)頻頻發(fā)生，如何抑制通脹也成為了各國政府面臨的重要難題。
雖然通貨膨脹能夠使政府獲益，但是對全社會而言代價較大，通脹膨脹不僅會導(dǎo)致皮鞋成本、菜單成本等損失，還會加劇資源錯配和貧富差距，惡性通貨膨脹則會引發(fā)社會動亂和政治風(fēng)險。
那么，怎樣才能使政府部門有效控制通脹呢？
經(jīng)過長期的理論探索以及各國的政策實踐，最終找到了簡單而有效的答案，那就是制定激勵機制從而賦予央行穩(wěn)定物價的直接責(zé)任?，F(xiàn)實中各國廣泛采用的激勵機制是通脹目標(biāo)制，即央行制定并對外公布通脹率的目標(biāo)區(qū)間，如果超出目標(biāo)區(qū)間，央行行長必須做出解釋甚至被免職，從而將行長的聲譽與通脹率掛鉤。
在通脹目標(biāo)制下，央行控制通脹時可以免受政治周期等外界干擾，而且在進行通脹和產(chǎn)出之間的短期權(quán)衡取舍時會受到中長期通脹目標(biāo)的約束，從而確?？赝浾叩倪B續(xù)性與穩(wěn)定性，進而實現(xiàn)既定的通脹目標(biāo)。美國、英國、加拿大等國家都已經(jīng)實施了通脹目標(biāo)制，而且取得了較好的效果。這些國家的通脹率和通脹預(yù)期都大大降低，而且通脹率一旦得以降低，就保持在了較低水平，在隨后的經(jīng)濟周期擴張階段也沒有出現(xiàn)反彈。以英國和加拿大為例，它們的通脹率都從實施通脹目標(biāo)制之前的5％以上降至實施通脹目標(biāo)制之后的2％左右。
二
與物價類似，房價上漲雖然會使政府受益，但是也會給全社會帶來較多負(fù)面影響。一是，房價過度上漲會削弱經(jīng)濟增長的動力源泉，不利于長期經(jīng)濟增長。就資本積累而言，房價過度上漲會對制造業(yè)等生產(chǎn)性投資產(chǎn)生擠出效應(yīng)，不利于生產(chǎn)性資本積累。
就技術(shù)進步而言，房價過度上漲會弱化實體企業(yè)的創(chuàng)新動機，并且扼殺青年科研人員的創(chuàng)新能力，不利于技術(shù)進步。就效率改進而言，房價過度上漲將導(dǎo)致房地產(chǎn)部門與實體部門以及落后產(chǎn)業(yè)與新興產(chǎn)業(yè)之間的資源錯配，不利于效率改進。二是，房價過度上漲會加劇財富不平等，不利于社會穩(wěn)定。
房產(chǎn)持有不平等是中國貧富差距的最主要原因。當(dāng)房價上漲時，富裕家庭的房產(chǎn)能夠自動升值，而無房家庭卻在與房價賽跑，積攢存款的速度遠遠趕不上房價上漲的速度，他們將因此而產(chǎn)生不公平的心理落差，長此以往不利于社會穩(wěn)定大局。三是，房價過度上漲很容易引發(fā)房價泡沫甚至觸發(fā)危機。理論與國際經(jīng)驗都表明，房價泡沫不會無限膨脹，最終都會破裂。如果家庭或企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)較重，房價泡沫破裂還可能引發(fā)“債務(wù)-通縮”惡性循環(huán)。日本20世紀(jì)90年代的大衰退和美國2008年的次貸危機等典型“債務(wù)-通縮”案例都是由房價泡沫的形成和破滅所導(dǎo)致的。
房價過快上漲給中國經(jīng)濟與社會帶來的負(fù)面影響已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)，因此很有必要加快建立房地產(chǎn)長效機制，從而促進房價平穩(wěn)增長。事實上中國早在十余年前就已經(jīng)提出要建立房地產(chǎn)長效機制，但是目前仍未取得實質(zhì)性進展。
要想有效控制房價，可以借鑒全世界控制物價的成功經(jīng)驗，重構(gòu)地方政府的激勵機制，讓地方政府對控制房價更加重視。具體而言，建議將“房價收入比”納入地方領(lǐng)導(dǎo)干部的政績考核體系，而且賦予較高的權(quán)重，可以考慮賦予“房價收入比”與地方經(jīng)濟增長率相同的權(quán)重。如果地方領(lǐng)導(dǎo)干部沒有將“房價收入比”控制在目標(biāo)區(qū)間內(nèi)，那么就要延緩他們的晉升速度。必要時，甚至可以考慮“一票否決制”，只要地方領(lǐng)導(dǎo)干部沒有完成控制房價的任務(wù)，就停止晉升。
為了保證激勵機制長期有效，還應(yīng)該強化問責(zé)機制，將地方領(lǐng)導(dǎo)干部調(diào)控“房價收入比”的業(yè)績永久性記錄在案，避免他們可能存在的僥幸心理和短視行為。只有這樣，才能真正激發(fā)地方政府調(diào)控房價的動力，從而建立起房地產(chǎn)長效機制。
需要補充說明的是，在一二線城市與三四線城市房地產(chǎn)市場明顯分化的形勢下，以“房價收入比”為抓手構(gòu)建激勵機制，將會使全國的房地產(chǎn)調(diào)控變得簡潔而有效。因為，在地方政府調(diào)控“房價收入比”的過程中，可能會涉及到土地供給政策、限購限貸政策、保障房政策、稅收政策等多種政策的調(diào)整，但是不同城市所處的境況不同，這決定了它們所適用的政策是差異化的。
如果由中央政府統(tǒng)一為各個城市制定政策，那么調(diào)控效果可能不太理想，因為中央政府畢竟不如地方政府更了解其自身狀況。本文所提出的政策思路則能夠大大簡化中央政府的任務(wù)并且提高調(diào)控效率。
不同城市的地方政府部門為了將“房價收入比”控制在目標(biāo)區(qū)間內(nèi)，會自主地根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況制定方案，而無需中央政府部門給出具體方案。有鑒于此，應(yīng)該盡快將“房價收入比”納入地方領(lǐng)導(dǎo)干部的政績考核體系，確保房價增速與居民收入增速相適應(yīng)，從而順利實現(xiàn)房價平穩(wěn)增長并且有效解決不同收入群體的住房需求等重要目標(biāo)。