有業(yè)內分析師認為,去年以來,上市房企大量發(fā)行公司債,其融資成本相對較低,企業(yè)財務費用因而降低。此外,部分房企借力于今年三、四線城市房價上漲,消化了大量庫存,而這些項目當初土地獲取成本都很低,一旦價格有所提升,反映到毛利率水平上,就會呈現上升趨勢,因此提升了盈利空間。
市場有序降溫
事實上,雖然相對而言,多數上市房企在2017年獲得了“豐收”,但其接下來的日子并不好過。
從政策層面看,自去年9月底以來,從限購、限貸、限價、限售、限商的“五限”到“購租并舉”“租售同權”,已有超過一百個城市發(fā)布了150余次樓市調控政策,其中多數是收緊性的樓市調控政策。
從統計局發(fā)布的最新數據來看,初步測算,9月份,一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比均下降0.2%。
不過,方正證券(601901,股吧)房地產分析師任澤平曾認為,盡管銷售會回落,但房地產投資不會悲觀。任澤平表示,開發(fā)商已經“屯糧而兵馬未動,資金足以支撐投資”。
他表示,“2017年,外部融資收緊對一部分房企形成壓力,對資金雄厚的開發(fā)商,則是彎道超車的好機會?;诖?,房企資金足以支撐未來1年的開發(fā)投資需求?!?/span>
事實上,確實有不少房企借此機會加快并購步伐,包括以融創(chuàng)中國、陽光城(000671,股吧)、旭輝集團和泰禾集團(000732,股吧)等多家大中型房企,都在試圖打開低成本獲取土地儲備的擴張渠道。
鑒于此,今年以來,房企融資渠道收緊后,為了滿足擴張需求,永續(xù)債再度成為房企融資的輔助甚至可能轉化為主要渠道。更值得注意的是,新的表外融資正在進入這一領域,比如ABS融資,這種方式的融資并不會計入負債表中,是目前很多房企已經或者試圖借力的融資渠道。
任澤平表示,2017年是房地產行業(yè)集中度提高之年,房企深度洗牌和兩極分化,項目并購和土地交易增加。
更重要的是,上市房企表外融資規(guī)模增加后,將成為利潤黑洞,削弱房企盈利能力。此外,負債高企后,若調控仍不放松,房企的高周轉能力將被遏制,屆時,房企的資金鏈風險會加劇。
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