財(cái)經(jīng)365訊，今年作為樓市調(diào)控政策頻出的一年，即便已到年尾，調(diào)控政策仍在繼續(xù)深入推進(jìn)。記者了解到，由國土資源部牽頭的住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查已接近尾聲。按照工作部署，各省級國土資源主管部門將于今年11月30日前完成檢查、提交報(bào)告。
1.去年50宗“地王”項(xiàng)目43宗未入市，國土部大檢查或打破觀望心態(tài)
據(jù)了解，此次檢查范圍包括70個(gè)大中城市和熱點(diǎn)城市蘇州市。省級國土資源主管部門可以將2016年以來房價(jià)、地價(jià)上漲較快的其他城市納入檢查范圍。檢查內(nèi)容是2013年1月1日以來住宅用地出讓合同執(zhí)行情況，重點(diǎn)是按時(shí)開工、竣工情況和出讓價(jià)款繳納情況。
上海易居研究院研究員賴勤在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示，對于熱點(diǎn)一線、二線城市來說，此前樓市過于火爆，供需關(guān)系緊張，市場出現(xiàn)了非理性行為。此次檢查是在樓市調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步引導(dǎo)這類城市的樓市回歸理性，并在供給端發(fā)力，讓房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康地發(fā)展，以達(dá)到改善此前被囤地扭曲的供需關(guān)系，進(jìn)而穩(wěn)定市場預(yù)期。
雖然國土資源部最初劃定的檢查范圍為70個(gè)大中城市和熱點(diǎn)城市蘇州市，但很多地方政府在執(zhí)行中，還將檢查范圍擴(kuò)大至省內(nèi)的非熱點(diǎn)城市。
“地方政府將檢查范圍擴(kuò)大至省內(nèi)熱點(diǎn)城市，說明各地很好的落實(shí)了中央‘房子是用來住的不是用來炒的’指導(dǎo)思想，并且具有較強(qiáng)的執(zhí)行力，對省內(nèi)熱點(diǎn)城市的樓市健康發(fā)展起到了積極作用?！辟嚽谡J(rèn)為，目前全國一線、二線城市房價(jià)已逐漸平穩(wěn)，可仍有部分三線、四線城市處在房價(jià)板塊輪動(dòng)中，具體表現(xiàn)仍為房價(jià)過熱，而此次地方政府?dāng)U大檢查范圍也正是針對這部分城市的。
雖然此次檢查主要是針對開發(fā)商的開工、竣工以及出讓價(jià)款繳納情況，但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次檢查的重點(diǎn)將是開發(fā)商高價(jià)拿地又惡意囤地的情況。一般來講，開發(fā)商囤地的根本目的是為了獲取更高的利潤。但這對于樓市來說，意味著即便有大量的土地供應(yīng)，卻不能在市場上形成及時(shí)有效的房源供應(yīng)，導(dǎo)致按時(shí)入市的商品住宅項(xiàng)目減少，加劇了熱點(diǎn)城市供不應(yīng)求的狀態(tài)，進(jìn)而致使房價(jià)居高不下。
在克而瑞地產(chǎn)研究中心研究員楊科偉看來，從土地出讓到房源供應(yīng)存有時(shí)間差，而今年的新增房源則主要倚仗去年和前年獲取的地塊能否順利入市。
克而瑞地產(chǎn)研究中心在調(diào)查2016年50個(gè)典型“地王”后發(fā)現(xiàn)，目前僅有7個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)入市，29宗土地已開工但未開盤，另有14宗尚未開工，這意味著有43宗土地項(xiàng)目未入市。究其原因，楊科偉認(rèn)為，一是當(dāng)前樓市整體下行趨勢較為明顯，尤其是政府區(qū)域限價(jià)政策的出臺(tái)，對房企即將入市的“地王”項(xiàng)目沖擊不小;二是在“地王”成交樓面價(jià)與周邊競品項(xiàng)目成交均價(jià)無異的背景下，高端產(chǎn)品入市也很難有較高的溢價(jià)空間;三是由于“地王”項(xiàng)目開發(fā)無疑需要高成本投入，但今年融資門檻提升、限購限貸等一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，使得房企資金回籠速度受到影響，資金不到位所造成的工期拖延，也在一定程度上延緩了“地王”項(xiàng)目的入市。
在賴勤看來，此次大檢查也將加速這類欲通過延時(shí)入市以博弈市場的“地王”項(xiàng)目加快入市腳步。
2.龍頭房企拿地規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，正向二三線城市下沉