財(cái)經(jīng)365訊，首套房貸利率上浮20%，優(yōu)惠利率已經(jīng)不復(fù)存在。這既說(shuō)明了我國(guó)金融系統(tǒng)正在降杠桿，控風(fēng)險(xiǎn)。也意味著房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入了攻堅(jiān)階段。
據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，今年11月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.36%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.09倍，環(huán)比10月上升1.13個(gè)百分點(diǎn)，同比2016年11月首套房貸款平均利率4.44%，上升20.72個(gè)百分點(diǎn)。首套購(gòu)房者的還貸壓力不容小覷。
對(duì)此，我們先粗略的算一筆賬，若以現(xiàn)在全國(guó)首套房貸平均利率5.36%貸款200萬(wàn)元，30年等額本息還款，僅利息就需要償還約為202.51萬(wàn)元。以去年11月4.44%的平均利率貸款，償還利息約為162.25萬(wàn)，也就是說(shuō)，現(xiàn)在買房，需要多還40.26萬(wàn)元的利息。
針對(duì)全國(guó)首套房貸利率普遍上調(diào)問(wèn)題，業(yè)內(nèi)專家表示:首套房貸利率由10月份的5.30%上浮至本月的5.36%，增速已經(jīng)明顯放緩，未來(lái)上浮速度將會(huì)進(jìn)一步放緩，后期利率上浮空間較小。預(yù)計(jì)到明年1月，隨著新一年的貸款配額釋放，貸款額度壓力將得到一定程度緩解。
為此，筆者認(rèn)為，年末房貸利率全面上浮20%，多數(shù)購(gòu)房者貸款難度在加大，這主要是由三方面原因造成:
首先，銀行吸收存款的成本和難度都在上升，本來(lái)資金面較為寬松，銀行間同業(yè)拆借資金的成本并不高，而到時(shí)至年末，大家手里的流動(dòng)性都很緊，銀行吸納資金的成本上升，是導(dǎo)致首套房貸利率上升的主因。
再者，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，銀行也要評(píng)估貸款給個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)，如果再像之前那樣，在基準(zhǔn)利率上打八折，銀行不僅賺不到錢，還有可能面臨壞賬風(fēng)險(xiǎn)。也就是說(shuō)，在各家銀行看來(lái)，現(xiàn)在個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)在陡增，審批的難度也要上升，而且房貸利率也要調(diào)整到與風(fēng)險(xiǎn)相匹配的利率區(qū)間。
最后，現(xiàn)在已經(jīng)時(shí)至2017年末，銀行業(yè)的貸款配額已經(jīng)所剩無(wú)幾，只能等待明年新的貸款額度的釋放。同時(shí)，受到監(jiān)管層的防范金融風(fēng)險(xiǎn)，有效降低金融杠桿的影響，各銀行都在收緊房貸業(yè)務(wù)。再加上，年末各家銀行還要經(jīng)歷MPA各項(xiàng)指標(biāo)考核。所以，貸款資金成本在短期內(nèi)難以下調(diào)。
正因?yàn)槿绱?，今年銀行在房貸上的優(yōu)惠利率早已不復(fù)存在。去年同期，全國(guó)優(yōu)惠利率占比為84.27%，今年11月優(yōu)惠利率占比僅為2.43%，同比下降81.8%。11月上海(樓盤)仍有多家銀行提供首套房貸款優(yōu)惠利率，不過(guò)需達(dá)到規(guī)定貸款金額方可申請(qǐng)，其他地區(qū)均已無(wú)提供優(yōu)惠利率銀行。
那么，年末各銀行上浮20%房貸利率究竟意味著什么呢?
第一，不管是首套房貸利率，還是二套房貸利率，大幅上調(diào)就是為了遏制投機(jī)炒作。
過(guò)去，一些家庭為了獲得首套房貸資格，以及優(yōu)惠利率，夫妻雙方假離婚，就是通過(guò)夫妻一方凈身出戶的方法，獲得購(gòu)買首套房資格，而上調(diào)首套房貸利率，就是要增加弄虛造假者的投機(jī)成本和難度。
當(dāng)然，這也難免會(huì)誤傷剛性需求者，不過(guò)對(duì)于真正需要買房的人來(lái)說(shuō)，首套房貸利率上調(diào)了，也不要勉為其難，應(yīng)根據(jù)自己實(shí)際情況，如果經(jīng)濟(jì)實(shí)力還能夠承擔(dān)得起的，可以繼續(xù)購(gòu)房，如果覺(jué)得壓力山大的，那么可以等房?jī)r(jià)回調(diào)后，再選擇購(gòu)置房產(chǎn)也不晚。畢竟房?jī)r(jià)下調(diào)才是購(gòu)房者降低成本最大的關(guān)健點(diǎn)。
第二，房貸利率上浮是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的殺手锏。
過(guò)去中國(guó)房?jī)r(jià)之所以被投機(jī)者炒上了天，主要還是貸款利率過(guò)低，現(xiàn)在銀行在逐步上調(diào)房貸利率的同時(shí)，各熱點(diǎn)城市也拿出購(gòu)房"限售"新政。"限售"政策通常一限就是二至五年不等。
現(xiàn)在看來(lái)，上浮房貸利率是為金融機(jī)構(gòu)降杠桿，而各地限售政策就是要有效控制局部性的金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。如今全球央行都是降杠桿，中國(guó)也要回到這條路上來(lái)，但如何既調(diào)降金融機(jī)構(gòu)的杠桿，又避免金融風(fēng)險(xiǎn)，這是一個(gè)棘手的問(wèn)題。
第三，對(duì)于那些房貸利率稍有上浮，就感受到壓力的剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，千萬(wàn)不要過(guò)于勉強(qiáng)購(gòu)房。
除了可等待房?jī)r(jià)回歸理性時(shí)再購(gòu)房外，各地方政府也在積極完善房屋租賃的市場(chǎng)建設(shè)。我們看到現(xiàn)在房租費(fèi)用也可以向銀行貸款了。以后，居民完全可以通過(guò)"租售并舉"來(lái)解決居住問(wèn)題，并不一定要去購(gòu)買動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)的一二線城市的房產(chǎn)。
同時(shí)，北京(樓盤)、長(zhǎng)沙(樓盤)等城市也在相繼推出共有產(chǎn)權(quán)房，讓更多的真正想買房用于自居的購(gòu)房者圓上住房夢(mèng)。預(yù)計(jì)明年初房貸難度會(huì)適當(dāng)放松，但房貸利率長(zhǎng)期上升會(huì)是常態(tài)化，過(guò)去房貸低利率打折時(shí)代已經(jīng)終結(jié)。
當(dāng)然，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制也在緊鑼密鼓的推進(jìn)過(guò)程中。面對(duì)那些想通過(guò)鉆政策空子，投機(jī)取巧的人。如今炒房成本上升了，投機(jī)購(gòu)房無(wú)風(fēng)險(xiǎn)日子已經(jīng)終結(jié)。想獲取更多財(cái)經(jīng)資訊，請(qǐng)關(guān)注財(cái)經(jīng)365！