北京時(shí)間12月14日凌晨3點(diǎn)，經(jīng)歷了113個月的空窗期，美聯(lián)儲終于宣布加息，聯(lián)邦基準(zhǔn)利率從0~0.25%變?yōu)?.25%~0.5%，加息25個基點(diǎn)。這是美國今年以來的第3次加息。
1美國加息和中國加息的區(qū)別
美國加息是美聯(lián)儲實(shí)行的，中國加息是由人民銀行實(shí)行的。如果在全球范圍內(nèi)把這兩個機(jī)構(gòu)排一下座次，央行應(yīng)該是在美聯(lián)儲之后的。
央行管的是人民幣，美聯(lián)儲管的是美元，美元在全球可以使用，人民幣現(xiàn)在也開始國際化了，但使用的范圍仍然有限。這也就決定了全球?qū)γ缆?lián)儲加息的關(guān)注度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過對央行加息的關(guān)注度。
通俗講，一個影響的是全球，一個影響的主要是中國。
2美國加息原因和驅(qū)動力
美聯(lián)儲時(shí)隔9年再次加息，并步入不少于3輪持續(xù)調(diào)整的加息周期。美聯(lián)儲加息的核心邏輯是美元回流。即美元利用失常利率提高、升值，吸引國際資本回流，加快美國投資規(guī)模。
可以看出，此次加息顯示出美聯(lián)儲雖判斷美國經(jīng)濟(jì)增長，但對于通脹回升信心依然不足（尤其是在油價(jià)的影響下），降低了未來利率曲線斜率。而加息后美元、美股、美債同漲，預(yù)計(jì)美聯(lián)儲加息后全球市場流動性將進(jìn)一步驅(qū)緊。
3美國加息對中國的影響
一般來講，加息后人民幣會貶值，去美國旅游就需要花更多的錢；中國股市可能會下跌，很多人可能會血本無歸；房價(jià)可能會下跌……
再從大一點(diǎn)的方面來說: 美聯(lián)儲加息對中國有三大好處
一、美債會升值。
專家稱,中國持有近兩萬億美元的資產(chǎn),美元升值對中國來說當(dāng)然會帶來美國資產(chǎn)的升值。如果從人民幣兌美元6:1開始算起,如果人民幣兌美元貶值到7.2即貶值20%,2萬億美元的20%就是4000億美元。中國過去些年因人民幣升值所造成的匯率賬面損失從美元升值中就基本都回來了。
二、中國出口會增加,促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)增長。
匯率下降,出口會增加,這必然會刺激宏觀經(jīng)濟(jì)增長,對宏觀經(jīng)濟(jì)來說當(dāng)然是利好。
三、美元加息后會進(jìn)入降息的貶值周期,此時(shí)中國市場將會成為香餑餑。
美元如果最終采取快速加息策略,那么也就是一年到兩年的功夫就會進(jìn)貶值的降息周期。到那時(shí),人民幣兌美元將會上漲,人民幣資產(chǎn)將會成為香餑餑,大量資本將會流入中國。當(dāng)然,考慮到中國資產(chǎn)估值較低,到時(shí)候美國資產(chǎn)估值較高,美國也一定會分一杯羹。
美聯(lián)儲加息會對全球最被高估的資產(chǎn)進(jìn)行沖擊，而中國的房地產(chǎn)市場就是其中之一...
雖然對于中國是否加息各方均持有不同的觀點(diǎn)，但鑒于美聯(lián)儲官員們預(yù)計(jì)2018年底美聯(lián)儲還有3到4次加息，有學(xué)者預(yù)測為避免中美利率倒掛，中國央行2018年底有加息可能；
如果央行加息，樓市影響有多大？
小房企融資壓力變大
加息對小房企的影響最為明顯，這類企業(yè)比較急于回籠資金，但加息后買房門檻變高，接盤的人少了。
現(xiàn)在，本來房企的各種資金流都已經(jīng)被切斷，不讓發(fā)債，銀行嚴(yán)格控制給房企貸款，各種信托、理財(cái)產(chǎn)品也不讓進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。
房企要想能夠融到錢，只能靠高利息的各種法外渠道。這要是一加息，各種渠道的融資成本也會水漲船高。
另外，加息后銀行會加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，造成小企業(yè)的貸款渠道變少，資金壓力增加，大房企財(cái)大氣粗，受加息影響較小。
普通人買房成本增加
加息給購房人的最直接影響就是購房成本增加，如果利率維持上浮，對經(jīng)濟(jì)能力有限的人來說可謂是雪上加霜。一旦加息，購房者的買房貸款利率也會升高，月供壓力會更大，會把一部分購房者擋在門外。
我們接下來來細(xì)細(xì)說明下：
如今美國的聯(lián)邦基準(zhǔn)利率已經(jīng)到了1.25%-1.5%這個范圍，而隨著美聯(lián)儲的加息步伐，到2018年底，大概是2-2.25%的區(qū)間。2019年底升到2.75-3%。
這是相當(dāng)恐怖的一件事情，相當(dāng)于聯(lián)邦基準(zhǔn)利率還要升2倍，而咱們中國很可能在2018年開始，追隨美聯(lián)儲的加息步伐。否則中美利率倒掛，那么大量的資金就要快速外流。
所以保持利率高于美國是很正常的事情，也就是說現(xiàn)在央行的1年期利息是1.5%，到2019年底，利率至少要翻一倍，來到3%以上水平。那么如果基礎(chǔ)利率大幅提升的話，所有的短期借貸利率全都會提升，包括國債利率，企業(yè)債利率，以及銀行間拆借利率。甚至你的房貸利率。
舉個例子。假如央行在2018年底調(diào)整基準(zhǔn)利率，五年以上商業(yè)貸款利率由現(xiàn)在的4.9%調(diào)整到6.15%（2014年11月22日—2015年3月1日，5年以上的商業(yè)貸款基準(zhǔn)年利率6.15%），·如果購房者商業(yè)貸款200萬，貸款30年，等額本息還款，每月還貸就要從10614.53元變成12184.57元，每月要多交1570元的月供。這樣一年大概多還1.84萬元。所以作為我們普通老百姓來說這加息就意味著買房成本增加。
經(jīng)房天下最新調(diào)查發(fā)現(xiàn)，蘇州多家銀行政策變化不大，基本可以正常房貸，較于11月7日，工商銀行、江蘇銀行、中國銀行等7家銀行首套房利率達(dá)到10%，民生銀行首套房貸利率為最高，已達(dá)20%。而興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行兩家已經(jīng)暫停房貸放款業(yè)務(wù)。
“對于蘇州市場來說，當(dāng)前利率的變化實(shí)際上勢必會對購房有影響，尤其是利率提高以后，按揭貸款的壓力是增加的。所以對于購房者來說，購房的壓力也會隨著增加。但是類似變化對于購房買賣來說影響相對不是很大，因?yàn)榭傮w上蘇州樓市依然是房源少購房需求多?！睂＜冶硎尽?/span>
炒房客資金鏈變緊
炒房客資金鏈變緊。這類人通常養(yǎng)著多套房，每月要還好幾個房子的貸款，遇到加息會增加每月的養(yǎng)房支出，整個資金鏈變緊，除非能出售幾套房子，否則很有可能出現(xiàn)斷供。
至于為何會給高杠桿及高貸款的購房者產(chǎn)生影響呢？由于銀行與購房者簽訂房屋貸款合同時(shí)，一般會選擇浮動利率，即銀行的貸款利率會根據(jù)每年央行基準(zhǔn)利率的調(diào)整而調(diào)整。所以只要央行上調(diào)基準(zhǔn)利率，放貸銀行就會在基準(zhǔn)利率調(diào)整之日的次年1月1日開始，按調(diào)整后的基準(zhǔn)利率確定并執(zhí)行新的利率。如此以來，高杠桿及高貸款買房的購房者的還貸壓力就會大增，甚至有斷供的危險(xiǎn)。
如果央行不加息，樓市影響有多大？
理論上講，美元加息，即使中國不加息，國內(nèi)房價(jià)也會有下降的風(fēng)險(xiǎn)。
美元加息了，資本都外流出去了，樓市的資金就更少了，那房價(jià)就下來了。
現(xiàn)實(shí)情況有時(shí)候并不是這樣，比如從2008年起，美國已經(jīng)加了5次息了，但中國房價(jià)還是一路上漲。
理由很簡單，美國加息對中國房市來說是「外因」，主導(dǎo)房價(jià)走勢的真正力量是政府調(diào)控的決心。
但美國這次加息可能不一樣了，盡管是外因，但它起到了「催化劑」的作用，在房價(jià)上漲周期，這種作用的效果不大，但在房價(jià)下跌周期，效果就會被放大。
盡管中國現(xiàn)在有外匯管制，但美元加息之后，一些土豪和大公司會選擇全球的資源配置，他們會想方設(shè)法的把資金轉(zhuǎn)移出去。
這對很多前期炒作氛圍比較濃厚的城市來說不是好消息，比如廈門、合肥、鄭州以及一線城市周邊，這些區(qū)域房價(jià)可能會有更明顯的下降。
總的來說，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場趨于穩(wěn)定，雖然中國央行今年一直沒有加息，但各行房貸利率均有所上調(diào)，部分城市部分銀行房貸利率比基準(zhǔn)利率上調(diào)了5%到20%，尤其是二套房利率有所提高。所以想買房的還是要盡快下手，年底不管是開發(fā)商還是中介，還是會有一些不錯的房源可以選擇。
2018年你的錢該放在哪？
第一：不要再加杠桿
不管是個人還是企業(yè)都不應(yīng)該再提高自己的債務(wù)占比：
1、從去年開始，多次重要會議都在強(qiáng)調(diào)一件事——去杠桿，觀察君認(rèn)為不管是個人還是企業(yè)都不應(yīng)該與政策相違背；
2、央行一旦加息，加杠桿的成本會不斷攀升，或?qū)⒔o自己和企業(yè)帶來較高的資金鏈壓力！
第二：要合理的投資或消費(fèi)
1、如果你有首付、有購房資格，而且是剛需，抓緊時(shí)間買房子，因?yàn)橐坏┘酉?，購房成本和還貸成本都會更高（對于這一點(diǎn)觀察君已經(jīng)強(qiáng)調(diào)到口干舌燥了）；
2、如果你手上已經(jīng)有了兩套以上的房產(chǎn)，可以試一試：
①可以適當(dāng)配置一些以美元計(jì)價(jià)的資產(chǎn)，以此來對沖人民幣貶值風(fēng)險(xiǎn)（如果不會的話，就直接換些美元）；
②這一條可能會被吐槽，但是還可以購買一些績優(yōu)的股票，原因太多不好詳述，簡單地說，樓市被按住了，而且看起來短期內(nèi)不會放開，部分資金一定會轉(zhuǎn)向股市，業(yè)績優(yōu)良的股票可以適當(dāng)配置。
③該不該買點(diǎn)黃金？金首先，作為一種以美元計(jì)價(jià)的資產(chǎn)，美元上漲意味著金價(jià)下跌，這也是為什么近一段時(shí)間黃多價(jià)格跌跌不休的原因。除開這個因素不談，歷史數(shù)據(jù)表明：經(jīng)濟(jì)危機(jī)和滯漲是黃金的朋友，經(jīng)濟(jì)增長是黃金敵人。雖然，美國經(jīng)濟(jì)恢復(fù)可能還有反復(fù)，美國選擇加息就說明經(jīng)濟(jì)沒有預(yù)想的那么差，所以，從這兩個角度來看，未來黃金很難有趨勢性的機(jī)會。
不過值得注意的是，從避險(xiǎn)的角度來講，未來還有無限可能，好比美朝局勢；屆時(shí)，市場的避險(xiǎn)需求或被再度激發(fā)，黃金可能迎來波段性機(jī)會。
其實(shí)美聯(lián)儲即使加息也并沒有那么可怕，但是仍然希望大家警惕，可以更加合理地配置自己手中的資金，不能眼睜睜看著自己的財(cái)富縮水！
購房建議
建議有購房資格、充分首付的剛需購房者盡快出手，一旦央行加息，購房成本和還貸成本將會提高。
如有兩套以上房產(chǎn)的，應(yīng)盡可能合理配置資產(chǎn)對抗貶值，比如美元、股市等都是不錯的選擇。