財(cái)經(jīng)365訊（編輯 錢(qián)多多）“不敢說(shuō)全部(二手房)，現(xiàn)在誠(chéng)心賣(mài)房的基本都會(huì)給議價(jià)空間?！弊蛉眨虾Ｊ衅謻|新區(qū)金橋板塊一位房產(chǎn)中介告訴記者。這和去年上半年的情形完全不同，彼時(shí)這個(gè)板塊的房東面對(duì)多個(gè)買(mǎi)房者“搶房”的行情，大多會(huì)選擇臨時(shí)漲價(jià)。
二手房市場(chǎng)往往能夠反映出樓市的真實(shí)冷暖。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭日前表示，上海二手房市場(chǎng)今年的成交量，相比去年出現(xiàn)了腰斬，“成交量甚至可以說(shuō)降到了腿肚子，價(jià)格相比去年也跌了10%左右”。
1.成交遇冷
數(shù)據(jù)顯示，截至12月26日，上海市新建商品住宅市場(chǎng)累計(jì)成交面積620萬(wàn)平方米，同比下降52%;成交均價(jià)47390元/平方米，同比上漲24%。
新房成交量的下滑是由于供給的減少。上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，截至12月28日，上海新建商品住宅可售面積僅為474萬(wàn)平方米。在低供應(yīng)量的背景下，上海新房市場(chǎng)單周成交量此前一度低于10萬(wàn)平方米，這個(gè)交易量甚至低于2014年上海樓市深度調(diào)整時(shí)的周度成交量。
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，今年上海郊區(qū)進(jìn)一步成為新房供應(yīng)的主力。數(shù)據(jù)顯示，今年新房供應(yīng)面積排名前三的嘉定區(qū)、青浦區(qū)和寶山區(qū)，加起來(lái)的供應(yīng)面積占全市總供應(yīng)量的47.4%，比去年提升5.8個(gè)百分點(diǎn);而徐匯區(qū)和長(zhǎng)寧區(qū)今年沒(méi)有項(xiàng)目入市，據(jù)悉，某個(gè)區(qū)整年沒(méi)有新房供應(yīng)的現(xiàn)象在上海樓市歷史上非常少見(jiàn)。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，上海外圍區(qū)域供應(yīng)成為主力主要是價(jià)格因素，郊區(qū)一般以剛需為主，均價(jià)比較低，可以稀釋中高端樓盤(pán)對(duì)均價(jià)的影響。據(jù)悉，今年開(kāi)發(fā)商預(yù)售證申領(lǐng)困難，尤其是一些高價(jià)樓盤(pán)很難通過(guò)審核。
去年10月，上海發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，提出進(jìn)一步加強(qiáng)新建商品住房預(yù)銷(xiāo)售管理，全市新建商品住房銷(xiāo)售方案?jìng)浒笇?shí)行市、區(qū)兩級(jí)審核(包括預(yù)售許可和現(xiàn)房銷(xiāo)售備案)，對(duì)上市房源定價(jià)不合理的，堅(jiān)決予以調(diào)整。加強(qiáng)在售新建商品住房項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格監(jiān)測(cè)監(jiān)管，不得擅自提價(jià)。
在預(yù)售限價(jià)政策的影響下，今年部分入市樓盤(pán)價(jià)格和二手房?jī)r(jià)格倒掛明顯，今年上半年上海樓市屢現(xiàn)排隊(duì)搶房現(xiàn)象。5月，上海市住建委發(fā)文，明確要求新開(kāi)盤(pán)商品住房采取由公證機(jī)構(gòu)主持的搖號(hào)方式公開(kāi)銷(xiāo)售;嚴(yán)格落實(shí)購(gòu)房實(shí)名制;不得以任何名義收取價(jià)外價(jià)。
從新入市樓盤(pán)的搖號(hào)情況看，除了今年12月的中金海棠灣項(xiàng)目，其他樓盤(pán)參與搖號(hào)的客戶數(shù)普遍高于開(kāi)發(fā)商推盤(pán)數(shù)。但盧文曦指出，隨著調(diào)控深入以及市場(chǎng)預(yù)期的逐步改變，一些新盤(pán)客戶的轉(zhuǎn)化率目前只有四成，而上半年可以達(dá)到七成。
市場(chǎng)預(yù)期的改變，也影響了二手房的成交量和成交價(jià)。同策研究院首席分析師張宏偉援引數(shù)據(jù)稱，今年前11個(gè)月上海二手房共計(jì)成交13.97萬(wàn)套，較去年同期大跌61%。從月均數(shù)據(jù)看，上海今年二手房市場(chǎng)月均成交量在1.1萬(wàn)套左右，明顯低于2016年3萬(wàn)套左右的月均成交量，另外，上海二手房月度成交量在去年3月達(dá)到過(guò)最高值，為5.66萬(wàn)套.