財(cái)經(jīng)365訊(編輯 錢多多)“房住不炒”的大基調(diào)下，“押注”海南樓市的投資者們倍感憂慮。尤其是在海南遭到點(diǎn)名批評之后，這種擔(dān)憂更是升級為一些人的恐慌——懸在頭頂?shù)恼{(diào)控之劍說不定又會在某一天突然落下，到時(shí)候房價(jià)將會大跌!
事情是這樣的。2017年12月23日，中央第四環(huán)境保護(hù)督察組狠批了海南房地產(chǎn)業(yè)對當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)的破壞： “財(cái)政過分依賴房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)指到哪兒，政府規(guī)劃跟到哪兒，鼓了錢袋，毀了生態(tài)，一些自然保護(hù)區(qū)、優(yōu)質(zhì)自然岸線、生態(tài)脆弱山體遭受破壞，成了當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境難以撫平的創(chuàng)傷?！?/span>
督察組可不是空口無憑，人家手里掌握著你大量“罪證”，比如，海南某市曾在1天內(nèi)批準(zhǔn)過18個分拆的子項(xiàng)目，而且不止一次。
海南是標(biāo)準(zhǔn)的外向型房地產(chǎn)市場，本地需求在購房者中并非主力，真正給這類城市帶來發(fā)展的是全球各地的客群，這也就決定了限制政策對海南房地產(chǎn)的作用至關(guān)重要，說政策掌握著海南房地產(chǎn)的“命門”也不為過。
如何把握政策力度，才能讓樓市平穩(wěn)發(fā)展，而不是大漲或崩潰?海南正面臨著一個巨大的考驗(yàn)。
1、調(diào)控政策會不會加碼?
就在海南被中央督查組點(diǎn)名批評4天后，網(wǎng)上便出現(xiàn)了“海南突然加強(qiáng)樓市調(diào)控”、“新一輪限價(jià)”的新聞，稱?？谑幸笪词凵唐贩總浒竷r(jià)不得超2萬。
根據(jù)媒體的報(bào)道，這條限價(jià)消息來自于一場閉門會：?？谑形飪r(jià)局召集十余家房企開閉門會議，要求重新調(diào)整未售商品房備案價(jià)格。
雖然?？谑杏嘘P(guān)部門隨即“辟謠”，否認(rèn)了這條新聞。但有意思的是，海口市物價(jià)局某科室工作人員卻證實(shí)了這個閉門會，“12月26日曾就重新調(diào)整未售商品房備案價(jià)格開過會，目前暫定房子不能賣也不能網(wǎng)簽，但未指出調(diào)整幅度，待市里領(lǐng)導(dǎo)研究決定后，再出文或者出函，可以確定的是會要求房企重新備案，之前的備案價(jià)格肯定要下調(diào)的，也許會低于傳言中的2萬元/平米?！?/span>
這是一場令人浮想聯(lián)翩的閉門會。一般來說，對于新盤的限價(jià)，一般都是設(shè)置一條“隱形紅線”，地方政府往往是以類似“窗口指導(dǎo)”的方式傳達(dá)給開發(fā)商，并不會發(fā)文件。而?？诘倪@個“限價(jià)令”，按照物價(jià)局工作人員的說法，肯定會出來，最終可能是以函的形式通知企業(yè)，且限價(jià)紅線甚至?xí)陀?萬元。
當(dāng)然，這一切在落地之前，都只能算猜想。
其實(shí)，為了解決房地產(chǎn)過度開發(fā)問題，海南政府部門也做出了努力，他們很清楚，海南的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過早繁榮，并不有利于當(dāng)?shù)卣蛑醒肷暾堖M(jìn)一步的產(chǎn)業(yè)扶持政策。
2、投資回報(bào)率擠不進(jìn)全國前十
由于海南優(yōu)越的環(huán)境和“國際旅游島”的特殊位置，購房者很愿意選擇在這里購房，直到現(xiàn)在，在北京人的交談中，仍能聽到一段話，“北京的大城市病太多，指不定哪天我就去海南買套海景房，面朝大海，春暖花開?！?/span>
王浩便是這樣一位北京人，而且他早前便在海南的某度假村買了房，一套在三亞，一套在五指山。
如王浩所說，去海南買房的人，大多是雙需求購房，即度假兼顧投資，還有養(yǎng)老兼顧投資，“我買來度假時(shí)住，能漲最好，我反手賣了。但是不漲，我就留著度假，老了來養(yǎng)老。”
盡管前些年投資旺盛，但實(shí)際上海南的整體投資回報(bào)率并不突出。
根據(jù)云房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的《2017下半年中國房地產(chǎn)投資回報(bào)率調(diào)查報(bào)告》，在普通住宅和高端住宅投資回報(bào)率方面，部分區(qū)域漲幅亮眼的海南甚至連前十名都擠不進(jìn)，這個昔日的樓市“網(wǎng)紅”風(fēng)光不再，而重慶、成都、長沙、武漢等新晉樓市“網(wǎng)紅”則受到關(guān)注。
頂著“國際旅游島”的政策帽子，做起了房地產(chǎn)過度開發(fā)，最終，僅是部分區(qū)域的房價(jià)漲上去，一談?wù)w投資回報(bào)率，就完全不行，這其中一個重要的原因，就是各城市房價(jià)分化嚴(yán)重。
安心購房網(wǎng)聯(lián)合創(chuàng)始人“安老師”曾做過關(guān)于海南房價(jià)分化的數(shù)據(jù)調(diào)查，海南各區(qū)域的房價(jià)分化很嚴(yán)重，三亞房價(jià)高則達(dá)到六萬，但是瓊中房價(jià)也僅在6000左右。屯昌、白沙、昌江、儋州等地房價(jià)也只是千位數(shù)。
所以，王浩去年把五指山的房子賣了，他并沒有賺到什么錢。
“海南一些區(qū)域的房價(jià)漲幅還是可以的，但是海南其他地方是賣不出去的，我平時(shí)也不出租，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場也不像以前了，我想著趕緊把五指山的房子賣掉。”王浩說。
3、房價(jià)大跌的“預(yù)言”不靠譜
除了投資回報(bào)率的不理想外，在政策高壓之下，以度假休閑投資購房為重要組成部分的海南樓市已經(jīng)開始出現(xiàn)變化，相比前些年，如今的房地產(chǎn)市場需求疲乏。
一個事實(shí)是，在之前調(diào)控政策的強(qiáng)效作用下，海南很多城市的房價(jià)的漲幅已經(jīng)放緩。以?？跒槔瑩?jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，8月份之后，?？谑蟹績r(jià)上漲勢頭就已停止，8月、9月、10月的環(huán)比漲幅分別是-0.1%、0、0。
隨著海南樓市的變化，最近市場上也頻頻傳出“海南房價(jià)大跌”的“預(yù)言”。
那么，這種預(yù)言是否靠譜呢?
從供求關(guān)系看，房價(jià)大跌的條件并不充足。
海南現(xiàn)在面臨的一個問題是，在成功的去庫存之后，海南整體的庫存量幾乎沒有多少了。一位海南當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)人士向90度地產(chǎn)表示，部分城市的樓市庫存量從28個月跌到了5個月。如此低的庫存量意味著供求失衡和房價(jià)上漲。
一些投資者也不相信房價(jià)會大跌。在海南投資購房的楊菲說，“大跌完全沒可能，都趕不上地價(jià)了，我在海南買了兩套房了，純投資，因?yàn)橘I的時(shí)候價(jià)較格低，一套在?？?，一套在萬寧，現(xiàn)在已經(jīng)通過收租金收回首付了，如果真的跌，我也不可能虧本賣，不行就放在那?！?/span>
此外，調(diào)控政策也是影響房價(jià)走勢的關(guān)鍵因素。上述海南房地產(chǎn)人士認(rèn)為，“政策決定了2018年海南房地產(chǎn)的走向，影響是雙向的，開發(fā)商和購房者，對他們來說，誰都輸不起?！?/span>
如果，海南的房價(jià)真的全線下跌，那么，最先崩潰的會是誰?想獲取更多財(cái)經(jīng)資訊，請關(guān)注財(cái)經(jīng)365！