財經(jīng)365訊（編輯 錢多多）去年年中，國家相關(guān)部門提出"租購?fù)瑱?quán)";去年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出"加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展。"前者是解決租房的權(quán)利問題，后者是解決租賃房屋的來源問題，租房的權(quán)利和來源一旦得到解決，中國住房市場的格局將發(fā)生重大改變。
在歐美發(fā)達(dá)國家，房屋租賃市場不僅很大而且很成熟，它們的城市居民有40%-50%都是租房居住的，而我們的城市居民租房率只有20%-30%。關(guān)鍵的還不僅僅是租房率的問題，還有我們的租賃房屋基本都是有私人提供的，既沒有可以長期居住的穩(wěn)定感，又沒有房屋所有者可以享受到的如孩子上學(xué)等的公共服務(wù)。所以，解決租購?fù)瑱?quán)和可長期居住的租賃房屋來源問題成為我們的工作重點
租購?fù)瑱?quán)問題正在解決當(dāng)中，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人說"將通過立法，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，逐步使租房居民在基本公共服務(wù)方面與買房居民享有同等待遇。"好了，這個問題我們可以擱置不談了，我們重點談如何解決可以長期居住的租房來源問題。已有的長租公寓和建行方面正在進(jìn)行的存房貸業(yè)務(wù)都會成為長期租賃的主力軍。
什么是存房貸業(yè)務(wù)呢?中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)在報道建設(shè)銀行(601939,股吧)廣東省分行首推的這個業(yè)務(wù)時講得很清楚:"首先，手握出租房的房東將自己的住房租賃權(quán)出售給建行，比如5年期;然后，建行一次性支付全部租金，比如5年租金為50萬，一次性交付給房東;最后，建行將房源交由專業(yè)的租賃運營機(jī)構(gòu)去出租。"當(dāng)然，說5年只是個比喻，也可以是10年或20年，總之，不穩(wěn)定的市場將因此穩(wěn)定。
其實，長租公寓和存房貸業(yè)務(wù)還只是長期租賃市場的冰山一角，中央經(jīng)濟(jì)工作會提出的"加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度"可能是我們要理解的重點之一。"多主體供應(yīng)、多渠道保障"不單指租房市場，也包括購房市場，也就是說，以后建房的不僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)商，還有政府和單位自建;以后，房地產(chǎn)開發(fā)商不僅可以賣房，還可以轉(zhuǎn)型為只做長期租賃的企業(yè)。
說到長期租賃企業(yè)，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提到的"支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展"就是我們要理解的重點之二。如何支持專業(yè)住房租賃企業(yè)發(fā)展，德國已經(jīng)給我們提供了現(xiàn)成的經(jīng)驗，比如，他們對用于出租的合作建房，政府予以免稅;住房信貸銀行也會給予建房出租的私人和開發(fā)商提供無息或低息貸款。請注意，專業(yè)化的住房租賃企業(yè)不是房屋中介，而是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的實體企業(yè)。
按照中央關(guān)于住房制度改革的要求，各地政府已經(jīng)開始出臺政策保證租賃用地供應(yīng)。據(jù)北京青年報報道:北京規(guī)劃2017-2021 年住房建設(shè)計劃約150 萬套，其中租賃住房50 萬套，租賃住房計劃供地1300 公頃，在全部住宅供應(yīng)中占比21.7%;上海也在"十三五"期間，預(yù)計供應(yīng)住宅用地5500 公頃，其中規(guī)劃租賃用地1700 公頃，提供租賃住房約70 萬套。住房市場格局正在改變!
既然中央在強(qiáng)化"房子是用來住的，不是用來炒"，既然中央在建設(shè)"租購并舉的住房制度"，知名房地產(chǎn)企業(yè)萬科、保利、中海、龍湖、遠(yuǎn)洋等開始紛紛搶占住房租賃市場，萬科遠(yuǎn)期規(guī)劃的長租公寓業(yè)務(wù)年收入達(dá)155億元。不僅如此，互聯(lián)網(wǎng)巨頭騰訊、阿里、京東等也不甘落后殺入租房市場，騰訊已宣布深圳市住房租賃交易服務(wù)平臺正式啟動，阿里則已和杭州市房管局達(dá)成戰(zhàn)略合作。
這一切都意味著中國城市，尤其是一線城市住房市場的格局正在發(fā)生改變，自然，樓市價格也將面臨考驗。
附《德國是怎么管理住房市場的》，摘自去年3月30日的文高經(jīng)濟(jì)時評:
他山之石，可以攻玉，德國在住房領(lǐng)域的法制化建設(shè)值得我們學(xué)習(xí)?！蹲》拷ㄔO(shè)法》、《住房補(bǔ)助金法》、《住房租賃法》和《租房補(bǔ)助金法》是德國住房法制化的重要支撐，這四部法律分別為社會保障住房供給、中低收入者的住房和租房補(bǔ)貼、租賃市場的規(guī)范以及私有住房的購買提供了法律保障，另外，還有一個《經(jīng)濟(jì)犯罪法》讓投機(jī)炒房望而生畏。
在德國投機(jī)炒房就是做夢，應(yīng)該說德國法制化的住房價格政策封閉了德國房地產(chǎn)市場所有的投機(jī)空間。在德國可看不到中國這種炒房賺錢勝過辦企業(yè)的奇特景觀。這么說吧，德國房價并不是由開發(fā)商來決定的，而是由獨立的第三方房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)確定的，這個基準(zhǔn)價具有很強(qiáng)的法律效力，按他們的《經(jīng)濟(jì)犯罪法》規(guī)定，如果開發(fā)商賣房時售價超過基準(zhǔn)價的20%，便被認(rèn)定為違法，購房者可依法起訴開發(fā)商，讓開發(fā)商把房價降到合理范圍，如果開發(fā)商拒不執(zhí)行，將被法院處以高額罰款。還有更厲害的，如果開發(fā)商售價超過基準(zhǔn)價的50%，則被定性為"獲取暴利"，構(gòu)成犯罪，要坐3年大牢。
也許有人會說，那德國開發(fā)商跟第三方房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)勾結(jié)一下，把基準(zhǔn)價定高一點不就完了嗎?這是典型的中國人的思維，這在德國是行不通的，一環(huán)扣一環(huán)的具有法律效應(yīng)的政府管理堵死了這條路。德國政府規(guī)定，第三方房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)要對本機(jī)構(gòu)的評估結(jié)果負(fù)責(zé)30年，如果這個基準(zhǔn)價經(jīng)不起30年的考驗，出現(xiàn)大幅偏離基準(zhǔn)價的情況，這家評估機(jī)構(gòu)要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。這樣一來，哪個中介機(jī)構(gòu)還敢跟開發(fā)商同流合污?所以，只要你想管，政府是有辦法的。德國房價40年不漲算什么?我們還會看到它更長時間不漲。
賣房如此，出租房屋也一樣，德國政府在其《住房租賃法》里明確規(guī)定:房租可以隨行就市，但3年內(nèi)提價不能超過 20%，否則同樣屬于違法，將被處以高額罰款;跟賣房超過基準(zhǔn)價50%要坐牢一樣，租金漲幅3年內(nèi)超過50%也將被《經(jīng)濟(jì)犯罪法》認(rèn)定為犯罪行為，面臨坐牢風(fēng)險。他們之所以房地產(chǎn)市場控制得如此嚴(yán)厲，是因為他們不僅把保障居民住房寫到《住房建設(shè)法》中，還寫到《憲法》中。當(dāng)然，他們的居者有其屋不單指買房，還包括租房。為了實現(xiàn)這個目標(biāo)，德國政府每年都按照《住房補(bǔ)助金法》和《租房補(bǔ)助金法》補(bǔ)貼國民，86%的德國居民都會享受到數(shù)額不等的住房或租房補(bǔ)貼。
因為德國政府鼓勵租房居住，所以，只有不到40%的德國家庭購買了開發(fā)商建的商品房，另有不到20%的德國家庭住在合作建房和自建房里，超過40%的德國家庭都是租房居住的，政府給予居民租房的補(bǔ)貼遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買房的補(bǔ)貼。與此同時，對用于出租的合作建房，政府予以免稅，還有，住房信貸銀行也會給予建房出租的私人和開發(fā)商提供無息或低息貸款。說到貸款順便說說德國的房貸政策，我國的房貸利率會伴隨銀行貸款利率的調(diào)整而調(diào)整，而德國的房貸利率是固定的，優(yōu)點是銀行利率上行時不增加購房者負(fù)擔(dān)，還款預(yù)期穩(wěn)定;缺點是銀行利率向下調(diào)整時購房者也享受不到利率下降的好處。想獲取更多財經(jīng)資訊，請關(guān)注財經(jīng)365！