財(cái)經(jīng)365訊（編輯 錢多多）2017年，房地產(chǎn)行業(yè)誕生了3家5000億級(jí)房企，十多家千億級(jí)房企?？梢哉f(shuō)，在房地產(chǎn)集中度越來(lái)越高的大趨勢(shì)下，沒有在2018年喊出千億口號(hào)的公司，都可以稱之為中小房企了。
站在2018的門前，如此之多的中小房企，何去何從?當(dāng)在規(guī)模游戲中喪失先機(jī)，何處是屬于他們的戰(zhàn)場(chǎng)呢?
近日，在中城聯(lián)盟論壇，這個(gè)企業(yè)家的大派對(duì)上，來(lái)自上海的景瑞控股董事局主席閆浩，就從《房企的轉(zhuǎn)型之道》的角度，闡述了景瑞如何在不確定的市場(chǎng)中，找到屬于自己的發(fā)展出路。
不論是龍頭企業(yè)，還是中小房企，都無(wú)法阻擋房地產(chǎn)行業(yè)的劇變來(lái)臨：隨著一線城市城鎮(zhèn)化率達(dá)到90%，二線城市達(dá)75%，未來(lái)中國(guó)城市化的發(fā)展空間還剩多少?
城鎮(zhèn)化率的現(xiàn)狀，造成了中國(guó)從一線到四線城市的市場(chǎng)，都發(fā)生了變化。新房成交量16萬(wàn)億的天花板佐證了這個(gè)變化：一線城市進(jìn)入了存量時(shí)代，北京、上海等城市拿地越來(lái)越難，大量自持用地的推出，使得房企可開發(fā)的地塊更少。二線城市也開始從增量向存量轉(zhuǎn)變。三四線仍存在不小發(fā)展空間，但需求又存在不確定性，出現(xiàn)了分化。
這是閆浩所理解的房地產(chǎn)的“新時(shí)代”。在這個(gè)時(shí)代里，新房成交量大概率會(huì)保持穩(wěn)定或逐步向下。這意味著，房企高度雷同的發(fā)展模式：住宅為主，追求規(guī)模，環(huán)渤海、珠三角、長(zhǎng)三角、西南全國(guó)化布局，快速周轉(zhuǎn)的方法，已經(jīng)不是最有效的選擇。
房企應(yīng)該隨著市場(chǎng)環(huán)境而變化。怎么變?
閆浩認(rèn)為，企業(yè)自始至終，都應(yīng)該追逐價(jià)值，也就是追求來(lái)自社會(huì)、客戶、同行和投資者的認(rèn)可。
最有價(jià)值又是如何定義的呢?那一定不是單靠銷售規(guī)模來(lái)定義的。
閆浩搜羅了美國(guó)10家市值最大的上市公司，發(fā)現(xiàn)其中有做商業(yè)的、做公寓的、做辦公的、做酒店的，只有一家是做住宅開發(fā)的。這些公司的模式都是重資產(chǎn)持有，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)物業(yè)，并且享受這些物業(yè)的增值，這樣的模式得到了投資者的認(rèn)可。
去年，閆浩走訪了美國(guó)一些相關(guān)企業(yè)，發(fā)現(xiàn)美國(guó)的房地產(chǎn)模式，就是用很小的一部分投資，撬動(dòng)大量的管理資產(chǎn)規(guī)模。即便中國(guó)市場(chǎng)所熟悉的凱德，投入盤子內(nèi)的資金也只有20-30%，剩余資金皆來(lái)自于長(zhǎng)期投資人。
當(dāng)然，不同于美國(guó)成熟的金融體系和市場(chǎng)，中國(guó)開發(fā)商的主要融資來(lái)源是銀行短錢，這促使開發(fā)商不得不快銷高周轉(zhuǎn)，而景瑞顯然是想要就此做出改變的。
閆浩表示：“其實(shí)，在中國(guó)，我認(rèn)為資本遠(yuǎn)遠(yuǎn)不缺，只不過(guò)我們和資本永遠(yuǎn)處于博弈的關(guān)系，而不是一個(gè)共有的關(guān)系。我們能不能和投資者建立長(zhǎng)期的合作關(guān)系，共同去開發(fā)這個(gè)市場(chǎng)?”
景瑞的轉(zhuǎn)型，正是從這條路上，去探索向資產(chǎn)管理服務(wù)商轉(zhuǎn)型。
景瑞給自己3年時(shí)間，從“重資粗放式”的地產(chǎn)開發(fā)模式，向“輕資精細(xì)化”的服務(wù)模式轉(zhuǎn)變。未來(lái)，景瑞將打造“輕資運(yùn)營(yíng)”及“客戶洞見”雙輪驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)模式，做強(qiáng)定制化住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，同時(shí)開拓存量業(yè)務(wù)。
從2016年開始，景瑞陸續(xù)完成了對(duì)北京、上海等多地的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)收購(gòu)，將以基金化運(yùn)作為核心，深耕高潛城市的開發(fā)項(xiàng)目，及北京、上海等一線城市寫字樓和服務(wù)式公寓的優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)。通過(guò)設(shè)計(jì)改造和品牌打造來(lái)創(chuàng)造差異化的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)租金的溢價(jià)，提升資產(chǎn)價(jià)值。除了股權(quán)收入以外，還可以獲得管理費(fèi)和超額收益，實(shí)現(xiàn)輕資運(yùn)營(yíng)。
需要指出的是，景瑞要打造的資管業(yè)務(wù)涵蓋存量和增量業(yè)務(wù)，尤其在開發(fā)類業(yè)務(wù)上也將給予投資人充分的參與空間，以明確的利益共享態(tài)度來(lái)展現(xiàn)合作共贏的意愿。
目前，景瑞控股旗下已經(jīng)建立了五大平臺(tái)，貫通地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈條，其中優(yōu)鉞資本以“募投管退”為核心資管能力;景瑞地產(chǎn)繼續(xù)深耕老本行，同時(shí)也是輕資產(chǎn)開發(fā)代建平臺(tái);合福資本不直接參與業(yè)務(wù)，負(fù)責(zé)戰(zhàn)略引領(lǐng)、資源分配、文化宣導(dǎo)、風(fēng)險(xiǎn)管控。不僅如此，景瑞還針對(duì)于持有型辦公及公寓業(yè)態(tài)產(chǎn)品的投資、開發(fā)/改造、持有運(yùn)營(yíng)及項(xiàng)目退出等相關(guān)工作，成立了景瑞辦公平臺(tái)及景瑞公寓平臺(tái)。
顯然，關(guān)于這場(chǎng)由重到輕的轉(zhuǎn)型，景瑞已經(jīng)從根本上做好了準(zhǔn)備。閆浩在演講的最后表示：“中小房企的轉(zhuǎn)型之路有很多條，更重要的是每個(gè)企業(yè)要行動(dòng)起來(lái)，找到適合自己的路。”想獲取更多財(cái)經(jīng)資訊，請(qǐng)關(guān)注財(cái)經(jīng)365！