財(cái)經(jīng)365訊（編輯 錢多多）2016年銷售額增長(zhǎng)92.65%，2017年僅為9.65%;獨(dú)立操盤項(xiàng)目減少，業(yè)內(nèi)稱其前進(jìn)動(dòng)力不足。
2017年上半年，首開股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入111.69億元，同比減少10%。歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為3.16億元，同比減少66%，利潤(rùn)降幅不小。 資料圖片2017年上半年，首開股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入111.69億元，同比減少10%。歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為3.16億元，同比減少66%，利潤(rùn)降幅不小。
一部首開史，半座北京城。曾經(jīng)首開股份作為北京最大的國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一，有足夠的底氣發(fā)出這樣的豪言。如今首開的業(yè)績(jī)盡管依然亮眼，在商品住房統(tǒng)計(jì)口徑里保持著北京市場(chǎng)上最高的銷售額度，可背后的隱憂卻也已經(jīng)浮現(xiàn)……
1.銷售增速未超10%
作為一家國(guó)企，首開在北京市場(chǎng)上擁有著眾多“先天優(yōu)勢(shì)”，無論是在拿地成本還是融資方面都為業(yè)界所艷羨。為此，首開長(zhǎng)期以來都保持著北京房地產(chǎn)“一哥”的位置，在2013、2015、2016年，首開都取得了北京市場(chǎng)銷售額的桂冠。至今為止，仍無人能撼動(dòng)其在區(qū)域市場(chǎng)的地位。
不過，在剛剛過去的2017年，首開所面臨的壓力和挑戰(zhàn)卻在悄然增長(zhǎng)。從其公布的2017年年度業(yè)績(jī)預(yù)報(bào)來看：2017年1-12月，首開共實(shí)現(xiàn)簽約面積295.04萬平方米，同比下降0.64%;簽約金額691.90億元，同比上升9.65%。而在2016年，這兩組數(shù)據(jù)分別為：簽約面積296.93萬平方米，同比上升41.35%;簽約金額631.03億元，同比上升92.65%。增速放緩得較為明顯。
即使是在其最具優(yōu)勢(shì)的北京市場(chǎng)上，首開也面臨著如泰禾、萬科這樣的企業(yè)的強(qiáng)勢(shì)挑戰(zhàn)。根據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)計(jì)算，首開去年以257.1億元，位居榜首，而泰禾、萬科分別以239.6億和226.1億元緊隨其后，差距已經(jīng)非常微小。此外，也有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，如果按照權(quán)益數(shù)據(jù)來計(jì)算，包含商品住宅、商辦類以及純商業(yè)產(chǎn)品在內(nèi)，在2017年的北京市場(chǎng)中，泰禾以152.97億元占據(jù)榜首。首開則以141.06億元屈居第二。
不過，對(duì)于業(yè)績(jī)?cè)鏊俜矫娴南陆担瑹o論是行業(yè)內(nèi)還是首開自己都顯得并不在意，對(duì)于首開的實(shí)力也具有很強(qiáng)的信心。有業(yè)內(nèi)分析師指出，最近兩年，首開在北京的產(chǎn)品趨向分兩種，一種是以聯(lián)合拿地的方式取得多宗高價(jià)地，在這些土地上重點(diǎn)打造高端項(xiàng)目。另一種則是以棚改、政策性住房為主的保障房項(xiàng)目。其中高端項(xiàng)目存在打造周期長(zhǎng)、去化慢等特點(diǎn)。房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)自2016年10月起陷入“寒冬”，一線城市和中高端住宅成為“重災(zāi)區(qū)”，這是所有房企都需要面臨的難題。
對(duì)此，首開董秘王怡則回應(yīng)稱：“首開的業(yè)績(jī)報(bào)表上增速降低，主要是涉及統(tǒng)計(jì)節(jié)點(diǎn)的問題，不同報(bào)告期結(jié)算的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不同。并不能簡(jiǎn)單地說是增速放緩或者業(yè)績(jī)降低。”
2.利潤(rùn)增長(zhǎng)存疑
從某種意義上講，利潤(rùn)下降是首開所要面臨的挑戰(zhàn)。2017年上半年，首開股份實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入111.69億元，同比減少10%。歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為3.16億元，同比減少66%。而2017年前三季度，歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)為9.13億元，較2016年同期減少2.95億元，降幅為24.4%。
雖然2017年的年度財(cái)報(bào)還未公布，從目前已經(jīng)公布的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來看，首開股份在2017年的簽約額雖然有大約一成左右的增長(zhǎng)，但是利潤(rùn)能否繼續(xù)增長(zhǎng)仍然存有疑慮。
另一方面，首開在2017年現(xiàn)金流方面也存在著一定壓力，從第一季度開始，其現(xiàn)金流就呈負(fù)向現(xiàn)金流。截至三季度末，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流為-147.8億元，較2016年同期減少了93.5億元。按照其財(cái)報(bào)顯示，截至2017年第三季度，首開現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額為-32.1億元。不過業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這并非意味著首開的現(xiàn)金流出現(xiàn)了問題，主要還是由于投資活動(dòng)所致。
如果再加上前三季度籌資活動(dòng)產(chǎn)生的193億元現(xiàn)金，至少在目前來看，首開的流動(dòng)資金問題并不是那么嚴(yán)重，其現(xiàn)金流也算穩(wěn)定。
3.合作拿地居多
對(duì)于首開業(yè)績(jī)?cè)龇拇蠓认陆?，不少業(yè)內(nèi)人士指出，其主要原因是由于北京市場(chǎng)從2016年9月底開始的政策調(diào)整所致。在2014年開始的上一輪北京土地出讓高潮中，首開大規(guī)模地運(yùn)用聯(lián)合拿地的策略，比如萬科、保利、龍湖等企業(yè)都是首開合作拿地的主要合作伙伴。
“合作拿地一方面快速擴(kuò)張了其企業(yè)規(guī)模，也增加了企業(yè)在北京市場(chǎng)上布局的廣度;另一方面，又能夠運(yùn)用合作方的操盤優(yōu)勢(shì)，規(guī)避掉自身精細(xì)操盤能力的不足。”有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，目前北京市場(chǎng)上大量曾經(jīng)的高價(jià)地區(qū)域，都有首開參與拿地、開發(fā)。比如在孫河區(qū)域，首開同龍湖、保利都曾組成聯(lián)合體拿地。
中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰向記者表示：“首開前兩年都是地王中的地王，他在北京有大量的土地儲(chǔ)備。很多企業(yè)也是看中了土地資源和其合作，而首開自己也經(jīng)常去拍一些地，所以其整體實(shí)力是很強(qiáng)的?！?/span>
嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為：“首開作為北京實(shí)力最強(qiáng)的企業(yè)，對(duì)于北京市場(chǎng)的土地獲取以及各類政商關(guān)系等，其實(shí)是有很多新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)?！?/span>
而記者根據(jù)首開股份公開報(bào)告查詢，首開去年在北京土地市場(chǎng)上獲得土地儲(chǔ)備17宗，全部以合作拿地方式取得。其合作項(xiàng)目中權(quán)益比例大多在25%-50%之間，僅有位于通州宋莊鎮(zhèn)的一限價(jià)商品房項(xiàng)目用地權(quán)益比例達(dá)到了85%。可以說，合作拿地已經(jīng)成為首開獲得土地儲(chǔ)備的主要手段。因此一系列后續(xù)問題也接踵而至，其中最受業(yè)內(nèi)質(zhì)疑的是首開是否對(duì)項(xiàng)目擁有足夠的把控能力。雖然避免了在競(jìng)爭(zhēng)中“短兵相接”，但操盤能力也會(huì)面臨退化。
“合作操盤方面，我們不存在操盤能力下降的問題?！睂?duì)此，王怡表示，“首開有著多年積累的打造地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，而非像險(xiǎn)資那樣做單純的財(cái)務(wù)投資。所以我們?cè)诤献黜?xiàng)目上也有自己的品控人員，同合作方之間也進(jìn)行著充分溝通。合作開發(fā)并不會(huì)使得我們自身打造產(chǎn)品的能力下降?！?/span>
4.全國(guó)化布局滯后
作為一家北京本地企業(yè)，首開自身也帶有鮮明的本地色彩。雖然很早之前，首開就已經(jīng)提出了全國(guó)化戰(zhàn)略，不過進(jìn)展一直比較緩慢。按照其2017年度公開披露，首開的京內(nèi)和京外新取得的項(xiàng)目數(shù)量分別為17：13，重心仍然向北京市場(chǎng)傾斜。且京外獲得項(xiàng)目也多以零散二、三線城市為主，并沒有一個(gè)明確的戰(zhàn)略性布局。
“首開還不能視為全國(guó)性的房企，項(xiàng)目布局不多，所以業(yè)績(jī)方面是會(huì)有所波動(dòng)的。到了2017年其實(shí)房屋銷售等價(jià)格有所提升，但是可售項(xiàng)目顯然不多，部分是過去的庫(kù)存項(xiàng)目?！眹?yán)躍進(jìn)表示，“實(shí)際上北京市場(chǎng)依然是首開重點(diǎn)打造的，首開在三四線城市的投資方面，還是關(guān)注了各類旅游或其他人口資源，而沒有關(guān)注一些產(chǎn)業(yè)資源，所以也會(huì)帶來部分城市投資空間受限。”
陳云峰也認(rèn)為：“首開雖然是有全國(guó)化的戰(zhàn)略，不過因?yàn)槠淙嗣}資源都集中在北京，所以北京占據(jù)了其一半的市場(chǎng)份額。感覺首開整體實(shí)力較強(qiáng)，不過前進(jìn)動(dòng)力不足。隨著時(shí)間的流逝，其土地資源正在喪失，所以首開也需要有緊迫的意識(shí)，培養(yǎng)自己的團(tuán)隊(duì)，搶占市場(chǎng)份額?！?/span>想獲取更多財(cái)經(jīng)資訊，請(qǐng)關(guān)注財(cái)經(jīng)365！