2018年1月30日，粵港澳大灣區(qū)第一次和京津冀協(xié)同發(fā)展、長江經(jīng)濟帶、一帶一路并列，上升為最高級別國家戰(zhàn)略。
2017年以來，大灣區(qū)房價一路飆升，最大受益者是誰？
葉檀財經(jīng)根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會網(wǎng)站數(shù)據(jù)，綜合粵港澳9個城市，以及廣東省23個地級、縣級市，以70%的二手房漲幅、30%的房租漲幅進行排名。
排名第一和第二的分別是中山和肇慶，廣州僅排名第三，緊隨其后的是佛山、江門、東莞等。
過去一年，粵港澳房價受益最大的城市有兩種，一是過去的房價洼地，比如肇慶；二是核心城市房價攀升，比如中山和佛山。
佛山越限越漲
從規(guī)劃來看，粵港澳的核心之一是廣佛同城，廣州的房價在沉寂多年之后，以驚人的速度補漲，佛山不甘示弱，這座連接珠三角西岸、粵西北、桂黔的重要樞紐，樓市一度領(lǐng)跑大灣區(qū)。
2017佛山樓市有兩個關(guān)鍵詞，一是回暖，二是理性。在土地出讓條件極為苛刻的情況下，“競自持、搖號”首次出現(xiàn)，企業(yè)搶地?zé)崆椴粶p。同時市場回歸理性，政策調(diào)控使部分投資需求由住宅轉(zhuǎn)向商用市場。全年成交量集中在南海、順德兩區(qū)，限購使存量不斷上升，去化周期升至9.8個月。
根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，佛山2017年成交面積1391萬㎡，100宗，成交總金額901億元，平均樓面地價6480元/㎡，其中順德區(qū)和三水區(qū)成為本輪土拍市場的最大贏家，分別成交29宗、20宗商住用地，占全市成交面積的34%、28%。
2017年，包括了世貿(mào)、金輝、電建、中交、中洲置地、金科、中昂地產(chǎn)、珠海華發(fā)、金融街、中南建設(shè)等十家新進房企，通過高價拿地首進佛山，部分地塊配建平均樓板價超15000元/㎡，企業(yè)間競爭加劇。
在商品房市場成交金額方面，碧桂園2016、2017連續(xù)兩年稱王，緊隨其后的是萬科、恒大、保利和美的等企業(yè)。
熱門板塊依舊出現(xiàn)在近郊。南海、順德兩個區(qū)的供應(yīng)量一直在佛山排名前列，2017年供應(yīng)面積合計795.89萬㎡，占全市供應(yīng)量的58.37%，禪城區(qū)作為城市的核心區(qū)域，供應(yīng)量近3年都較為穩(wěn)定，而遠郊的三水區(qū)本年度供應(yīng)量首超禪城，位居全市第三。
其實佛山早在2017年6月，就加入了限購升級大軍。二手房限購新政覆蓋的區(qū)域包括禪城全區(qū)、南海桂城街道、大瀝鎮(zhèn)、里水鎮(zhèn)、順德區(qū)大良街道、陳村鎮(zhèn)、北滘鎮(zhèn)、樂從鎮(zhèn)等。本市戶籍居民限購2套，非本市戶籍居民在限購區(qū)購房，需2年內(nèi)連續(xù)1年或以上社?；騻€稅證明，限購一套。
對佛山這樣核心城市，只有越限越漲一條路。
根據(jù)樂居數(shù)據(jù)，2017年佛山五區(qū)新房成交10.7萬套，成交均價10071元/平米，同比2016年上漲6%。佛山禪城區(qū)12月均價達到14652元/平米，部分地鐵附近樓盤單價早已突破2萬元/平米。
限購之下的佛山2017，迎來的依舊是地王頻出、高地價和拍地潮三座大山。
中山房市認房又認貸 越貴越瘋狂
2017年中山房價只有一個字，貴。
2017年初，大批資金涌入中山，樓市開啟第一波漲幅。主城區(qū)均價飆升至1.8萬/平米。
3月26日，中山出臺《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，本市戶籍居民家庭擁有三套房及以上的，暫停向其銷售新建商品住房；非本地戶籍購買首套商品住房，需提供半年社?；騻€稅證明；限貸，深化差別化住房信貸，首套房的首付比例從20%提至30%；限價，對申報的新建商品住房平均銷售價格明顯高于項目前期成交價格或周邊同類型在售商品住房平均交易價格的，實施價格指導(dǎo)。
限來限去，沒用。隨著6月深中通道的更新，以及粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的發(fā)布，中山樓市再度瘋狂，有不少鎮(zhèn)區(qū)房價過萬，城區(qū)新樓盤均價超過1.5萬/平米，少部分開盤價就是1.8萬到2萬，最高的東區(qū)某小區(qū)，在開盤前喊出3萬/平米的價格。
中山房價一直以來都是洼地，相對于廣深差了好幾個檔次，以當(dāng)?shù)厥杖雭砜?，房價真的上天了。
銀行趕緊跟上，利率陡增。2016年底，當(dāng)?shù)馗鞔筱y行都可以對首套房房貸利率打折，最低八折。但最新數(shù)據(jù)顯示，中山首套房貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%到30%不等。
粵港澳大灣區(qū)帶動的不止房價，還有土拍市場。2017年中山商業(yè)、商住地公開招拍掛，包括國土局和資源中心競拍地塊共31宗，其中商住用途的22宗，商業(yè)用途的8宗，還有1宗為別墅用地。最終成交價讓人震驚，君華競得的一宗47.74畝商住地樓面地價達13741元/平米，不僅是2017年最高樓面地價，更是中山土地拍賣以來歷史最高價。
各路大牌房企對中山市場虎視眈眈。2017年公開交易的31宗地塊中，僅有5塊由本土開發(fā)商競得。除了國土局和交易中心的土拍，連司法拍賣市場都基本是外地開發(fā)商的身影，碧桂園、敏捷、惠州立信通實業(yè)等公司通過司法拍賣市場競得多個地塊。
除了早年就在中山布局的遠洋地產(chǎn)、碧桂園、敏捷、中海、恒大、時代等，2017年中山還迎來融創(chuàng)、卓越、旭輝、美的、佳兆業(yè)、福晟等知名開發(fā)商的首次進駐。
不斷上漲的房價，絲毫沒有影響中山市場。除了當(dāng)?shù)氐膭傂韬透纳?，還有不少來自廣州、深圳和珠海的投資客，頻頻出手。從2016年年中開始，當(dāng)?shù)貙W(wǎng)簽進行限制，房價較高的單位需要網(wǎng)簽預(yù)約排隊。在市住建局、國土局等官方網(wǎng)站上，不少購房者投訴網(wǎng)簽等待時間過長。
湊夠首付是第一道坎，網(wǎng)簽是第二道坎，有購房者網(wǎng)簽等了半年多，最怕的就是還款條件變化，一切推倒重來?；浉郯拇鬄硡^(qū)政策利好、環(huán)廣深城市需求外溢，造就了中山樓市的熱度不減，即使成交量被大幅打壓，均價依舊不斷攀升。
迅速躥升的周邊衛(wèi)星城
核心區(qū)域的補漲，帶領(lǐng)了周邊衛(wèi)星城。2017年是肇慶樓市爆發(fā)的一年，根據(jù)官方數(shù)據(jù)，2017年肇慶全市商品房成交量為68468套，成交額約為386億，成交面積約645萬㎡。前十排行榜中，也基本被外來開發(fā)商占據(jù)。
肇慶樓市近三年房價屬于洼地。隨著粵港澳概念出爐，肇慶一躍成為大灣區(qū)連接西南的節(jié)點，城市地位躍升，帶來樓市爆發(fā)，一改2016年不景氣、部分樓盤降價求生的頹勢。
實際上，肇慶占據(jù)粵港澳大灣區(qū)總面積的30%，土地開發(fā)率卻不足10%，潛力很大，引起各路房企的追捧是必然的。
投資客步伐在拓展。從粵港澳灣區(qū)9個城市來看，需求不斷外溢，加上政策調(diào)控不斷加強，無論買房還是投資，不斷向周邊擴展。
以深圳外地投資客為例，2015年下半年開始向環(huán)深區(qū)域轉(zhuǎn)移，隨后不斷向周邊擴散，集中在10到30公里的半徑范圍，最遠達到55公里區(qū)域。
2017年宏觀調(diào)控不斷加強，外溢需求受到限購升級打擊，上漲最快區(qū)域隨之轉(zhuǎn)移到惠州、中山等更偏遠地區(qū)。于是2017年東莞、惠州等地的房價漲幅收窄，接力者成為深中通道的中山等地。
一位后臺檀香之前來咨詢，說中山的房子值得買么？掃了一眼數(shù)據(jù)，2017年12月，均價14000元/平米。覺得還很有潛力，結(jié)果對方只撂下一句話：那是2017年底的價格，現(xiàn)在是25000元一平米。
從1萬4千到2萬5千，一個月漲幅近一倍，中山算貴么？