財經(jīng)365訊(編輯 錢多多)縣城樓市去庫存,這在2016年的去庫存戰(zhàn)略中是沒有提及的。行業(yè)共識是,2015年基本上是一二線重點城市的郊區(qū)市場去庫存,2016~2017年則是三四線城市去庫存。2017年末的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出,2018年庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作,標(biāo)志著2018年將進入縣域去庫存階段。
縣城樓市在2018年是否會引來一波大漲?政府對縣城樓市去化又會有哪些政策調(diào)控?剛需族們該不該選擇在縣城買房?今年春節(jié)期間,媒體記者行走基層樓市,為您帶來“縣城去庫存”的一線報道。
在城市能級中,已被形容為“四五線城市”的縣城,曾在過去幾年被媒體報道稱,由于大量建設(shè)和人口外流,導(dǎo)致房屋積壓明顯,成為2018年“去庫存”的重點對象。2017年底,住建部提出,2018年重點工作之一是縣城去庫存,并提出580萬套的棚改目標(biāo)。
媒體記者注意到,相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,2017年全國各級城市新建商品住宅成交面積均有下降,但三線城市成交面積同比跌幅11%,遠低于一線城市42%的跌幅,也弱于二線城市22%的下滑。2017年全國商品房銷售面積中,三四線城市的市場份額也提升到了64.3%。
到底是什么推動了四五線“縣城”級城市房地產(chǎn)的“逆襲”?如此態(tài)勢之下,四五線樓市是否還如報道所言“有大量庫存需要去”?縣城樓市的現(xiàn)狀究竟如何?
1、棚改貨幣化推動縣城加速去庫存
“一座典型的三線城市,其特征往往是人口流出、經(jīng)濟增速一般。但即使在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟形勢一般的背景之下,這類城市卻在2017年的房地產(chǎn)市場逆市上揚。”在浙商證券報告中,明確提出了近年我國三線城市樓市的“不平衡”現(xiàn)象。
在其看來,“棚改”是促成三線城市房地產(chǎn)發(fā)展的最重要因素。
廣發(fā)證券在最新研報中提供了一組數(shù)據(jù),由于棚改貨幣化超預(yù)期增長,預(yù)計將使2018年全國房地產(chǎn)銷售面積增長3115萬平方米,將這一面積的增速上調(diào)至“-2%”。
數(shù)據(jù)顯示,截至2017年底,全國樓市庫存去化了1.5億平方米,三四線城市成為明顯的“主力選手”,且去化以住宅為主。
以湖北省荊州市為例,盡管該市經(jīng)濟與人口并未呈現(xiàn)良好的增長態(tài)勢,但由于推行大規(guī)模的棚改貨幣化安置,在消除庫存的同時盤活了當(dāng)?shù)氐馁彿啃枨螅诙潭虄扇陜?nèi)實現(xiàn)了樓市庫存的快速去化。
數(shù)據(jù)顯示,2017年下半年,荊州城區(qū)商品房庫存下降至150萬平方米左右,庫存去化周期僅5個月左右。同時,荊州市的在售商品房銷售均價在1萬元/平方米左右,相較2015年不到6000元/平方米的銷售均價,兩年間實現(xiàn)了明顯的量價齊升。
同樣,中指院的調(diào)研報告顯示,湖北黃岡市的黃州區(qū),在實施棚改貨幣化安置后,積極引導(dǎo)房源入庫、購房優(yōu)惠,居民置業(yè)熱情高漲,2017年商品住宅共成交1.1萬套,同比增長19.4%,銷售面積137萬平方米,同比增長23.3%。庫存面積快速縮減至76萬平方米,庫存消化時間約6.6個月。
告別“庫存”時代的還有浙江省寧波奉化。2015年前,寧波奉化市場需求不濟、庫存高企,自2016~2017年的大規(guī)模棚改衍生出大量的拆遷剛需群體,占比超過整個市場購房群體的一半,推動了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的回暖。
浙商證券就直言,“三四線城市從2015年以來,樓市快速的根本原因并非經(jīng)濟和人口的帶動,而是棚改貨幣化安置。”
“大部分三四五線城市,由于歷史原因過度依賴第一產(chǎn)業(yè),并導(dǎo)致城鎮(zhèn)化率過低,這是提振本地購房需求的最大阻力。棚改貨幣化安置則是解決這一矛盾的優(yōu)選,能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)投資更加充分向購房需求端進行正向傳導(dǎo)?!闭闵套C券認為。
2、城鎮(zhèn)化之下的返鄉(xiāng)潮:小城樓市的第二導(dǎo)火索
但棚改貨幣化安置背后的動力是什么?是城鎮(zhèn)化率不斷提升帶來的需要。
安居客首席房地產(chǎn)分析師張波告訴媒體記者,目前縣城樓市主要受兩方面影響,其一為政策紅利,即貸款及首付政策、利率優(yōu)惠、購房補貼、稅費減免等;二是周邊大中型城市的輻射,部分經(jīng)濟實力強勁的三四線城市,不僅能吸附縣城的人口,也會稀釋縣城的購買力。
而中國城鎮(zhèn)化促使農(nóng)村人口不斷向城市轉(zhuǎn)移,小城鎮(zhèn)和縣城人口向大中城市轉(zhuǎn)移。在這樣的背景之下,當(dāng)城市房價差距日漸拉大、一二線城市調(diào)控政策不放松,返鄉(xiāng)置業(yè)購房需求增長明顯。
浙商證券研究指出,前幾年四五線城市主要因為庫存高企致房價滯漲,許多外流人口返鄉(xiāng)時不看好房產(chǎn)的價值,更多在距離三四線城市不遠的省會級城市置業(yè)。但近兩年由于大城市房價上漲,這些三四線城市的房價優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)出來,伴隨城市基本建設(shè)的提升,看好區(qū)域未來房價上漲潛力,越來越多的外流人口選擇返鄉(xiāng)置業(yè),改善家人的居住環(huán)境。
安居客春節(jié)期間返鄉(xiāng)置業(yè)調(diào)研結(jié)果顯示,超過六成人認為家鄉(xiāng)最大的變化是房價變高。“這也是為何在2018年春節(jié),三四線城市出現(xiàn)了明顯的返鄉(xiāng)購房熱潮?!睆埐ㄖ毖?。
3、縣城小漲易大漲難剛需族需理性
基于上述各項因素的推動,張波告訴媒體記者,縣城樓市雖然大漲難現(xiàn),但小漲會持續(xù)出現(xiàn)。
為何還會繼續(xù)小漲?張波認為,2018年到2020年3年棚改仍然有1500萬套房的目標(biāo),在這樣的大背景下,全國縣城整體的購房需求量還將維持高位。
新城控股高級副總裁歐陽捷也告訴媒體記者,2018年一二線城市將繼續(xù)因供應(yīng)不足而銷售下滑,三四線這一波庫存已經(jīng)消化得差不多,樓市需要靠弱三四線及縣城棚改貨幣化拉動。
不可否認的是,縣城購房群體包括本縣居民購房需求、農(nóng)民工返縣置業(yè)需求、村民進城購房,以及棚改驅(qū)動購房需求的釋放,其中農(nóng)民工回縣城買房是去庫存較大的潛力點。
據(jù)“十三五”規(guī)劃,到2020年我國常住人口城鎮(zhèn)化率將達到60%,這意味著還將有近7000萬農(nóng)村人口向市民轉(zhuǎn)化。
浙商證券報告認為,隨著一二線城市調(diào)控的深化,農(nóng)民工在工作地的買房意愿可能明顯降低,而返鄉(xiāng)置業(yè)的比例和意愿將進一步提高,農(nóng)民工回縣城的置業(yè)需求是縣級城市樓市發(fā)展的重要潛力。
但為何大漲難?張波指出,經(jīng)過兩年棚改加速去庫存,絕大部分縣城的房價已經(jīng)歷了一波明顯的上調(diào)。雖然2018年的棚改目標(biāo)還有580萬套之多,但可以肯定的是縣城房價的上漲預(yù)期已經(jīng)偏弱。
但不排除部分前期房價偏低縣城出現(xiàn)補漲,或品牌房企入駐帶動區(qū)域房價提升??傮w來看,縣城房價在棚改的大背景下仍有上漲動力,但動力已然偏弱。
張波建議,期待房價下跌后再買房對剛需族來說并不是一個好選擇,建議2018年選擇適合自己的項目入手。
另外,對政府而言,在鼓勵農(nóng)民工回縣買房的時候,也要做好供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。例如在新建住宅周邊增加教育、醫(yī)療等公共服務(wù)供給,并針對農(nóng)民工購房給予更為優(yōu)惠的信貸政策,讓未來他們不但房子在縣里,更能在城市安家立業(yè),樂享幸福生活。想獲取更多財經(jīng)資訊,請關(guān)注財經(jīng)365!