財(cái)經(jīng)365訊（編輯 錢多多）2018年3月5日工作報(bào)告中，對(duì)2018年工作的建議第九條中提到：提高保障和改善民生水平。要在發(fā)展基礎(chǔ)上多辦利民實(shí)事、多解民生難事，兜牢民生底線，不斷提升人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。
本文由元立方金服，首家PPP模式互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)獨(dú)家為您提供，專注于政府市政建設(shè)項(xiàng)目投資，為服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)力量。
關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的論述內(nèi)容，元立方金服研究員整理如下：更好解決群眾住房問(wèn)題。啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，今年開(kāi)工580萬(wàn)套。加大公租房保障力度，對(duì)低收入住房困難家庭要應(yīng)保盡保，將符合條件的新就業(yè)無(wú)房職工、外來(lái)務(wù)工人員納入保障范圍。堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。支持居民自住購(gòu)房需求，培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實(shí)現(xiàn)安居宜居。
另外，元立方金服研究員總結(jié)今年經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的改革重點(diǎn)和亮點(diǎn)主要有三個(gè)：一是國(guó)企改革，重點(diǎn)在電力、石油天然氣、鐵路等領(lǐng)域發(fā)力，加大戰(zhàn)略重組、破產(chǎn)清算等處置“僵尸企業(yè)”的改革力度。二是鄉(xiāng)村振興，聚焦農(nóng)村“三權(quán)”分置制度改革，主要是宅基地的“三權(quán)分置”制度。三是房地產(chǎn)市場(chǎng)，主要是建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。
元立方金服研究員認(rèn)為，而要研究中國(guó)經(jīng)濟(jì)，就離不開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)的分析。從去年開(kāi)始，市場(chǎng)就對(duì)房?jī)r(jià)比較謹(jǐn)慎。房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期行政調(diào)控以及長(zhǎng)效機(jī)制預(yù)期影響下，暫時(shí)止住其過(guò)熱勢(shì)頭。而接下來(lái)，對(duì)于18年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)有哪些方面政策出臺(tái)，房產(chǎn)調(diào)控的導(dǎo)向又將會(huì)何去何從?
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控現(xiàn)狀
元立方金服研究員認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控勢(shì)在必行。在短期行政調(diào)控手段的影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)初見(jiàn)成效：
(一)多地房貸利率出現(xiàn)上揚(yáng)
今年開(kāi)春后，多地房貸利率出現(xiàn)上揚(yáng)。針對(duì)首套房貸利率，北京多數(shù)銀行仍在維持最低為基準(zhǔn)利率1.05倍的利率水平，但有業(yè)內(nèi)人士直言，能夠拿到1.05倍利率的剛需人群并不多，執(zhí)行最普遍的利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍。另外一個(gè)消息，中信銀行 確認(rèn)，暫停北京地區(qū)200萬(wàn)元以上個(gè)人房屋抵押貸款。這些消息傳遞出的信號(hào)是，今年樓市調(diào)控的基調(diào)仍將以“從嚴(yán)”為主。
(二)房企資金承壓，土地市場(chǎng)流標(biāo)頻現(xiàn)
從近兩個(gè)月的土地市場(chǎng)看，北京、南京等城市已有多宗土地出現(xiàn)流標(biāo)或者底價(jià)成交。數(shù)據(jù)顯示，2018年以來(lái)，一線城市等熱點(diǎn)城市土地溢價(jià)率維持在10%左右，明顯低于2015-17年平均30%的溢價(jià)率。同時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)從緊的調(diào)控政策，企業(yè)普遍面臨資金壓力，以往高價(jià)搶地的現(xiàn)象正在迅速減少。
(三)房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存不斷走低
從統(tǒng)計(jì)局官方數(shù)據(jù)來(lái)看，截止17年末，全國(guó)商品房待售面積降至5.89億平米，同比下降15.3%，比16年高點(diǎn)的7.4億平米減少了20%，目前的庫(kù)存已經(jīng)回到14年末水平。其中商品住宅待售面積降至3億平米，同比下降25%，比16年高點(diǎn)的4.7億平米減少34%，已經(jīng)降至13年末水平。
(四)去杠桿收貨幣，舉債下滑，房?jī)r(jià)受挑戰(zhàn)
去杠桿收貨幣，舉債下滑是房?jī)r(jià)最大的挑戰(zhàn)。在過(guò)去的10年，中國(guó)的地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了三輪繁榮周期，中國(guó)房?jī)r(jià)在09-10年、12-13年、16-17年經(jīng)歷過(guò)三輪大漲，恰好對(duì)應(yīng)中國(guó)企業(yè)、政府和居民的三輪舉債。而在三輪加杠桿之后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的總債務(wù)率水平已經(jīng)比08年翻番，接近美國(guó)金融危機(jī)前的水平，不得不開(kāi)始去杠桿。而去杠桿就意味著收縮貨幣，央行已經(jīng)在年初警告大家、未來(lái)貨幣低增將是新常態(tài)。
二、樓市長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)將提速，行政調(diào)控手段有望漸退
房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期調(diào)控達(dá)到預(yù)期效果后，元立方金服研究員認(rèn)為，預(yù)計(jì)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)將提速，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展將成為政策要義。房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)長(zhǎng)短結(jié)合，短期行政調(diào)控手段逐漸退出，長(zhǎng)期市場(chǎng)化機(jī)制會(huì)逐步建立。在土地上，預(yù)計(jì)今年供地形式會(huì)更加多元化。以盤(pán)活存量土地為目標(biāo)，企業(yè)、農(nóng)村集體用地會(huì)更加靈活地推向市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)土地和住房的多主體供應(yīng)。
目前關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制政策導(dǎo)向的要點(diǎn)，元立方金服研究員認(rèn)為主要包括三個(gè)方面：一建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu);二征收房地產(chǎn)稅;三實(shí)現(xiàn)“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”。下面逐一解讀：
(一)住宅政策性金融機(jī)構(gòu)建立
元立方金服研究員認(rèn)為，由于住房本身所具有的外部性和公共產(chǎn)品等特性，住房市場(chǎng)又存在不完全競(jìng)爭(zhēng)，再加上以低收入者為主體的特殊階層很難通過(guò)以效率為主市場(chǎng)機(jī)制來(lái)解決自身的住房問(wèn)題。以上種種就決定了低收入居民住房問(wèn)題難以依靠市場(chǎng)來(lái)解決。中低收入群體只有借于助政府的幫助與支持，才能夠解決其住房問(wèn)題或改善居住條件。
2013年11月初，明確提出：“研究建立城市基礎(chǔ)設(shè)施、住宅政策性金融機(jī)構(gòu)”。元立方金服研究員認(rèn)為，這意味著，建立住宅政策性金融機(jī)構(gòu)的大政方針早已明確，接下來(lái)就是如何具體安排和實(shí)施的問(wèn)題。
2015年，時(shí)任住建部高官?gòu)埰涔馓岢龀闪ⅰ皣?guó)家住房銀行”的條件已經(jīng)成熟，被視為中國(guó)版“兩房”臨近。
國(guó)家發(fā)改委將加快住房制度改革。2018年將發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，特別是長(zhǎng)期租賃。同時(shí)，將研究設(shè)立國(guó)家住宅政策性金融機(jī)構(gòu)。
國(guó)家信息中心經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)部提出，無(wú)論從建立保障性住房長(zhǎng)期穩(wěn)定、成本低廉的建設(shè)資金等角度來(lái)看，還是從厘清商業(yè)性住房金融和政策性住房金融的邊界，保持住房金融體系穩(wěn)定來(lái)看，抑或從我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨調(diào)整，未來(lái)將進(jìn)入“新常態(tài)”發(fā)展階段來(lái)看，建立政策性住房金融系統(tǒng)都是非常急迫的改革事項(xiàng)。
(二)房地產(chǎn)稅收政策的頒布
在剛剛結(jié)束的新聞發(fā)布會(huì)上，大會(huì)發(fā)言人張業(yè)遂就房產(chǎn)稅問(wèn)題回答記者提問(wèn)，稱房地產(chǎn)稅立法由全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工作委員會(huì)和財(cái)政部牽頭組織起草。目前正在加快起草完善法律草案重要問(wèn)題的論證、內(nèi)部征求意見(jiàn)等工作，爭(zhēng)取早日完成提請(qǐng)常委會(huì)初次審議的準(zhǔn)備工作。
如果說(shuō)之前各界對(duì)于“要不要征收房地產(chǎn)稅”還有爭(zhēng)議的話，元立方金服研究員認(rèn)為，那么這次大會(huì)發(fā)言人無(wú)疑是釋放了鮮明的信號(hào)——征收房地產(chǎn)稅，已經(jīng)是確鑿無(wú)疑的方向?，F(xiàn)在輿論最關(guān)心的問(wèn)題已變?yōu)?，什么時(shí)候收，以什么方式收。
國(guó)際上的房地產(chǎn)稅，是針對(duì)所有房屋的普遍征收，而此前重慶、上海則是針對(duì)一部分房屋征收。兩種不同的征收方面，所面臨的困難和所產(chǎn)生的影響截然不同。我們國(guó)家最終會(huì)采取哪一條路，需要綜合評(píng)估各方訴求和利益，而不能關(guān)起門(mén)來(lái)輕下決斷。今后我們國(guó)家的房地產(chǎn)稅怎么收，元立方金服研究員認(rèn)為還是存在非常多的討論空間。
但有一點(diǎn)是需要我們注意的，即使短時(shí)間內(nèi)，房產(chǎn)稅的實(shí)行還不夠現(xiàn)實(shí)，但這種政策面的預(yù)期，著實(shí)向我們透露了國(guó)家調(diào)控房市的堅(jiān)決態(tài)度。
(三)租售同權(quán)制度的執(zhí)行
元立方金服研究員認(rèn)為，房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)釋放需要長(zhǎng)期的過(guò)程逐步推進(jìn)，比如建立租購(gòu)并舉住房制度就需要比較長(zhǎng)的過(guò)程，這需要立法方面的措施。
“購(gòu)租并舉”4個(gè)字在2015年便已現(xiàn)身，但之前還是一個(gè)只停留在文件中的表述的話，如今“租購(gòu)并舉”已經(jīng)由“將來(lái)時(shí)”變?yōu)椤斑M(jìn)行時(shí)”，并正在開(kāi)始加速度。
2017年7月，住建部等9部委在《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》中要求，多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)。“建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)”就是其中一項(xiàng)措施。
2017年8月28日上午，國(guó)土資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部共同發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》。該《方案》提出，為增加租賃住房供應(yīng)，緩解住房供需矛盾，構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，國(guó)土資源部會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。
從2017年統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看，政策頒布后，各地政府主導(dǎo)的住房租賃平臺(tái)相繼亮相。8月21日，成都住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)啟動(dòng)試運(yùn)行，截至11月7日，出租房源信息多達(dá)272355條，其中已簽約房源268953條;9月29日，杭州住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)上線試運(yùn)行，一個(gè)月累計(jì)訪問(wèn)量近60萬(wàn)次，累計(jì)掛牌房源37244套;10月19日，廣州推出政府住房租賃平臺(tái)“廣州智慧陽(yáng)光租賃平臺(tái)”;11月1日，由武漢房管局聯(lián)合中國(guó)建設(shè)銀行打造的武漢住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)上線運(yùn)行;成都住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)日前開(kāi)始試運(yùn)行，并首次公布一批房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人黑名單。
由“購(gòu)房”、“炒房”到“租房”，一方面在消除房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)屬性，同時(shí)也是對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存的盤(pán)活，改善民生的重大舉措。
相應(yīng)的，資本都是有逐利效應(yīng)的，在國(guó)家政策的打壓下，元立方金服研究員認(rèn)為，房市資金必然產(chǎn)生一定的擠出效應(yīng)，缺少了流動(dòng)性的市場(chǎng)，必然投資的熱情也會(huì)逐漸消退。
結(jié)語(yǔ)
從當(dāng)前的發(fā)展情況來(lái)看，元立方金服研究員認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在是有泡沫的，尤其是在一二線城市。而決策層是不希望泡沫繼續(xù)擴(kuò)大，但是也不希望現(xiàn)有的泡沫破裂。
那么這就需要短期行政手段讓樓市暫時(shí)凍起來(lái)，等著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展節(jié)奏，人們的收入節(jié)奏跟上房?jī)r(jià)的水平，從而減少泡沫的程度;另一方面，樓市的泡沫目前集中在買賣市場(chǎng)，而非租賃市場(chǎng)，決策層是希望能夠通過(guò)同屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的租賃市場(chǎng)來(lái)分擔(dān)買賣市場(chǎng)的負(fù)擔(dān)，從需求的角度化解樓市的過(guò)熱需求，從而建立起長(zhǎng)效機(jī)制。進(jìn)一步緩解長(zhǎng)期樓市泡沫的可能發(fā)展速度。
所以，元立方金服研究員認(rèn)為，單純的“炒房”熱潮開(kāi)始逐漸消退。如何化解房市的高庫(kù)存，提升經(jīng)濟(jì)發(fā)展質(zhì)量，才是接下來(lái)的投資主題。想獲取更多財(cái)經(jīng)資訊，請(qǐng)關(guān)注財(cái)經(jīng)365！