財(cái)經(jīng)365訊（編輯 錢(qián)多多）二手房交易過(guò)程繁雜，看房階段開(kāi)始，到付定金、辦貸款、最后交易，風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在。因此小編整理了一下2018購(gòu)買(mǎi)二手房的應(yīng)該注意的問(wèn)題。
下面是簡(jiǎn)單的購(gòu)買(mǎi)二手房流程，有貸款的流程，一次性付清的到第五步就結(jié)束了：
步驟一、上網(wǎng)或去中介查看房源信息
步驟二、實(shí)地考察看房，確定購(gòu)房意向
步驟三、產(chǎn)權(quán)調(diào)查、和房主商議合同細(xì)節(jié)
步驟四、簽訂買(mǎi)賣(mài)合同
步驟五、辦理貸款手續(xù)、支付首款
步驟六、產(chǎn)權(quán)(房產(chǎn)、地產(chǎn))過(guò)戶(hù)，房屋交割
步驟七、領(lǐng)房產(chǎn)證(賣(mài)方收到銀行貸款)、交易完成每月還貸
現(xiàn)在主要來(lái)說(shuō)說(shuō)購(gòu)買(mǎi)二手房的注意事項(xiàng)：(上面每個(gè)步驟需要注意的地方)
一、去正規(guī)的網(wǎng)站和中介(步驟一的)：
如果買(mǎi)二手房有中介參與，要找相對(duì)大的、知名的經(jīng)紀(jì)人門(mén)店。中介的收費(fèi)、服務(wù)情況要先問(wèn)清。
其次，還要和中介談好：中介費(fèi)的付款時(shí)間。一般來(lái)說(shuō)是簽完合同付一部分，過(guò)戶(hù)后付一部分，避免太早付完錢(qián)，中介就不管事了。付完記得要發(fā)票。
中介如果提供貸款服務(wù)，慎重考慮。貸款之類(lèi)的問(wèn)題，別怕麻煩，可以自己去銀行辦理。
二、實(shí)地考察房屋情況(步驟二的)：
1、房屋自身建筑情況
如房屋戶(hù)型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、配送的家具等，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問(wèn)題。
2、房屋周邊狀況
如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、物業(yè)管理、街道居委會(huì)等。
三、看房子產(chǎn)權(quán)是否清晰(步驟三的)：
1、看房產(chǎn)證，看以下幾點(diǎn)：
(1)有沒(méi)有房產(chǎn)證。沒(méi)有的直接PASS
沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋，一般是房主將其抵押或轉(zhuǎn)賣(mài)。
有的房主會(huì)說(shuō)：你給我錢(qián)，我就能把房產(chǎn)證贖回，再給你。
讓他OUT!讓他借錢(qián)把證贖回，再找你。(我會(huì)告訴你，我們這80年代有個(gè)騙子，用沒(méi)證的房子同時(shí)賣(mài)給3個(gè)傻瓜的故事嗎?)除非非常非常非常非常非常中意，不買(mǎi)就會(huì)死的房子，不然只選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。
(2)看房主是誰(shuí)
賣(mài)方必須是房主，對(duì)他的房產(chǎn)證和身份證，看身份證號(hào)是否一致(當(dāng)然先要看看是不是假的，多半不會(huì))。
有些房屋有好多個(gè)共有人，如夫妻共有的、繼承人共有的，那你就要和全部共有人簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。只和其中一個(gè)或是幾個(gè)簽的無(wú)效。
(3)看房屋有沒(méi)正在貸款
有的房子貸款買(mǎi)的，房產(chǎn)證并沒(méi)被銀行收走，但房產(chǎn)證上應(yīng)該都有注明，看清楚。
2、看土地證
比如有些地方郊區(qū)房子土地的使用性質(zhì)，有一種情況是劃撥地，劃撥地政府可無(wú)償收回，這種情況就要注意，土地證上有注明“出讓”的，就是出讓地，就對(duì)房屋享有較完整的權(quán)利。
劃撥地的房，能無(wú)限期使用(政府不收回的話)，但不能出售。要出售就要繳納土地出讓金，變?yōu)槌鲎尩兀褂媚晗?0年，這時(shí)就和商品房差不多了。一般土地出讓金由賣(mài)家交，但賣(mài)家通常會(huì)把這塊算到房?jī)r(jià)里，由買(mǎi)家承擔(dān)。
還有國(guó)人都懂的70年年限，如果運(yùn)氣好，碰到個(gè)40、50甚至60年的老房子，要先了解怎么去處理......至于怎么處理?小編也沒(méi)碰過(guò)這種情況，建議到房管局咨詢(xún)。
3、去房管局核實(shí)以上情況
賣(mài)家手上的證件等大型可以隱瞞做手腳，怎么辦?去房管局看看吧。
順便弄清楚你看上的二手房是不是房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房、單位房屋。這些住房，在轉(zhuǎn)讓時(shí)有一定限制，要避免買(mǎi)賣(mài)合同與政策、法律沖突。
再順便問(wèn)問(wèn)六七十歲的房子怎么處理。
4、看房子是否在租
原房主A，2014年1月把房子租給一個(gè)哥們B，租期2年，就是租到2015年12月。
你今天2014年4月30日，和原房主A房屋交易成功，你給了他幾十、百來(lái)萬(wàn)，高高興興的拿到房產(chǎn)證。然后想搬家......等下，B哥不讓你進(jìn)，他且住著呢。
反了他了!他有權(quán)利嗎???
還真的有!因?yàn)槲覈?guó)認(rèn)可“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，也就是說(shuō)房屋買(mǎi)賣(mài)合同不能對(duì)抗在先成立的租賃合同。
怎么辦?
買(mǎi)之前，讓A哥先把B哥協(xié)調(diào)處理好般走了，再來(lái)和你談!做人要專(zhuān)一不是!!
5、近期是否會(huì)拆遷
如果會(huì)，不要告訴別人，買(mǎi)吧!連鄰居幾棟都買(mǎi)了吧，現(xiàn)在我們這有拆有賺。
當(dāng)然要根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r處理，假如某地拆遷，房主會(huì)虧的話，所以要先了解清楚。
四、交易前要注意的問(wèn)題(也是步驟三的)：
1、看二手房的物管費(fèi)用是否拖欠：
一部分房主在賣(mài)房子時(shí)，有些費(fèi)用長(zhǎng)期拖欠，甚至已經(jīng)欠下數(shù)目不小的費(fèi)用。如果你不知情就買(mǎi)了，那就等著全部承擔(dān)這些費(fèi)用吧。那么哪些費(fèi)用要注意????
(1)水費(fèi)。
要問(wèn)賣(mài)家是否已付清水費(fèi)，可以向他要交房日上個(gè)月份已繳納的水費(fèi)賬單收據(jù)。
(2)電費(fèi)。
不像水費(fèi)那么簡(jiǎn)單。除了向他要交房日上個(gè)月份已繳納的電費(fèi)賬單收據(jù)，你最好親自查一下電表有否移動(dòng)、改裝、走表是否正常等(小編有聽(tīng)中介的人說(shuō)過(guò)，原房主改裝過(guò)電表，新房主被罰款的故事)，不過(guò)不是專(zhuān)業(yè)人士不是很容易看的懂，怎么辦?帶個(gè)看的懂的朋友一起看房吧。
(3)煤氣費(fèi)。
同上，這些都要辦好過(guò)戶(hù)。北方好像還有暖氣費(fèi)，我們沒(méi)有，就寫(xiě)一起了。
(4)電話、寬帶、有線電視等。
一般讓原房主遷走，把自己原來(lái)的號(hào)碼遷來(lái)。
(5)物業(yè)相關(guān)費(fèi)用。
去物業(yè)公司問(wèn)，有沒(méi)欠啥錢(qián)，還有過(guò)戶(hù)什么的。
2、注意遷移戶(hù)口問(wèn)題。
有時(shí)候買(mǎi)二手房，就是為了孩子就近讀書(shū)問(wèn)題，給孩子上戶(hù)口很重要。如果賣(mài)家的戶(hù)口沒(méi)有及時(shí)遷出，我們的戶(hù)口也遷不進(jìn)來(lái)，就會(huì)發(fā)生糾紛。目的沒(méi)達(dá)到，那房子都等于白買(mǎi)(這種事，小編真還聽(tīng)過(guò)不少)。
因此，買(mǎi)房前可到相關(guān)部門(mén)(街道、居委會(huì)、派出所之類(lèi))查閱賣(mài)家的戶(hù)口是否已經(jīng)遷出。如果賣(mài)家戶(hù)口要在交房后才能遷，就一定要與賣(mài)家就此問(wèn)題在合同里講清楚。
五、簽訂合同時(shí)的注意事項(xiàng)(步驟四的)：
01、合同的建立：
房管局大多會(huì)提供二手房買(mǎi)賣(mài)合同范本并要求交易雙方使用，可以直接拿來(lái)在范本的基礎(chǔ)上做改動(dòng)，民間合同多由賣(mài)方提供。買(mǎi)房就要注意，賣(mài)方做了哪些改動(dòng)，提出自己的意見(jiàn)看法，以達(dá)成最后的統(tǒng)一。
02、約定付房款：
一般有一次性付款或者按揭付款兩種方式。憑自身實(shí)力選擇。(小編建議，就算有實(shí)力，也請(qǐng)選后者。為什么?房貸利息低唄!知道民間借貸利息是房貸的幾倍?當(dāng)然，前提是你能夠找到銀行放款，現(xiàn)在銀行的房貸放款周期不是一般的長(zhǎng)。)03
確定交房細(xì)節(jié)：
(1)交房的時(shí)間和條件
時(shí)間好辦，條件可以提哪些?
比如賣(mài)方要負(fù)責(zé)清空房間，整理干凈等(想想看：開(kāi)門(mén)，一個(gè)堆滿垃圾的屋子)。
(2)物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等
上面說(shuō)過(guò)了，要他提供最后一個(gè)月的繳費(fèi)證明。
(3)過(guò)戶(hù)
①時(shí)間：確定到房管局辦理買(mǎi)賣(mài)合同登記和過(guò)戶(hù)的時(shí)間。
?、谫M(fèi)用：過(guò)戶(hù)所涉稅收和費(fèi)用誰(shuí)出。這些要在合同里訂好。
PS：二手房交易稅費(fèi)
包括營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、契稅、教育費(fèi)附加等。
其中比較大塊的是營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅三項(xiàng)，(其余幾項(xiàng)都很少一般就是幾百塊錢(qián))。
“交易稅費(fèi)由乙方承擔(dān)”是合同中的常見(jiàn)陷阱，一般來(lái)說(shuō)營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅由賣(mài)方負(fù)責(zé)，買(mǎi)方負(fù)責(zé)契稅。
前幾年都是賣(mài)方市場(chǎng)，不少買(mǎi)方為了搶房，都主動(dòng)承擔(dān)了所有稅費(fèi)，現(xiàn)在房?jī)r(jià)沒(méi)那么夸張了，才會(huì)開(kāi)始注意具體誰(shuí)負(fù)責(zé)。
還有一種情況是，事先談好，以房?jī)r(jià)讓利為條件，乙方可以同意在合同里寫(xiě)交易稅費(fèi)由乙方承擔(dān)，同時(shí)房?jī)r(jià)低了稅費(fèi)也可以少交幾百塊。
?、凵献C的人數(shù)：房產(chǎn)證上要寫(xiě)幾個(gè)人的名字?老婆、孩子的如果要加，現(xiàn)在就一起寫(xiě)上，以后再加，麻煩的很。
?、軕?hù)口遷出：上一大點(diǎn)的最后一個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在就訂好賣(mài)方戶(hù)口遷出的時(shí)限。
04、明確違約責(zé)任：
這事真常有，如果合同簽完，原房主A哥突然發(fā)現(xiàn)：我去，房?jī)r(jià)飆升了!!!!要你退房了。咋辦?現(xiàn)在就先明確違約責(zé)任，注意以下幾點(diǎn)：
(1)合同上的時(shí)間必須都是精確的日期，不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。
(2)每項(xiàng)主要義務(wù)都要有一一對(duì)應(yīng)的違約責(zé)任，最好直接定下具體數(shù)額的違約金(但是別定太高，太夸張好像法院也不認(rèn))(3)定下如果違約，賣(mài)方要承擔(dān)買(mǎi)方裝修、搬家之類(lèi)的損失。另外，定下違約方要承擔(dān)守約方主訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等等各種花費(fèi)。
六、對(duì)公環(huán)節(jié)
步驟五之后都是對(duì)公環(huán)節(jié)，只要前面合同訂好，基本沒(méi)太大問(wèn)題。
稍微講一點(diǎn)，有辦貸款的話，會(huì)涉及到房屋評(píng)估。評(píng)估費(fèi)一般是千分五開(kāi)始算，過(guò)百萬(wàn)遞減。如果是商貸，可以自己找評(píng)估公司，評(píng)估費(fèi)還可以進(jìn)一步降低。
最后，記得換鎖。
附：二手房交易流程圖。
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