財(cái)經(jīng)365訊（編輯 錢多多）可以說，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商，肯定世界上最絕頂聰明的人。在中國，現(xiàn)在這群人，不僅最為富有，群體非常巨大，而且也是一群最為絕頂聰明人。對(duì)于這群人，不僅經(jīng)常會(huì)左右著中國的房地產(chǎn)政策，也會(huì)針對(duì)出臺(tái)的房地產(chǎn)政策以千招百式的方式引導(dǎo)政策朝著有利于他們的方向走，讓他們每一次都輕易地賺得盆滿盤滿。最近，政府說要發(fā)展住房租賃市場，房地產(chǎn)開發(fā)商馬上應(yīng)對(duì)，開始建立中國的房地產(chǎn)長租市場。
有報(bào)道，在北京的萬科，對(duì)北京的“翡翠書院”，作為北京首批企業(yè)自持租賃房項(xiàng)目之一，“翡翠書院”公布了長租方案。根據(jù)這個(gè)方案：90㎡三居室月租金1.5萬至1.8萬，180㎡以上的復(fù)式四居室月租金為3萬至4萬。開發(fā)商鼓勵(lì)長租，最長可租賃10年，期間租金不變，但是需一次性付清全部租金。
按照這樣的長租方式，如果租一套90㎡三居室，按1.5萬的月租金計(jì)算，10年租金將達(dá)180萬;按1.8萬算，10年租金就是216萬。如果租一套180㎡的四居室，按照3萬的月租計(jì)算，10年租金將達(dá)到360萬元!但是旁邊的同等位置、同等戶型(90㎡左右)的普通住宅，月租金在6000元上下。
按照萬科這個(gè)長租合約，現(xiàn)在的租房租金是周邊同類住房租金的3倍。那么高于3倍的租房成本，租房者為何還會(huì)進(jìn)入這個(gè)市場，為何不選擇只有三分之一租金同類住房呢?因?yàn)椋凑杖f科的假定，未來住房租金會(huì)不斷上漲，現(xiàn)時(shí)合約把10年的租金鎖定，前幾年租金可能會(huì)比同類租房的租金要高，但隨著住房租金上漲，后幾年萬科項(xiàng)目這類住房的租金會(huì)低于同類住房租金，所以租賃萬科的住房根本上就不會(huì)吃虧，甚至于更為便易。
現(xiàn)在的問題是，萬科這個(gè)長租住房項(xiàng)目的住房租金是不是會(huì)按照假定在10年內(nèi)上漲3倍，租賃者貸款租賃住房無成本。如果這兩種情況不成立，要滿足萬科的假定是不可能的。對(duì)于第一個(gè)假定來說，當(dāng)前不少城市的房價(jià)如之高，租賃住房的租金收入，遠(yuǎn)低于銀行貸款利率，那么未來的住房租賃市場會(huì)多少繁榮，或更多的人更愿意租房而不去購買住房，幾乎是不可能的。如果城市居民更多愿意購買住房而不是租賃住房，那么租房市場要想繁榮幾乎不可能。如果住房租賃市場繁榮不起來，要讓萬科租賃住房在10年內(nèi)上漲3倍，同樣是幾乎不可能。
而且未來的住房租賃市場發(fā)展，最大的動(dòng)力是農(nóng)村集體土地可用于建造長租住房。由于這些農(nóng)村集體土地建造的長租住房，土地成本低，其規(guī)模體量都會(huì)不小，而且城中村的農(nóng)村集體用地更有動(dòng)力開發(fā)長租住房進(jìn)入市場。在這種情況下，租賃住房的價(jià)格只會(huì)下跌而不會(huì)上漲。所以，萬科租賃項(xiàng)目預(yù)期未來10年租金上漲3倍的假定很難成立。
還有，假定萬科的住房租賃項(xiàng)目租金會(huì)上漲3倍能夠成立，假定當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場的性質(zhì)不改變，即是以投資為主導(dǎo)的市場，那就意味著未來10年北京市的住房價(jià)格還會(huì)上漲3倍以上，即讓目前這些項(xiàng)目周邊的住房價(jià)格上漲達(dá)到15萬以上。如果這種情況出現(xiàn)，估計(jì)北京這個(gè)巨大的房地產(chǎn)泡沫早已經(jīng)破滅了。北京房地產(chǎn)泡沫破滅，住房租金要上漲也幾乎是不可能的事情。在上述的任何一種情況下，所有的風(fēng)險(xiǎn)只能夠租房者來承擔(dān)了，房地產(chǎn)開發(fā)商早就把所有的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移了。
因?yàn)?，租賃者在租房時(shí)，要一次交付10年住房租金，如果房者沒有實(shí)力就向銀行貸款，即租賃住房貸款。10年期租賃住房貸款，是房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行合謀的一種金融創(chuàng)新。這種租賃住房貸款的創(chuàng)新最大特征，租賃住房者不僅要承擔(dān)其租賃住房可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)，還得承擔(dān)巨額的租賃住房貸款的融資成本。
因?yàn)椋瑢?duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商，由于租賃住房者在租賃住房時(shí)就得一次繳清其10年的租金，租賃合同簽訂，也就意味著房地產(chǎn)開發(fā)商部分利潤得以實(shí)現(xiàn)，而租賃期結(jié)束，住房又可重新回收到自己手上。即使未來住房的價(jià)格下跌，房地產(chǎn)開發(fā)商早就把一次性獲得的租金覆蓋了這些損失。對(duì)于銀行來說，由于租賃住房抵押，其貸款風(fēng)險(xiǎn)也降到很低的水平，因?yàn)?0年期租金與住房總價(jià)值相比肯定會(huì)低。
有人分析這是一個(gè)對(duì)賭協(xié)議：即未來市場難以預(yù)期，但買賣雙方都希望風(fēng)險(xiǎn)被提前鎖定。如果未來出現(xiàn)嚴(yán)重通脹，租房者肯定是賺的，萬科是虧的;如果國家真的10年如一日讓M2增速控制“真實(shí)GDP”增速的1.5倍以下，讓住房按揭貸款實(shí)際年利率保持在6.5%(相當(dāng)于目前基準(zhǔn)利率上浮33%)以上，那么租房者肯定是虧的，萬科是賺的。但實(shí)際上，并非如此，無論是未來信貸擴(kuò)張的速度如何，或未來是否會(huì)發(fā)生惡性通貨膨脹，都會(huì)對(duì)租賃者不利。如果出現(xiàn)惡性通貨膨脹，利率肯定會(huì)上漲，而利率上漲特別是快速上漲時(shí)，房地產(chǎn)泡沫肯定會(huì)刺破。在這種情況下，10年內(nèi)的住房租金想上漲幾乎是不可能。如果未來通貨膨脹率保持在現(xiàn)有水平，但貨幣政策正?；且环N國際趨勢(shì)，這時(shí)，金融市場的利率同樣會(huì)上升。利率上升，房地產(chǎn)市場的價(jià)格上漲也會(huì)止步?？梢哉f，這個(gè)對(duì)賭協(xié)議并非什么對(duì)賭，而是房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行算得精精的，這種合約把所有的風(fēng)險(xiǎn)都轉(zhuǎn)移到租賃住房的消費(fèi)者手上。這才是問題的實(shí)質(zhì)所在。想獲取更多財(cái)經(jīng)資訊，請(qǐng)關(guān)注財(cái)經(jīng)365！