財經(jīng)365訊（編輯 錢多多）這幾天，萬科翡翠書院的“天價”租金刷新了很多人的三觀。
2015年，180萬在北京五環(huán)外可以全款買一套60平米以下的房子，現(xiàn)在只夠10年租金。
關(guān)于這個事情，現(xiàn)在大家爭論很激烈，贊同的人說180萬可以鎖定十年租金不漲，很劃算;反對的人認為，不管是總價還是月租都太貴了。
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下結(jié)論之前，先來了解一下這個項目的基本情況。
翡翠書院，其實是最近北京很火的“限競房”的項目之一，位于西北五環(huán)。
“限競房”的全稱是“限房價、競地價”，就是土地招拍掛過程中，對擬出讓地塊限定住房套型，限定最高房價，然后讓開發(fā)商向競地價，價高者得。
限定住房套型具體是指，“限競房”項目中小戶型(90平米以下)套數(shù)必須占總套數(shù)70%;限價每個項目不太一樣。
政府推出“限競房”的主要目的是為了平抑房價，用行政手段直接干預(yù)市場，限定房價以后，開發(fā)商想高價拿地就要掂量一下了，也能避免“地王”的出現(xiàn)。
“限競房”并不算保障房體系，只是對開發(fā)商拍地做的競價限制，翡翠書院所屬的海淀永豐地塊，就是被萬科以100%自持競得的。
100%自持，就意味著這個項目只能租，不能賣，也就是說，開發(fā)商想要回本，只能通過收租的方式回款。
以下是萬科當年拿這個地塊的具體信息。
成交總價是59億，85584.572平方米的建設(shè)面積用地，核算每平方米要6.89萬。
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因為拿地成本高，又不能自由定價賣給購房者，萬科只能以高租金的方式回收成本。
按照定價，最小的90平米戶型十年租金起價180萬，合每月1.5萬，180平方米四居室的月租金為3萬至4萬元。
單次租期從3年起步，最長10年，為什么最長定10年，是因為北京此前發(fā)布的《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》中要求，開發(fā)企業(yè)持有土地的對外出租單次租期不得超過10年。
租金支付上，無論租期長短，租戶都需要在房屋交付前一次性付清首個租期內(nèi)的全部租金。
單月最低1.5萬的租金在翡翠書院片區(qū)還是比較貴的。
目前網(wǎng)上可查到的，距離項目最近的，是位于北清路的頤豐莊園，目前的在租價格也是1萬5每月，不過該項目的建筑面積為141平方米。
另外，西北旺的中海楓漣山莊，該項目位于海淀西北旺，臨近軟件園，相比翡翠書院更靠近北京城區(qū)，這里有一套在租的新房，121平方米，單價為8500元每月。
對比周邊項目，或是距離內(nèi)城的項目，翡翠書院在價格上似乎都不占有優(yōu)勢，這個項目為何能租出1.5萬的價格呢?
針對外界質(zhì)疑，昨天(4月18日)，萬科該項目的產(chǎn)品主管張建偉出來回應(yīng)：“我們這個項目定位高品質(zhì)租賃社區(qū)，主要客戶群是周邊海淀多個科技園區(qū)的大量互聯(lián)網(wǎng)科技精英，和市場面上提供給剛需的普通租賃住房并不是同類產(chǎn)品?！?/span>
《證券日報》引述一科技公司資深員工的話稱：“包括騰訊、百度、網(wǎng)易、聯(lián)想、滴滴、華為在內(nèi)，成百上千家互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)都在海淀北邊的幾個科技園里。拿百度來說，他們在海淀這邊總監(jiān)級的員工就有上千人，年薪都在300萬元以上，加上公司給的租房補貼，1.5萬元或者3萬元租一個單位旁邊的高品質(zhì)住宅，對于很多沒有北京購房資格或者缺碼額外房票的互聯(lián)網(wǎng)公司中高層來說，是會考慮的”。
萬科也表示，項目租金相對較高，一方面是翡翠書院為高品質(zhì)全自持項目，目標客戶群主要是周邊的高科技公司精英。
看了這個解釋，感覺也無法反駁，真的是“貧窮限制了我們想象力”，拿300萬年薪的人可能真的不會太在乎180萬10年的租金。
以下是這個項目和中關(guān)村軟件園區(qū)的方位圖，從圖上可以看出，直線距離6.4公里，如果開車可能10公里左右。
從圖上可以看出，右下角的中關(guān)村軟件園區(qū)聚集了百度、甲骨文等大型科技公司的總部。
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萬科在回應(yīng)時還說，其實這個價格并不貴，180萬租10年，客戶可以提前鎖定價格，不用承擔(dān)通貨膨脹帶來的市場租金上漲，且由于租期內(nèi)恒定租金不上漲，越往后實際支付的貨幣成本會大大下降。
另外，長期租賃房還有一個好處，根據(jù)北京租賃住房新政，租房者在相關(guān)機關(guān)辦理手續(xù)后，其子女可在租房區(qū)域接受教育，長租房有利于子女的教育和成長。
但真的是這樣嗎?租房享受教育確實是真的，但長期租賃抵御通脹其實并不合適。
簡單算一筆賬，因為租萬科這個房子至少需要一次性拿出180萬，假設(shè)現(xiàn)在不租房，把180萬放在余額寶或類似的貨幣基金里。
按照目前4.03%的年化收益率計算，180萬一年的利息為72540元，平均到每月是6045元。
然后以每月6000元左右的價格在周邊可以租一個80平米左右的房子。
和180萬一次性租10年相比，這樣的好處是用本金的利息在租房，連續(xù)租幾年后，本金還是在的。
不過，也有人擔(dān)心，房租以后可能會上漲，6000元可能租不到80平米左右的房子。其實解決辦法也有，那時候可以把一部分本金補貼進去。
上面是以余額寶這種收益比較低的產(chǎn)品舉例，如果把180萬放在真融寶，目前一年期利息是8.5%，投資一年就可以獲得153000的利息，平均到每個月為12750元。
每個月付出12750元租房，在北京可選擇的空間太大了。
所以，通過長租的方式抵御通脹并不靠譜，現(xiàn)在市場上能抵御通脹的產(chǎn)品很多。
還有，如果現(xiàn)在有180萬，也可以咬咬牙，從銀行按揭貸款，就能在北京購買一套小面積的房子，住著絕對比租賃房踏實。
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