長(zhǎng)期以來(lái)，許多經(jīng)濟(jì)分析與輿論對(duì)此持肯定態(tài)度。他們認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)繁榮，房?jī)r(jià)上漲，普通家庭高杠桿購(gòu)房，會(huì)嚴(yán)重?cái)D壓普通家庭的消費(fèi)能力。
然而，事實(shí)的真相，或許與大家預(yù)期的不一樣，且看下文分析。
政策上看，房地產(chǎn)被視為刺激消費(fèi)的利器
經(jīng)濟(jì)學(xué)理論和研究關(guān)于房地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)的影響討論較多，普遍認(rèn)為有三種效應(yīng)：
一是擠出效應(yīng)，即高房?jī)r(jià)直接減少了購(gòu)房和租房家庭的可支配收入，從而被迫壓縮非居住性支出；
二是財(cái)富效應(yīng)，即房地產(chǎn)繁榮和房?jī)r(jià)上漲使得住房擁有者財(cái)富增加，即使在不出售住房的情況下也能提高消費(fèi)積極性，另外，一旦住房作為二手房出售后，賣房者持有大量現(xiàn)金也能刺激消費(fèi)；
三是帶動(dòng)效應(yīng)，即新購(gòu)房者購(gòu)房后將帶動(dòng)建材、家電消費(fèi)，刺激居民的整體消費(fèi)。
因此，從理論上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)居民消費(fèi)的正負(fù)兩方面的影響都存在。
從政策上看，房地產(chǎn)市場(chǎng)承擔(dān)了刺激消費(fèi)、拉動(dòng)內(nèi)需的重要工具角色，這一政策起源要追溯到1997年亞洲金融危機(jī)。
當(dāng)時(shí)，人民幣匯率不貶值的承諾使得出口大幅衰退，刺激消費(fèi)、拉動(dòng)內(nèi)需成為當(dāng)年“保8”的重要政策目標(biāo)，而住房貨幣化改革與高校擴(kuò)招成為當(dāng)年刺激居民消費(fèi)的兩大重要舉措。
1998年7月，國(guó)務(wù)院頒布《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》（簡(jiǎn)稱“23號(hào)”文件），明確提出“促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)”，啟動(dòng)了取消福利分房為核心的住房改革，也拉開了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)黃金二十年的大幕。
數(shù)據(jù)上看，房地產(chǎn)對(duì)居民消費(fèi)有何影響？
在此，我們用社會(huì)消費(fèi)品零售總額代表居民消費(fèi)的整體水平，商品房銷售面積代表房地產(chǎn)的景氣水平。
從下圖可以看出，2010年以來(lái)，全國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速單邊下行，但商品房銷售面積卻經(jīng)歷了兩個(gè)明顯的上漲和下跌周期。
可見，房地產(chǎn)景氣周期與居民整體消費(fèi)水平的相關(guān)性并不顯著。更進(jìn)一步的數(shù)據(jù)表明，社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長(zhǎng)速度與居民人均可支配收入的相關(guān)性，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于與房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)性。
盡管從整體上看，房地產(chǎn)周期與整體消費(fèi)水平?jīng)]有明顯的相關(guān)關(guān)系，但是就各大類消費(fèi)而言，仍然存在一定的相關(guān)關(guān)系。
第一種是正相關(guān)，如家具類、家用電器和音響器材類、建筑及裝潢材料類，這三類作為住房銷售后的衍生性消費(fèi)需求，和房地產(chǎn)銷售增速存在明顯的正相關(guān)，但二者有2-6個(gè)月的滯后期，這正是購(gòu)房后裝修的時(shí)間段（參見下圖）。
第二種是幾乎不相關(guān)，如糧油、食品類和服裝鞋帽類消費(fèi)，這些消費(fèi)作為必需品消費(fèi)，受房地產(chǎn)周期的影響較小。
更為重要的是，隨著居民收入水平不斷提高產(chǎn)生了消費(fèi)升級(jí)效應(yīng)，此類消費(fèi)增速不斷放緩，在總消費(fèi)中的占比也逐年降低（參見下圖），受居民購(gòu)房支出的影響并不大。
第三種是負(fù)相關(guān)，典型消費(fèi)如汽車類消費(fèi)，一般情況下，在面臨較大的財(cái)務(wù)硬約束條件下，購(gòu)房者買房后推遲購(gòu)車的可能性較大，一個(gè)合理的解釋是汽車類消費(fèi)屬于非必需的享受型消費(fèi)，在房地產(chǎn)周期上行時(shí)將可能面臨一定的擠出效應(yīng)，這在2013年和2016-2017年房地產(chǎn)景氣周期中體現(xiàn)得尤為明顯（參見下圖）。
更進(jìn)一步分析，從不同地區(qū)來(lái)看房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)居民消費(fèi)的影響，安信證券的研究報(bào)告表明，2017年各省市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速和商品房銷售額增速，存在較為明顯的正相關(guān)關(guān)系。
北京、上海等區(qū)域，受高基數(shù)以及嚴(yán)厲調(diào)控影響，2017年商品住宅銷售增速大幅負(fù)增長(zhǎng)，與此同時(shí)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速也顯著低于全國(guó)平均水平；海南、陜西、云南等省份，商品房銷售額與社會(huì)消費(fèi)品零售總額均同步快速增長(zhǎng)。
雖然影響不同省市消費(fèi)增長(zhǎng)的因素較為復(fù)雜，但購(gòu)房帶動(dòng)了家電和建材方面的支出，并最終提振了居民消費(fèi)；又或者，售房家庭的消費(fèi)增長(zhǎng)更加強(qiáng)勁，抵消了購(gòu)房家庭的消費(fèi)萎縮等。
總之，從數(shù)據(jù)上看，房?jī)r(jià)上漲和購(gòu)房開支的增長(zhǎng)，對(duì)居民消費(fèi)活動(dòng)的抑制可能是十分有限的，許多人擔(dān)憂的購(gòu)房開支上升對(duì)居民消費(fèi)的擠出效應(yīng)并不明顯。相反，房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)，以及購(gòu)房帶動(dòng)家電和建材支出等消費(fèi)擴(kuò)張效應(yīng)可能還要更顯著一些。
其實(shí)，房地產(chǎn)與居民消費(fèi)高度正相關(guān)
為了論證房?jī)r(jià)與消費(fèi)之間的關(guān)系，我們?cè)賮?lái)看房地產(chǎn)市場(chǎng)較為成熟的美國(guó)經(jīng)驗(yàn)。在此，我們用全美住宅建筑商協(xié)會(huì)（NAHB）住房市場(chǎng)指數(shù)（HMI）來(lái)表示美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣水平，該指數(shù)通過(guò)900家住宅建筑商進(jìn)行調(diào)查而獲得，代表全美住宅房屋銷售和未來(lái)住宅建筑預(yù)測(cè)。
從下圖可看出，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣水平與消費(fèi)者信心指數(shù)幾乎呈現(xiàn)完全同步的走勢(shì)。可見，房地產(chǎn)繁榮和居民購(gòu)房支出增加對(duì)居民消費(fèi)會(huì)產(chǎn)生明顯的擠出效應(yīng)，這在美國(guó)市場(chǎng)也難以找到證據(jù)。
綜合來(lái)看，一些觀點(diǎn)擔(dān)心的居民購(gòu)房支出增加對(duì)居民其他消費(fèi)支出的擠出效應(yīng)，并不如預(yù)期的那么顯著。相反，不同省市的數(shù)據(jù)、各大類消費(fèi)的行業(yè)數(shù)據(jù)均表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的財(cái)富效應(yīng)，對(duì)建材、家電消費(fèi)的帶動(dòng)作用可能要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于這種擠出效應(yīng)。而且，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮與居民消費(fèi)的正相關(guān)關(guān)系，也能從美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與居民消費(fèi)同步波動(dòng)中得到印證。
當(dāng)然，從長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)過(guò)高和房地產(chǎn)泡沫化趨勢(shì)，以及由此帶來(lái)的房地產(chǎn)泡沫破滅的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)居民消費(fèi)必將形成“一榮俱榮、一損俱損”的負(fù)面影響。