今天聊聊簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)，上周限價(jià)房轉(zhuǎn)共有產(chǎn)權(quán)的意見稿發(fā)布，很多人都談房，那么你在北京這樣的城市買到房的機(jī)會(huì)還多少？北京房子的屬性組成全球第一復(fù)雜，普通住房、商住兩用房、經(jīng)濟(jì)適用房、自住型商品房、廉租房、已購公房、央產(chǎn)房、小產(chǎn)權(quán)房等等！
細(xì)分的話北京有30多種產(chǎn)權(quán)房屋，但如果簡(jiǎn)單的分：其實(shí)就是新房+二手房，或者是住宅+類住宅，或限價(jià)+非限價(jià)，或者有投資屬性的+無投資屬性的。
從2017年開始，北京到今天的土地供應(yīng)中，沒有出現(xiàn)一平米的無限制商品房住宅，而疊加限售5年的限價(jià)房轉(zhuǎn)變共有產(chǎn)權(quán)房政策后，很多人開始疑問，還有買到純商品房住宅的機(jī)遇嗎？還有多大概率？
—只有數(shù)據(jù)是干貨！—
當(dāng)下市場(chǎng)看，100%的產(chǎn)權(quán)商品住宅，包括限售5年的限價(jià)房，數(shù)量也不多，而其中純粹的不受限制的商品房住宅只有二手房住宅和2017年前供應(yīng)的土地中才有出現(xiàn)的可能性：
首先：二手房：
二手房住宅現(xiàn)在一年的均值大約15-18萬套，這個(gè)數(shù)量在未來可能會(huì)逐漸向25萬套發(fā)展。按照官方公布的北京2171萬人口的標(biāo)準(zhǔn)，大約800萬左右家庭（成年人及未成年子女）
如果其中有大約50%是二手房之間的置換，那么一年能夠通過二手房新上車的購房家庭大約8萬戶。
今天重點(diǎn)聊聊你在北京買到完全產(chǎn)權(quán)的新房住宅概率還有多大？
1：目前市場(chǎng)的庫存還有多少？
首先必須提到北京的共有產(chǎn)權(quán)房，這個(gè)政策和之前的自住房政策的確讓北京在過去一輪房地產(chǎn)爆發(fā)潮中，均價(jià)拉低，屬于政策房+商品房，房價(jià)肯定會(huì)直接數(shù)據(jù)稀釋，間接需求稀釋。
但不可避免的是，北京也已經(jīng)進(jìn)入了新房中的純商品房住宅末期，從數(shù)據(jù)看，剔除所有保障房+共有產(chǎn)權(quán)房，北京大約商品房住宅庫存4.9萬套。
但這些房子都是所有人可以買的嗎？其實(shí)并不是，其中很大部分是回遷房：大約1.3萬套！
市場(chǎng)剩余的這3.6萬套商品房住宅也并非都是市場(chǎng)可以買到的，這些庫存分布在1744個(gè)小區(qū)中，其中有1.2萬套是2016年1月1日以前的預(yù)售。其中大部分都是屬于開發(fā)商自用等特殊用途。
另外還有5000套是2016年取證項(xiàng)目，如果把2017年后取證的商品房住宅看成商品房住宅真實(shí)庫存的話，當(dāng)下商品房住宅庫存實(shí)際只有1.9萬套。（再計(jì)算已經(jīng)銷售項(xiàng)目，在排隊(duì)網(wǎng)簽的影響，真實(shí)購房者可以去售樓處買到的住宅，可能只有1萬套左右了）
那么這些庫存部分在什么地方?
很簡(jiǎn)單：二環(huán)內(nèi)沒有、二三環(huán)有169套，三四環(huán)有527套，四五環(huán)有710套，五六環(huán)有6354套，六環(huán)外有10598套。
簡(jiǎn)單計(jì)算，按照北京正常市場(chǎng)平均年度4萬套的簽約量，去化周期在4個(gè)月。
2：潛在供應(yīng)量有多少？
2016年北京的土地總成交刷新了歷史的面積最低點(diǎn)，成交金額也是最近多年的新低：疊加2017-2018年純商品房住宅的0供應(yīng)，其實(shí)最近3年，北京相當(dāng)于只有2016年的38.9萬平米商品房住宅（不限售），大約3000套。
結(jié)論其實(shí)也就是，如果這成為常態(tài)，在北京能夠買到的商品房住宅數(shù)量大約每年只有2萬套（按照庫存1萬套+1萬套2016年前土地的房源供應(yīng)）
未來大部分人已經(jīng)沒有機(jī)會(huì)買純新商品房住宅了。
所以在現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)里，仔細(xì)純商品房住宅吧。因?yàn)槟苜I到的機(jī)會(huì)越來越少了！
—北京樓市還能談性價(jià)比嗎？！— 整體看現(xiàn)在的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)，已經(jīng)進(jìn)入了性價(jià)比缺失時(shí)代，商品房頂豪+剛需低端林立，真正有改善購買價(jià)值的物業(yè)越來越少。
在2017年土地全面限價(jià)下，過去很多開發(fā)商推崇的戶型創(chuàng)新，很可能在限價(jià)的影響下而選擇節(jié)省成本不再創(chuàng)新，未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的性價(jià)比很可能將消失。這種情況下就讓當(dāng)下市場(chǎng)越來越少的戶型創(chuàng)新，顯得越來越珍貴，市場(chǎng)也更珍惜與關(guān)注這些創(chuàng)新！
比如上周門頭溝一個(gè)純商品房住宅項(xiàng)目戶型入市的熱度就非常讓市場(chǎng)驚訝。
門頭溝的中駿西山天璟，上周末的市場(chǎng)關(guān)注度非常高！
能被關(guān)注的核心原因還是因?yàn)橥瞥隽吮顟粜停?17㎡四居，突破傳統(tǒng)三居,進(jìn)深面寬近1:1,附加值的面積多達(dá)30㎡，尺度感達(dá)到了普通房源145㎡以上，270°三面觀景，疊加景山學(xué)校，滿足了二胎家庭對(duì)居住空間與環(huán)境的全面需求。這樣的面積區(qū)間，尺度感，在門頭溝區(qū)域已經(jīng)絕無僅有。
那么現(xiàn)在北京市場(chǎng)情況，改善房源的門檻是多少？
即使在樓市調(diào)控政策影響下，可以看到數(shù)據(jù)上，4居室的價(jià)格依然是上行的，而且從庫存看，減少的趨勢(shì)明顯。當(dāng)下在北京想買一套四居，套均金額達(dá)到了1280.9萬。
數(shù)據(jù)凸顯了西山天璟的性價(jià)比：117平米的四居起價(jià)760萬。因?yàn)檫@些性價(jià)比，所以這個(gè)項(xiàng)目能夠累計(jì)銷售20億+，在嚴(yán)格調(diào)控的市場(chǎng)下，這也體現(xiàn)了購房者的眼光。
北京的調(diào)控還在持續(xù)，市場(chǎng)對(duì)調(diào)控的適應(yīng)也在加強(qiáng)。
北京4月二手房簽約13673套，基本已經(jīng)是這一輪調(diào)控來，市場(chǎng)成交量的高點(diǎn)，雖然談不上回暖，每年的3-4月，都有一個(gè)學(xué)區(qū)房的最后交易時(shí)間，這種情況下，使得這段時(shí)間的市場(chǎng)活躍度會(huì)有提高，影響市場(chǎng)的最主要政策依然是信貸等政策，目前看，寬松可能性不大。但隨著部分購房者逐漸入市，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)見底的趨勢(shì)已經(jīng)基本確定，市場(chǎng)逐漸開始走出最低谷。
對(duì)于市場(chǎng)來說，剛需和改善需求年年有，但能買到的房源則變化越來越多，北京已經(jīng)進(jìn)入了全面剛需為主的時(shí)代，而沒有投資屬性的共有產(chǎn)權(quán)房+5年限售的限價(jià)房，這些將是2018年后樓市的主流了！