財(cái)經(jīng)365訊（編輯 錢多多）在空前的房地產(chǎn)調(diào)控下，中國的房價(jià)本來是有希望回歸理性，保持穩(wěn)定的，沒成想席卷多個(gè)城市的“人才戰(zhàn)略”把房地產(chǎn)調(diào)控撕開了一個(gè)大口子。
說實(shí)話，關(guān)于房地產(chǎn)走勢(shì)還是任志強(qiáng)看得透徹，多少“空軍”在和他的對(duì)戰(zhàn)中都敗下陣來。
最近，任志強(qiáng)又發(fā)表言論了，還是那么犀利，入木三分，以下是全文，希望能幫助大家看清房地產(chǎn)的未來。
1、中國未來的房價(jià)會(huì)一直漲
價(jià)格來自于需求。如果沒有需求就沒有價(jià)格。而未來20年，中國要讓城市化完成率達(dá)到70%。這意味著城市化建設(shè)還在加劇進(jìn)行。
農(nóng)村人口往城市遷移，小城市人口往大城市遷移，弱城市人口往強(qiáng)城市人口遷移。中國人口快速流動(dòng)還有20年。
流動(dòng)產(chǎn)生需求，需求產(chǎn)生價(jià)值。但流動(dòng)的同時(shí)也會(huì)讓市場分化，城市分化。分化后，強(qiáng)的城市需求一直疊加，弱的城市需求減退，直至衰亡。
所以，中國未來的房價(jià)會(huì)一直漲，且還會(huì)存在大漲小跌的規(guī)律。但是弱的城市一定不會(huì)漲，需求沒了還怎么漲?如果“漲”也是通貨膨脹的字面意思，例如，20年后小縣城工資都2萬出頭了，房價(jià)6萬有何不可?
但是，作為買房的人，一定要踩到這條大漲小跌曲線的谷底，這也就是房產(chǎn)半投資屬性的重要之處。因?yàn)橐粋€(gè)漲幅透支的可能就是你10多年的努力。
我們看到1月份的時(shí)候，施工面積是負(fù)的。今年一季度漲了多少呢?漲了7.9。今年的一季度是全國平均房價(jià)歷史上漲幅最高的一年。
利用70個(gè)大中城市或者100個(gè)城市的指數(shù)，看來房價(jià)是跌了。跌到哪了呢?跌到政府的手上了，因?yàn)檎唁N售價(jià)格給你限制了，所以表面上看是跌了。從有房地產(chǎn)以來，歷史上的一個(gè)季度計(jì)算，今年一季度是房價(jià)漲幅最高的一個(gè)季度。
2、房產(chǎn)稅征收還不現(xiàn)實(shí)
今年兩會(huì)期間，有記者問我們能不能像國外的私有土地那樣收取房產(chǎn)稅，有一個(gè)財(cái)政部的副部長告訴他，中國從來沒有收過這樣的房產(chǎn)稅。我覺得他是不太懂。1949年的時(shí)候我們是房產(chǎn)稅是房產(chǎn)稅，地稅是地稅，1951年的時(shí)候把房產(chǎn)稅和地產(chǎn)稅合并了，叫做房地產(chǎn)稅，那個(gè)時(shí)候土地和國際一樣是私有產(chǎn)權(quán)的。
1951年以后為什么不收了?因?yàn)楣胶蠣I以后沒有私人房屋了，全都是公家的了。因此，房產(chǎn)稅沒人收了，就取消了。取消以后變成了什么?就變成了工商稅，變成了城市維護(hù)事業(yè)稅，附加稅，土地使用金，土地出讓使用稅，耕地占用稅等等?，F(xiàn)在我們列出來七八個(gè)稅種，都是屬于房產(chǎn)這個(gè)范圍之內(nèi)。
因?yàn)榉彩鞘樟朔慨a(chǎn)稅的，都不能收其他類的稅，房產(chǎn)稅你都收了，不就是改善環(huán)境嗎?維護(hù)城市的，你還能收綠化稅嗎?類似的情況很多。現(xiàn)在的情況下，2011年的時(shí)候樓繼偉當(dāng)財(cái)政部副部長提出建立物業(yè)稅的時(shí)候，或者是我們房產(chǎn)稅征收初期的時(shí)候就提出，要減去相應(yīng)的稅費(fèi)，但是現(xiàn)在后頭這句話都被人抹了。要在不減現(xiàn)有稅的情況下加稅，這是不可能的。
但是如果減了一些稅，再征，能不能解決現(xiàn)在的土地財(cái)政問題?解決不了。
不懂行的人以為房產(chǎn)稅還能替代土地出讓金。土地出讓金70年的一次性支付相當(dāng)于永久性的土地費(fèi)，它是復(fù)利計(jì)算的。可是你要把它分成70年收，政府兜里一下子就沒錢了，所以替代不了地方稅。
回答記者問的時(shí)候，他提出通過房產(chǎn)稅來調(diào)緊稅負(fù)公平問題，如果要現(xiàn)在收房產(chǎn)稅，稅負(fù)是極不公平的。
第一，現(xiàn)有的房產(chǎn)稅已經(jīng)很重了，所以你要先取消再收才合理，否則就是稅上加稅。
第二，原有房屋的價(jià)格構(gòu)成是不一樣的，有的交了土地出讓金，有的沒交土地出讓金，我們的商品房占總房量的多少呢?30%多。也就是說接近70%的房子是沒有交土地出讓金的，你能一并收稅嗎?你要一并收稅的話，可能就會(huì)出現(xiàn)很多麻煩。
我們還可以看到有的交了大市政費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，什么什么一大堆，有的沒交。有的房改房是交了土地出讓金的房子，商品房改成了房改房，有的不是，是原來分配的住房改房。
這里頭的構(gòu)成矛盾很多。最重要的是，我們的房改文件，1997年23號(hào)文件里頭有一句話，“老人老辦法，新人新辦法”。那今天你要統(tǒng)一收稅，人家說了，文件上寫著，我老人得老辦法，你怎么能按新人新辦法解決呢?所以統(tǒng)一實(shí)行這種房產(chǎn)稅，幾乎是不可能的。
有人老問，房產(chǎn)稅出臺(tái)，房地產(chǎn)稅的出臺(tái)，也就是他們吹吹吧。
3、哪些地方的房子千萬不能買?
分地區(qū)看，我們看看東北地區(qū)、西部地區(qū)，他們的投資增長百分之2.9、1.3，也就說明了這些地區(qū)已經(jīng)沒有了增長能力。
東部和中部地區(qū)還維持一個(gè)增長，其中相當(dāng)一部分棚改，三四線城市主要的力量在這兩個(gè)投資領(lǐng)域，所以這個(gè)支撐效果還是有的。
大家都說，出臺(tái)政策以后很多人擔(dān)心房價(jià)是不是會(huì)跌了，我個(gè)人覺得，越出政策的地兒，越證明房價(jià)要漲。不漲他出政策干嗎?
很多人都問我，到哪買房子?我說你真傻，政府都告訴你到哪買房子了。他在那兒使勁壓著，就告訴你到那兒買房子，不壓著不就漲了嗎?漲了才壓著，是吧?
如果那個(gè)葫蘆扔在水缸里頭，你不按著不就往上走嗎?你按著才往下走?，F(xiàn)在按著，葫蘆下去，水上來了。你想想，葫蘆按下去了，水缸里的水是不是往上走?這么簡單的道理還用問嗎?政府告訴你到哪買房子，你就到哪去。
4、開發(fā)商沒錢不是這個(gè)行業(yè)不行了
雖然房價(jià)上升，銷售金額增長，但開發(fā)商的錢越來越少，其中重要的原因是大部分銷售的錢都用來還債了。
去年開發(fā)商的境外融資，達(dá)到388億美元，今年一季度就高達(dá)196億美元，主要是因?yàn)閲鴥?nèi)沒機(jī)會(huì)，融資困難，開發(fā)商兜里的錢不夠了。因此也就沒錢去擴(kuò)大投資和買地了。
而如果開發(fā)商投資持續(xù)下降的話，對(duì)中國GDP會(huì)產(chǎn)生較大的影響，一季度GDP是6.8，未來下降的趨勢(shì)可能會(huì)進(jìn)一步增加，影響經(jīng)濟(jì)下行。
5、中國房地產(chǎn)市場需求還很大
在城市發(fā)展的過程中，重點(diǎn)城市的城市化率，增長速度是非?？斓摹?/span>
很多城市為了吸引優(yōu)秀人才，出臺(tái)了很多補(bǔ)貼政策，西安吸引人才60萬，武漢37萬，長沙20多萬，鄭州也是30多萬，總之利用吸引人才造成的人口大量向這些二線城市集中的速度非?？?，一年你要增加30萬人，你給他多少補(bǔ)貼，他也得有房子，沒房子總不行吧?所以這個(gè)城市人口變化的規(guī)律是不可打破的。
現(xiàn)在，中國城鎮(zhèn)化發(fā)展還很慢，還有很大空間。
第一，農(nóng)村的居民住房問題沒有解決，這一部分改善需求也非常大。
第二，老齡化。年輕人結(jié)婚生孩子是剛性需求，老年人是有房子，但是得改善。北京、上海大概70%的房子是沒有電梯的，老人爬不動(dòng)，要改善。
第三，全國大概90%以上的樓沒有熱水，70%以上沒有衛(wèi)生間。所以改善性需求所占的比例是越來越大的。
第四，獨(dú)居需求，到現(xiàn)在為止大概有7000多萬人獨(dú)居，我們估計(jì)五年以后，會(huì)達(dá)到2億戶，其中一部分是孤寡老人獨(dú)居，另外一部分是年輕人。
第五，企業(yè)高級(jí)管理人員的改善需求，他們的工作流動(dòng)性，也有第二套改善房的需求。就我們國家目前的實(shí)際房屋總量來看，是嚴(yán)重不足的。
目前住房庫存量不斷下降，一部分城市已經(jīng)出現(xiàn)幾萬人購買一個(gè)盤的情況，搖號(hào)率低于1%，造成市場恐慌性遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房價(jià)上漲的壓力，當(dāng)媒體一再強(qiáng)調(diào)房子是用來住的，但是忽略其它功能，危險(xiǎn)更甚。
想了解更多財(cái)經(jīng)資訊，請(qǐng)關(guān)注財(cái)經(jīng)365！