財(cái)經(jīng)365訊（編輯 錢(qián)多多）進(jìn)入火熱的夏季，杭州、成都、西安等城市紛紛出現(xiàn)搖號(hào)搶房的火熱行情。為了防止房地產(chǎn)市場(chǎng)失控，12個(gè)城市被住建部約談。
為何在“五限”(限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商)調(diào)控政策之下，房地產(chǎn)還如此火熱?其背后的根源是什么?且看本文分析。
1、搖號(hào)購(gòu)房的城市“房荒”到什么程度?
搖號(hào)購(gòu)房的首要原因是住房庫(kù)存短缺，部分城市新房有效供給不足的問(wèn)題。從全國(guó)情況看，過(guò)去兩年內(nèi)，一、二、三、四線城市階梯式去庫(kù)存，使得今年4月末全國(guó)住宅庫(kù)存降至2.85億平米，庫(kù)存同比已連續(xù)20個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)(參見(jiàn)下圖)。
在全國(guó)去庫(kù)存的大趨勢(shì)下，主要二線城市的庫(kù)存短缺問(wèn)題尤為突出。
從新聞披露的采取搖號(hào)購(gòu)房的6個(gè)二線熱點(diǎn)城市(杭州、南京、西安、長(zhǎng)沙、成都、武漢)來(lái)看，住宅庫(kù)存量都處于或接近歷史新低。
其中，南京商品住宅可售面積有280萬(wàn)平米，杭州為220萬(wàn)平米。更進(jìn)一步來(lái)看，截至今年4月末，長(zhǎng)沙以外的其他5個(gè)城市，住宅存銷(xiāo)比均在10個(gè)月以下，6個(gè)城市存銷(xiāo)比全部低于低庫(kù)存城市門(mén)檻線。
(2017年4月，住建部文件《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》中規(guī)定“對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地;36-18個(gè)月的，要減少供地;12-6個(gè)月的，要增加供地;6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏”)，杭州和武漢存銷(xiāo)比更是低至4.38個(gè)月和4.23個(gè)月(見(jiàn)下圖)。
那么，這些長(zhǎng)期低庫(kù)存的城市是否按照住建部的要求，增加了土地供應(yīng)呢?
來(lái)看數(shù)據(jù)——2017年六大城市累計(jì)住宅類(lèi)用地成交面積為3247萬(wàn)平米，較2016年2687萬(wàn)平米增幅達(dá)21%，為2014年以來(lái)最高水平。其中，杭州、武漢、南京、西安住宅供應(yīng)面積均大幅增長(zhǎng)，長(zhǎng)沙、成都由于前期住房庫(kù)存量較大，適當(dāng)控制了供地(參見(jiàn)下圖)，但整體仍保持較高的土地供應(yīng)水平。
在住宅銷(xiāo)售端，購(gòu)房搖號(hào)看似市場(chǎng)火爆，但實(shí)際上今年1-4月的六大城市中，杭州、南京、西安、成都等城市的住宅銷(xiāo)售面積同比都出現(xiàn)大幅負(fù)增長(zhǎng)(參見(jiàn)下圖)，長(zhǎng)沙和武漢的住宅銷(xiāo)售面積同比基本持平。由此可見(jiàn)，六大城市庫(kù)存大幅下滑不是由需求增加造成的。
