2、土地成交增加而住房供應(yīng)不足的原因是什么?
土地供給的增加，并不必然形成新增住房的有效供給，開發(fā)商要根據(jù)資金籌集狀況、房地產(chǎn)調(diào)控政策進行開發(fā)。而住房的新增有效供給，需要重點關(guān)注住房竣工面積的數(shù)據(jù)。
今年1-4月，六個城市中，成都、西安、武漢三個城市房屋竣工面積同時大幅負增長，增幅分別為-32.2%、-69.1%和-24.4%，杭州竣工面積增速也創(chuàng)下近年來新低(-3.8%)，南京實現(xiàn)微幅增長1%，長沙增幅較高為31.6%，這也是今年以來長沙存銷比明顯上升的主要原因。
更進一步分析，2017年土地供應(yīng)面積大量增加，卻沒有在房屋竣工面積和有效供給方面得到反映，其背后的原因可能有以下兩方面：
第一，房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境持續(xù)收緊。相對于房地產(chǎn)開發(fā)投資總額(主要由土地購置費和建筑工程投資組成)，建筑工程投資更能反映土地成交之后能否轉(zhuǎn)化為住房有效供給的先行指標。
建筑工程投資則與房地產(chǎn)開發(fā)的資金環(huán)境密不可分，歷史數(shù)據(jù)也表明，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源和建筑工程投資始終保持著大致同步的走勢(參見下圖)。
然而，2017年以來，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源持續(xù)回落，今年1-4月，資金來源累計增幅僅為2.1%，創(chuàng)下近三年來新低。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，銀行貸款出現(xiàn)了6.1%的負增長，而2017年全年房地產(chǎn)企業(yè)債券融資僅為1265億元，銳減6222億元。
因此，在信托、資管計劃等融資渠道均受阻情況下，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源前景并不樂觀。在支付高額土地購置費之后，用于實際建筑工程投資的資金卻無著落，資金來源受阻是土地交易之后無法形成住房有效供給的重要原因。
第二，“高地價、限房價”挫傷房企加快開發(fā)的積極性。大家可能還沒有忘記，2016-2017年二線城市地王頻出的新聞，在此以杭州、南京、成都三個城市為例，過去兩年內(nèi)，這三個城市住宅用地溢價率大幅高于2015年之前的溢價率(參見下圖)，開發(fā)商再度面臨“面粉貴過面包”的尷尬。
高價賣地之后，為了抑制房價過快上漲，大多數(shù)一、二線城市都采取了限房價政策，導(dǎo)致新房、二手房價格的嚴重倒掛現(xiàn)象。
以此次搶房現(xiàn)象較嚴重的杭州為例，雖然杭州二手房價格漲幅有所回落，但亞運會和人口持續(xù)流入使杭州房價仍有上漲的壓力。然而，在限價政策之下，杭州市新房價格卻出現(xiàn)了罕見的負增長，新房、二手房價格漲幅出現(xiàn)有史以來的反方向變化。
這種新房、二手房價格的嚴重倒掛，改變了購房者心態(tài)，“買到即賺到”和“買房中彩票”的市場情緒使得觀望者也加入了搶房行列。
綜上所述，杭州、成都等城市出現(xiàn)萬人搶房的怪象，直接原因是新房、二手房價格嚴重倒掛，形成“買到即賺到”的市場氛圍，更深層原因是“高地價、限房價” 挫傷了房企加快開發(fā)的積極性。
結(jié)果只能是開發(fā)商囤地推遲開發(fā)，加上房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境的持續(xù)收緊，新房有效供給進一步短缺，庫存進一步下降，導(dǎo)致新的房價上漲恐慌。
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