財經(jīng)365訊，5月，全國各地樓市調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)刷新單月紀錄。為何政策發(fā)布如此頻繁？這一波調(diào)控有哪些新變化？房價未來會怎么走？這些都是民眾頗為關(guān)注的問題。
40城、50次！5月樓市調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)創(chuàng)紀錄
有研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年1-5月，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布多達159次，比2017年同期增加60%。
其中，5月份，全國有超過40個城市發(fā)布調(diào)控政策，當月累計多達50次，單月房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)刷新了歷史紀錄。
記者注意到，5月份發(fā)布調(diào)控政策的城市有武漢、江門、哈爾濱、長沙、佛山、北京、石家莊、東莞、威海、貴陽、長春、丹東、太原、成都、聊城、重慶、三明、寧波、天津、銀川、珠海、濟南、廈門、德州、西安、大連、福州、青島、惠州、贛州等，主要以三四線城市為主。
為何政策發(fā)布如此頻繁？
有分析師說，近幾個月，雖然一二線熱點城市房價平穩(wěn)，但三四線城市房價出現(xiàn)了波動，這是政策密集發(fā)布的核心原因。
據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，4月，一線城市新房和二手房價格環(huán)比分別持平和下降，三線城市新房和二手房價格環(huán)比漲幅均有所擴大。
5月份房價變化情況如何？國家統(tǒng)計局將在6月15日公布的《70個大中城市住宅銷售價格月度報告》中給出答案。
不過，在成交量方面，樓市正出現(xiàn)交易回暖勢頭。根據(jù)監(jiān)測，5月份40個典型城市成交面積環(huán)比增加12%。4個一線城市新房成交面積環(huán)比增加29%；18個二線城市新房成交面積環(huán)比增加11%；18個三四線城市新房面積環(huán)比增加12%。
三四線、部分二線城市樓市為何升溫？
地方棚改政策帶動了三四線城市的住宅銷量，一季度部分三四線城市推進棚改力度仍然較強。川財證券報告指出，國家通過貨幣補償盤活棚戶區(qū)居民的不動產(chǎn)資產(chǎn)，大幅提升了居民的購買力，拆遷同時也創(chuàng)造了居民對住宅的需求和地產(chǎn)下游的消費需求。
“各地人才政策吸引人才過來之后，也增加了購房的需求，供需緊張帶來房地產(chǎn)市場的上漲預期?！钡禺a(chǎn)分析師說。據(jù)不完全統(tǒng)計，僅5月份，就有南昌、呼和浩特等超過15城發(fā)布了人才政策，其中近半是三四線城市。
“政策相對寬松、需求外溢等因素仍將支持三四線城市保持一定熱度?！鄙缈圃撼鞘邪l(fā)展與環(huán)境研究所副研究員王業(yè)強說，但隨著去庫存政策逐漸退出，預計下半年三四線市場調(diào)整將會出現(xiàn)。
這一波樓市調(diào)控有何新變化？
記者通過梳理發(fā)現(xiàn)，各地發(fā)布調(diào)控政策的內(nèi)容包括收緊限購和限售、強化商品房預售價格管理、調(diào)整貸款比例、發(fā)展租賃市場等。
例如，哈爾濱出臺規(guī)定，對主城六區(qū)3年內(nèi)新購商品住房實施限售；成都提出，將限購的對象由自然人調(diào)整為家庭；東莞則對原限價政策升級，規(guī)定了新房售價一經(jīng)備案不得上調(diào)；青島提出，支持房企將經(jīng)營的方式從銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變，將新建的商品房項目中長期持有的部分房源用于租賃。
相比于傳統(tǒng)的限購限貸，今年樓市調(diào)控的一大變化是，實施搖號購房的城市在不斷增加。截至到目前，已有南京、上海、長沙、成都、武漢、西安、杭州這7個城市發(fā)布了搖號購房的政策。
5月，一些搖號購房城市的部分樓盤出現(xiàn)排了長隊買房、中簽率創(chuàng)新低，甚至違規(guī)操作的現(xiàn)象。例如，由于報名的人數(shù)太多，杭州部分樓盤中簽率低于10%，有的熱門樓盤中簽率甚至還不到2%。而西安某樓盤公開搖號時存在違規(guī)銷售的行為，部分公職人員受到應有的處分。
另有分析師說，搖號可保障購房者更為公平地獲得購房權(quán)利，也能從側(cè)面打擊收取“茶水費”、內(nèi)部關(guān)系買房等行為。搶號和中簽率低并不是搖號制度本身的問題，是由于新房限價，比二手房價格低。
未來如何調(diào)控？更多城市買房要搖號嗎？
在4月底和5月初，住建部分兩次約談西安、?？?、昆明、大連、貴陽、徐州、三亞、成都、太原、長春、哈爾濱、佛山等12個城市。被約談城市主要集中在東北、中西部，以及出臺自由貿(mào)易政策的海南，而不是房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)的一線和強二線城市。
目前，被約談的合肥、貴陽、成都、哈爾濱、佛山、長春、太原等7個城市已出臺調(diào)控政策予以回應。多位業(yè)內(nèi)人士分析，這代表著住建部“預警——約談——問責”機制的落地實施。
有報告顯示，5月份，7個本輪調(diào)控較嚴的三四線城市(限購或限貸)新房成交面積環(huán)比減少2%；11個本輪未調(diào)控或弱調(diào)控(僅限售)的三四線城市新房成交面積環(huán)比增加20%。
報告中的18個三四線城市為：揚州、淮安、金華、汕頭、珠海、中山、肇慶、溫州、岳陽、無錫、襄陽、惠州、東莞、泉州、煙臺、舟山、韶關(guān)、徐州。
分析師指出，“因城施策、分類調(diào)控”的政策還將持續(xù)，房價上漲明顯城市的調(diào)控力度會加強。限購力度并不會減弱，限購加碼的城市還有可能增加。
“供需緊張、房價上漲的城市均有可能會實行搖號購房，預計未來將有超過20個城市會執(zhí)行官方搖號的售房政策。在搖號時，剛需、無房戶將優(yōu)先選擇房源?！狈治鰩熣f。
同時，也有分析師認為，在樓市調(diào)控的大背景下，一定會有更多城市跟進搖號買房的政策，搖號將買房會出現(xiàn)在兩類城市，一類是樓市熱度比較高的城市，包括房價上漲壓力較大、供需矛盾突出的城市，以新一線城市和部分熱點三四城市為主；另一類是存在較多樓市亂象亟待規(guī)范的城市，違規(guī)現(xiàn)象包括捂盤惜售、收取“茶水費”、未公示開盤房源等，通過搖號可以同步加強規(guī)范。