當(dāng)6月8日北京2000套限價(jià)房集中入市之后，如果你還認(rèn)為關(guān)于限價(jià)房的政策只是說(shuō)說(shuō)而已，那你就錯(cuò)了。這僅僅是北京市限價(jià)房奏響的序曲，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)短期限價(jià)房入市房源有望超20000套。這意味著，北京樓市出現(xiàn)了一種趨勢(shì)性變化，供應(yīng)結(jié)構(gòu)向剛需、剛改產(chǎn)品傾斜已成定局。而從新入市的三個(gè)項(xiàng)目的銷售來(lái)看，由于價(jià)格和戶型等綜合性價(jià)比較高，限價(jià)房項(xiàng)目確實(shí)也受到剛需、剛改人群的追捧。
但更多的剛需、剛改們還在猶豫：限價(jià)房入市只是開(kāi)始，未來(lái)還會(huì)有什么樣的項(xiàng)目入市？限價(jià)房、二手房、共產(chǎn)房，手中一共就那么點(diǎn)兒錢，到底應(yīng)該上哪趟車？現(xiàn)在是上車限價(jià)房的好時(shí)機(jī)嗎？
“搶購(gòu)潮”不是意外事件
從已取證的三個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，價(jià)格方面，瀛海府、金樾和著、旭輝城的預(yù)售均價(jià)分別為52449元/平米、38994元/平米、38994元/平米，戶型方面，三個(gè)項(xiàng)目都有88—89平米的三居。
因此，價(jià)格和戶型都對(duì)剛需構(gòu)成足夠吸引力，而這樣的吸引力在開(kāi)盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)也有體現(xiàn)。以北京第一個(gè)入市的限價(jià)房項(xiàng)目瀛海府為例，據(jù)了解，該項(xiàng)目?jī)r(jià)格低于同地段的普通商品房1—2萬(wàn)/平米，因此，當(dāng)天，194套房源吸引了700組消費(fèi)者到場(chǎng)搖號(hào)，房源兩小時(shí)內(nèi)便被搶空。
這樣的結(jié)果并不意外。限購(gòu)、限價(jià)、限售等各種限制政策加持之下，各地從不缺少單盤(pán)熱銷的案例，為什么？
在各地政府嚴(yán)管房?jī)r(jià)的背景下，新房市場(chǎng)中有突出性價(jià)比的項(xiàng)目反而會(huì)激活潛在購(gòu)房需求，這充分說(shuō)明，市場(chǎng)需求依然旺盛，只不過(guò)此前處于購(gòu)房者們一直處于觀望狀態(tài)，一旦遇到高性價(jià)比的產(chǎn)品，自然會(huì)促進(jìn)需求的釋放。
因此，當(dāng)北京的限價(jià)房以“低價(jià)”姿態(tài)陸續(xù)入市時(shí)，價(jià)格管控下的一手房性價(jià)比優(yōu)勢(shì)突出，再加上需求小火苗紛紛往上冒，這類房子就馬上成為剛需族們的“狩獵對(duì)象”。
為什么要早上車？
那么，現(xiàn)在是上車的好機(jī)會(huì)嗎？早入場(chǎng)和晚入場(chǎng)有何不同？或許，我們也可以參考一下業(yè)內(nèi)人士的說(shuō)法。
北京地產(chǎn)圈資深土地評(píng)論人士澤龍認(rèn)為，北京土拍政策特點(diǎn)為“地價(jià)上限+房?jī)r(jià)鎖死+自持大棒+方案評(píng)比+限轉(zhuǎn)共的不確定性”，在這樣的語(yǔ)境下，政策已經(jīng)發(fā)揮到極致，全方位、大縱深、疊設(shè)伏、多程序?qū)嵤╅]合死循環(huán)模式壓制房?jī)r(jià)，限價(jià)房的價(jià)格確實(shí)已經(jīng)進(jìn)入到剛需、剛改人群能夠接受的范圍之內(nèi)。
但是，你還要注意到一個(gè)現(xiàn)象，就是近兩年土地出讓中，無(wú)論是限競(jìng)房地塊還是共產(chǎn)房地塊，同一區(qū)域和同一地段項(xiàng)目，價(jià)格均出現(xiàn)走高態(tài)勢(shì)。
“最近入市的限競(jìng)房項(xiàng)目土地出讓時(shí)間較早，當(dāng)時(shí)的限價(jià)還比較低，所以，現(xiàn)在入市的大把的限價(jià)房可以考慮，以后限價(jià)地塊的趨勢(shì)是越出越貴?！睗升埮e例稱，以北京豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村的地塊為例，2015年1月成交的白盆窯自住房2.9萬(wàn)/平米，2018年1月成交的共產(chǎn)房4.3萬(wàn)/平米，不考慮政府共產(chǎn)掉的份額，年度漲幅16%。
澤龍說(shuō)，他身邊剛需族也有很多在猶豫的人，因?yàn)榇蠹叶荚谙胫I上位置更好、價(jià)格更低的房子，殊不知“房子也不等人”！比如，目前北京的房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)上行趨勢(shì)，考慮到價(jià)格周期的因素，一旦一二手住宅價(jià)格上漲，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目中轉(zhuǎn)成共產(chǎn)房的比例會(huì)增加。這也是一個(gè)需要考慮的問(wèn)題。
此外，對(duì)于剛需族和剛改族來(lái)講，資金成本是始終要納入考慮范圍的基本點(diǎn)。這就涉及到了房貸利率的問(wèn)題。
根據(jù)融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2018年5月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.60%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.143倍，環(huán)比4月上升0.72%，同比去年5月首套房貸款平均利率4.73%，上升18.39%。其中，北京首套房貸款平均利率為5.45%，較上月上漲0.09%。
因此，如果從利率角度考量，晚上車的人，將來(lái)你可能面對(duì)的就是房貸利率上漲的速度比你期待的房?jī)r(jià)下降速度來(lái)得更快！而房?jī)r(jià)的走勢(shì)，或許正如任志強(qiáng)近期的發(fā)聲一樣——任何想占房?jī)r(jià)下跌便宜的人，都沒(méi)有得逞。
“今年一季度漲了多少呢？漲了7.9%。今年的一季度是全國(guó)平均房?jī)r(jià)歷史上漲幅最高的一年。”任志強(qiáng)說(shuō)。
哪些區(qū)位要盡早入手？
不少剛需族還擔(dān)心買到轉(zhuǎn)共的那些房子。這就涉及到了哪些房子不建議買的問(wèn)題。
根據(jù)5·26出臺(tái)的銷售辦法規(guī)定，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目在土地出讓時(shí)規(guī)定的銷售限價(jià)與評(píng)估價(jià)之比如果高于85%，這類房子還是按照商品房的銷售規(guī)則進(jìn)行銷售；如果比值低于85%，則由市保障房中心收購(gòu)轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房銷售。
中信建設(shè)證券研究發(fā)展部曾根據(jù)對(duì)所成交的59個(gè)“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”地塊的統(tǒng)計(jì)，以銷售限價(jià)與周邊可比房屋售價(jià)的比值為參考，該比值低于85%的為10個(gè)，占比限競(jìng)房總體數(shù)量的17%。
梳理下價(jià)格，這10個(gè)項(xiàng)目的銷售限價(jià)在每平米5萬(wàn)＋到8萬(wàn)＋不等，如此高價(jià)的共有產(chǎn)權(quán)房對(duì)于剛需族來(lái)說(shuō)是一個(gè)不小挑戰(zhàn)，更何況你高價(jià)買的房子還只是擁有部分產(chǎn)權(quán)，這對(duì)于普通剛需族來(lái)說(shuō)不是一樁“好買賣”。
中信建設(shè)證券研究發(fā)展部研究，從可能轉(zhuǎn)共的項(xiàng)目分布來(lái)看，其多位于五環(huán)內(nèi)的海淀、朝陽(yáng)、東城、豐臺(tái)等熱點(diǎn)區(qū)域。所以，最有可能轉(zhuǎn)共的大概率是五環(huán)以內(nèi)的房子。所以，目前可以考慮的項(xiàng)目主要集中在五環(huán)外。
比如昌平區(qū)，在未來(lái)科學(xué)城的產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)之下，昌平區(qū)的住宅項(xiàng)目一度被業(yè)內(nèi)看好。消息顯示，接下來(lái)，昌平區(qū)三個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目將有新動(dòng)作。其中，位于北七家的華潤(rùn)理想國(guó)即將開(kāi)盤(pán)，該項(xiàng)目位于立湯路與北清路交叉點(diǎn)向東800米，將推出90平三居、120平三居半、140平四居等產(chǎn)品，預(yù)計(jì)總價(jià)約470萬(wàn)/套起。
最后不得不啰嗦一句，限價(jià)房棄購(gòu)并不意外。綜合現(xiàn)在的情況來(lái)看，放棄的原因歸結(jié)起來(lái)主要為：第一，排號(hào)靠后的剩余可選的樓層并不是很好；第二，看到前面還有幾百號(hào)人等著排隊(duì)，認(rèn)為機(jī)會(huì)渺茫。這也提醒剛需們，如果看中，要盡早“占位”，早占一個(gè)位置也意味著選到好房子的幾率也將更大一些。